□張平

　　8月，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲1.7%，自2014年9月以來首次轉(zhuǎn)正，這也是最近16個月來首次出現(xiàn)半數(shù)城市房價上漲。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控六年來最寬松政策出臺，以及連續(xù)降準(zhǔn)降息帶來的負(fù)利率時代，房地產(chǎn)保值增值功能彰顯。但當(dāng)前樓市并非整體向好，而是僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分三四線城市的樓市仍在泥潭中苦苦掙扎。

　　深圳、北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)市場，因庫存積壓較小，近期上漲速度較快。不過，筆者認(rèn)為，投資者不要對一線城市房地產(chǎn)市場的上升空間有太多幻想。

　　首先，一線城市房價泡沫過大，近期的上漲主要購買力是投機(jī)性需求，所以不可持續(xù)。9月上旬北京新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%，目前代表市場主流需求的改善型購房人群很難支撐房價。鑒于一線城市民眾現(xiàn)在根本買不起商品房，所以房價越高，購買力就越衰減。

　　其次，只有外來人口不斷涌入，并且有足夠經(jīng)濟(jì)實力買房置業(yè)，一線城市的房價才能長期維持高增長。即使在北京，由于公共資源和城市配套設(shè)施等與人口增長之間的矛盾日益顯現(xiàn)，北京人口流入已呈放緩態(tài)勢。其中，人口增速從2011年的2.9%降至2014年的1.7%，達(dá)“十二五”以來的最低水平。克而瑞研究所的一份報告指出，北京等一線城市人口流入的放緩將抑制房價上漲空間。隨著北京等一線城市人口流入進(jìn)一步放緩，其房價繼續(xù)上漲的空間也非常狹小。

　　再次，中國的人口年齡結(jié)構(gòu)趨于老化將直接影響未來的住房市場。根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，不論是哪一類城市，15歲以下人口占比均顯著減少，而1至4歲年齡段占比更是急劇降低。按時間推算，這正是計劃生育后第一批獨(dú)生子女(80后)的孩子。人口年齡結(jié)構(gòu)老化將直接影響未來住房的市場需求，一二三線城市都將面臨這個問題，那些仍然可以吸引外來人口流入的發(fā)達(dá)城市受影響相對較小，而人口流出的城市將會雪上加霜。

　　同時，這些年來隨著住房市場化改革的推進(jìn)，各線城市市民的居住條件都得到極大改善，未來居民繼續(xù)改善居住條件的需求已經(jīng)遠(yuǎn)不如前些年那樣迫切。從2000年到2010年，全國人均住房面積增長了72%，分地區(qū)來看，最低的省份(直轄市)人均住房面積增幅也達(dá)到40%。

　　前幾次負(fù)利率周期都將房價推上一個新臺階，但是這一次負(fù)利率周期要想使房價快速上升已不太容易。對于三四線城市來說，去庫存仍然是開發(fā)商未來很長一段時間內(nèi)要面對的課題。而在一線城市，由于房價均價不斷攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，加上一線城市人口導(dǎo)入趨勢正在放緩，人口老齡化趨勢正在上升，市民住房需求整體已有較多改善，所以僅靠需求端的力量也很難將高房價繼續(xù)上推，負(fù)利率也再難使房價出現(xiàn)飛漲。