在房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局之下，一方面千億級(jí)房企巨頭規(guī)模不斷膨脹，另一方面無力拿地的小型房企加速退出，在大小房企格局走勢(shì)已經(jīng)形成之下，百億到千億之間的房企中等生成為房地產(chǎn)最不確定的群體，其命運(yùn)走勢(shì)也成為房地產(chǎn)最大的懸念，今年以來，包括泰禾、旭輝等中型房企奮發(fā)圖強(qiáng)，業(yè)績(jī)排名不斷攀升，成為樓市最大的黑馬群體。
第一梯隊(duì)加速領(lǐng)跑
千億級(jí)的第一梯隊(duì)房企加速領(lǐng)跑，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)，成為近年以來房企的趨勢(shì)，也是今年前三季度房企業(yè)績(jī)的主要特點(diǎn)。
10月8日，萬科企業(yè)股份有限公司宣布，2015年1月至9月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1439.9萬平方米，銷售金額1804.7億元，同比分別增長(zhǎng)13.9%及21.1%。10月8日晚間，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司披露9月份的未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)。截至2015年9月30日前9個(gè)月，恒大物業(yè)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)1287.4億元，同比增長(zhǎng)31%，完成1500億元年度合約銷售目標(biāo)的85.8%。
9月30日晚，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)——克而瑞研究中心公布“2015年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100”排行榜顯示，2015年前三季度上榜房企的銷售金額門檻和面積門檻均延續(xù)了上升趨勢(shì)。今年前三季度前10房企入榜門檻為455億元，較去年同期增加8億元；前20房企金額門檻230億元，同比增長(zhǎng)21%；前50房企金額門檻則達(dá)到123億元，同比增長(zhǎng)14%。
克而瑞報(bào)告顯示，龍頭房企項(xiàng)目易熱銷，業(yè)績(jī)同比均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，比如恒大地產(chǎn)同比上升33.0%、華潤(rùn)置地同比增長(zhǎng)40.8%等。標(biāo)桿房企的項(xiàng)目數(shù)量多，品牌效應(yīng)強(qiáng)，因此受到市場(chǎng)及季節(jié)因素的影響較小。第一梯隊(duì)中，恒大的銷售目標(biāo)完成率和去年一樣保持領(lǐng)先態(tài)勢(shì)；央企保利、中海的銷售表現(xiàn)明顯較去年更為強(qiáng)勁，前三季度的目標(biāo)完成情況均比較理想；受益于一線城市中高端市場(chǎng)的火爆，中海在提高了全年銷售目標(biāo)的情況下完成率依然達(dá)到68%。
第二梯隊(duì)黑馬頻出
在千億級(jí)房企光環(huán)之下，三季度涌現(xiàn)出一些“黑馬”房企，部分排名較半年度大幅提高，還有不少“新面孔”上榜。細(xì)分來看，此類房企多為區(qū)域深耕型，借助當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熱度及自身口碑實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)“爆發(fā)”，排名迅速上升。
克而瑞報(bào)告顯示，泰禾集團(tuán)再次以優(yōu)異業(yè)績(jī)穩(wěn)居“全國30強(qiáng)”，排名第29位。自2014年銷售業(yè)績(jī)躍居“全國30強(qiáng)”之后，泰禾集團(tuán)已連續(xù)成為今年季度、半年度、三季度全國房企銷售業(yè)績(jī)排行榜30強(qiáng)的座上賓。這充分說明了泰禾集團(tuán)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)和在行業(yè)調(diào)整期抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)大能力。用3年時(shí)間，泰禾完成了“中國房地產(chǎn)100強(qiáng)”到“中國房地產(chǎn)50強(qiáng)”，再到“中國房地產(chǎn)30強(qiáng)”的跨越。
10月12日早間，旭輝控股公布2015年9月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-9月，旭輝控股累計(jì)合同銷售約172.9億元，同比增長(zhǎng)約16%，達(dá)成全年250億元銷售目標(biāo)的69.1%。
今年前三季度濱江集團(tuán)銷售金額170.0億元，排名從60位上升至35位，進(jìn)步較大；銷售面積77.3萬平方米，重回面積榜前100，位居70位。
除了規(guī)模增長(zhǎng)外，一些房企黑馬的利潤(rùn)率讓人眼前一亮，9月，朗詩綠色地產(chǎn)公告稱其大股東朗詩集團(tuán)將進(jìn)行注資。翻開朗詩的中期報(bào)告可以看到，該上市平臺(tái)上半年的銷售金額不到25億，但毛利率高達(dá)80.5%，核心凈利率高達(dá)44%，遠(yuǎn)高于同業(yè)水平。
對(duì)于中等規(guī)模房企今年奮發(fā)圖強(qiáng)，旭輝董事長(zhǎng)林中接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度和競(jìng)爭(zhēng)可能在未來幾年比過去十年更激烈，只有具備很強(qiáng)的專業(yè)能力、精細(xì)化的運(yùn)營能力、投資能力、管理能力的精英企業(yè)，才能在下一輪的競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)發(fā)展和擴(kuò)張。目前是中型企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的最后時(shí)機(jī)。
布局與產(chǎn)品成共同特點(diǎn)
中型房企，快速穩(wěn)健增長(zhǎng)的背后，發(fā)展戰(zhàn)略的精準(zhǔn)把握，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的不懈追求，成為這些房企共同特點(diǎn)。
由于抓住與市場(chǎng)行情相符的銷售戰(zhàn)略，泰禾集團(tuán)一方面堅(jiān)持“扎根福建本土，深耕一線城市”，集中布局供求關(guān)系較好的一二線城市，把握當(dāng)?shù)劁N售節(jié)奏，另一方面打造“高品質(zhì)和差異化”的產(chǎn)品，既有深受中高端改善客群追捧的“院子系列”、“紅系列”產(chǎn)品，也有首次置業(yè)需求的住宅產(chǎn)品，還有商住兩用的SOHO精品。在剛剛過去的第三季度，泰禾集團(tuán)延續(xù)上半年的熱銷態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)目銷售持續(xù)火爆，繼續(xù)領(lǐng)跑當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>
一直以來旭輝堅(jiān)持“區(qū)域聚焦，深耕中國一二線城市”的戰(zhàn)略布局，并形成了“長(zhǎng)三角”區(qū)域、“環(huán)渤海灣”區(qū)域及“中西部”區(qū)域三大區(qū)域布局。林中表示，“旭輝要做房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)跑者，堅(jiān)持穩(wěn)健的發(fā)展策略，在一二線城市穩(wěn)扎穩(wěn)打，用產(chǎn)品和服務(wù)贏得市場(chǎng)和客戶?！?/p>
積極拿地
2013年，泰禾加大了對(duì)北京、上海等一線城市的布局和開拓力度，因?yàn)槟玫仫L(fēng)格彪悍，泰禾也被貼上“激進(jìn)”的標(biāo)簽。然而，隨著一線城市地價(jià)接連攀高，泰禾這一提前布局現(xiàn)在看來無疑是高明之策。2015年，旭輝北京已經(jīng)先后“搶到”6塊土地，其中5塊土地為合作拿地。5個(gè)合作拿地項(xiàng)目中，有3個(gè)地塊為旭輝操盤。
“規(guī)模發(fā)展到一定程度以后，房企這種資源配置的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)出現(xiàn)邊際遞減，并不一定是規(guī)模越大就越強(qiáng)。但是太小的企業(yè)，在未來這幾年要實(shí)現(xiàn)規(guī)模成長(zhǎng)已經(jīng)非常困難了。所以中國未來規(guī)模增長(zhǎng)最快的一批企業(yè)，應(yīng)該就是像旭輝這種，他們能在這場(chǎng)馬拉松長(zhǎng)跑的后半段不斷跑進(jìn)一線陣營?！毙褫x董事長(zhǎng)林中認(rèn)為，行業(yè)發(fā)展的馬拉松長(zhǎng)跑進(jìn)入下半場(chǎng)，在這一階段，一旦被落下第一、第二方陣后面，即使最后沖刺階段再努力，也無力回天，永遠(yuǎn)難回大眾視野。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于中型房企而言，目前處于不上則下的形勢(shì)，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)環(huán)境下做強(qiáng)做大，避免被淘汰的命運(yùn)，除了戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品定位、差異化創(chuàng)新之外，拿地實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)規(guī)模擴(kuò)張是不能忽略的，面對(duì)千億企業(yè)在土地市場(chǎng)的強(qiáng)大實(shí)力，中型房企可以避開拿地高峰，或采取聯(lián)合拿地的方式，事實(shí)上，不少企業(yè)已經(jīng)開始這樣做。
京華時(shí)報(bào)記者 邢飛