別墅一直是中國人的頂級置業夢，尤其是在生了二胎、請老人幫著帶孩子時，家庭的住房就面臨著改善升級。如今北京別墅的產品類型有了明顯變化，從過去以獨棟別墅為主變為以聯排、疊拼別墅為主。北京別墅怎么淘？購買時需要注意什么問題？不妨聽聽專家對市場的判斷，給大家購買別墅支個招。

　　新興城市別墅涌現

　　如今買別墅先要注意辨別真偽，并不是所有叫“別墅”名字的房子，都是真正的別墅。亞豪機構市場總監郭毅告訴北京晨報記者，“由于北京對于別墅用地做出限制，所以北京別墅的產品類型有了明顯變化，從過去以獨棟別墅為主變為以聯排、疊拼別墅為主。現在購房人選擇別墅先要注意辨別真偽，有些項目打著‘別墅’的概念，其實它的房屋類型屬于低密的洋房。洋房產品不是真正的別墅。”

　　偉業顧問投資顧問事業部戰略業務總經理袁陽表示：“過去北京別墅項目主要集中在六環外，如昌平區的奧北別墅區、順義區的中央別墅區，現在很多新興別墅項目位于五環附近，特別是城市別墅逐漸增多了。”

　　“與以前不同，現在購房人買別墅不僅僅會考慮價格、自然環境因素，他們更看重的是別墅的配套情況。新興的城市別墅距離市擁有相對成熟的商業、教育、醫療等配套，生活更加方便，從而成為部分高收入家庭改善居住品質的首選。”郭毅如是說。

　　熱銷別墅集中在東北部

　　今年北京別墅成交熱點區域集中在通州區、昌平區、順義區。綜合北京房產交易管理網和亞豪機構的數據顯示，截至9月17日，今年通州區別墅成交總數為506套，排名第一；今年昌平區別墅成交總數為363套，排名第二；今年順義區別墅成交總數為311套，排名第三。這三個區域別墅的成交均價分別是30176元/平方米、28211元/平方米、27861元/平方米。但由于這三個區域內別墅產品的價格差距較大，最貴的獨棟別墅總價可以達到2億元。

　　亞豪市場總監郭毅分析說，隨著各種利好消息的疊加出現，通州區別墅成交迎來井噴，通州區躍升為各區縣別墅成交排名的首位。而昌平區的奧北別墅區、順義區的中央別墅區及潮白河別墅區是北京傳統的別墅區，在售別墅產品較多，可選擇面較寬，購房需求旺盛，所以昌平區、順義區別墅成交依然處于穩中有升。

　　別墅價格有上漲空間

　　對于北京別墅市場未來的走勢，中原地產首席分析師張大偉表示：“隨著我國進入降息通道，將會有更多的改善需求涌入北京別墅市場，從而拉動別墅成交量上漲，所以北京別墅市場的成交復蘇還會繼續持續”。

　　“隨著北京城區可開發土地的日益減少，位于三至六環之間的豐臺區石榴莊地區、樊家村地區以及朝陽區東壩地區將會成為房企競爭拿地的熱點區域。隨著這些高價地項目逐漸入市，不僅會推動北京別墅市場整體價格的上漲，也會促進新的別墅區形成。”郭毅說。

　　有業內人士表示，在中央多部門聯合發文宣布取消樓市“限外令”后，為別墅市場注入一劑新的“強心針”。因為在北京這樣的一線城市中，外籍人群多為外資機構高管以及使領館工作人員，他們的居住選擇多定位在高端物業，其中包括低密的別墅產品。新的需求增加，將會推動北京別墅成交上升，對別墅價格產生影響。

　　北京晨報記者 武新

　　■置業建議

　　亞豪機構市場總監郭毅介紹說，北京別墅的定價，一方面取決于產品形態，疊拼別墅、聯排別墅、獨棟別墅價格差距較大，在同一區域獨棟別墅價格最貴；另一方面取決于地理位置，五環附近的別墅通常比遠郊的別墅價格貴些。以2000萬元至3000萬元為例，可選擇位于朝陽區的紅廷別墅聯排別墅，也可選擇朝陽區泰禾·北京院子聯排別墅。

　　北京晨報記者 武新