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房地產(chǎn)企業(yè)生存拐點正在到來

房地產(chǎn)企業(yè)生存拐點正在到來

2015-09-11 07:32:00

來源:新京報

  ■ 樓市觀察

  房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點正在到來。2011年之前的約十年,行業(yè)利潤率很高,而2011年開始,行業(yè)利潤率持續(xù)下滑,微利項目、甚至虧損項目越來越多。

  近日公布的142家上市房企2015年中報顯示,上半年負債合計近3.4萬億元,同比增長13%,平均負債率為76.8%,創(chuàng)下近年峰值,超過四成負債率超過70%紅線。凈利潤率只有約9%,相比2013年已顯著下滑約3個百分點。

  這組數(shù)據(jù)說明了哪怕是上市公司型的房企,日子也并不好過。負債率超過70%,屬于風險增加的區(qū)域。在樓市繁榮期,部分房企高負債,就意味著高杠桿,這是有利于快速擴張的。但在市場平穩(wěn)期或低迷期,仍出現(xiàn)高負債,多屬經(jīng)營壓力和風險的顯現(xiàn)。

  截至今年7月末,全國商品房待售面積為66259萬平方米,其中商品住宅待售面積同比增長18.1%。今年以來全國樓市復蘇,但是區(qū)域差異明顯,一線城市顯著回暖,二線城市有所反彈,而廣大三四線城市復蘇乏力,住宅庫存仍處歷史偏高水平。

  上市公司業(yè)績已經(jīng)顯現(xiàn)承壓,而更多的中小房企的經(jīng)營壓力更是在繼續(xù)惡化之中。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明,2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5.6萬家,2013年增至9.1萬家,其中僅在受金融危機沖擊后的2009年房企數(shù)量略有下降。

  從房企數(shù)量變化來看,看似并無壓力加大的跡象;其實不然,房企數(shù)量由增轉(zhuǎn)降的歷史性拐點正在到來。房企數(shù)量一般與全國新房銷量呈正相關。1998年以來,我國新房成交量不斷增長,其中僅2008年和2014年下降。全國新房銷量未見歷史大頂,房企數(shù)量不可能大幅下降,因為是按項目公司統(tǒng)計的。2014年全國房企數(shù)據(jù)尚未公布,很可能再次出現(xiàn)下滑,也就是說,2014-2017年間很可能將會出現(xiàn)歷史高點。

  筆者曾經(jīng)指出,2011年全國房企購地量事實上已經(jīng)見到歷史大頂,2013年全國新開工量也已是見到歷史大頂,2016年或2017年全國新房銷售將也很可能見到歷史大頂。所以房企數(shù)量很可能在2013-2017年見到歷史大頂。另外,近兩三年行業(yè)并購案例越來越多,這從融創(chuàng)的頻頻行動即可管窺。這也會加速房企數(shù)量見頂。

  如果從更大的視角和格局觀察,其實2011年已經(jīng)是中國房地產(chǎn)業(yè)黃金時代與白銀時代的分界線。2011年之前的約十年,行業(yè)利潤率很高,絕大部分時間段,開發(fā)商不管大中小,過得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年開始,行業(yè)利潤率持續(xù)下滑,微利項目、甚至虧損項目越來越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說,即便是在一線城市風光搶地的那些大房企,誰又敢拍胸脯保證高價地一定能帶來高利潤?

  因此,以歷史的眼光看長期趨勢,必定會有越來越多的開發(fā)商退出這個行業(yè),而繼續(xù)呆在這個行業(yè)的多數(shù)企業(yè)也將轉(zhuǎn)型,這是一個行業(yè)的宿命。但并不代表這個行業(yè)的完結(jié)。一方面二手房市場規(guī)模將越來越大,另一方面城市更新將一直存在。另外,新房開發(fā)行業(yè)的集中度還將繼續(xù)提高,10-20家大型房企的營收規(guī)模還將繼續(xù)擴大。這個行業(yè)的游戲還將繼續(xù),只是玩家哭多笑少。

  □楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)

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