數據顯示，今年門頭溝住宅均價高達33357元/平方米。十年時間，門頭溝成了首個在售新盤單價普遍突破3萬元的六環外區域。新華社記者 李欣 攝

　　隨著北京整體樓市上行，門頭溝市場也水漲船高：區域新盤持續高端化趨勢，新盤成交均價直奔4萬元/平方米。作為一個六環外的郊區，門頭溝為何會有如此底氣？新京報記者對此進行了探訪。

　　現狀

　　六環外在售新盤均價破3萬元/平米

　　9月，北京新盤均價創下年內新高，雖然交易量連續下跌，房價則出現了兩連漲，據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，2015年9月北京全市新建商品住宅成交均價為29364元/平米，環比今年8月份的房價漲幅達9%，成為今年以來房價的最高點。

　　在北京眾多郊區縣中，門頭溝的表現尤為突出。根據亞豪機構數據顯示，今年門頭溝住宅均價高達33357元/平方米，房價漲幅在郊區縣中僅次于大興。十年時間，門頭溝成為了首個在售新盤單價普遍突破3萬元的六環外區域。

　　如果說去年是門頭溝集中供應，多種產品百花齊放的一年。那么今年的門頭溝，則是房價領漲的一年。根據中原地產數據顯示，2006年門頭溝區域成交均價3913元/平方米，2015年門頭溝區域成交均價32017元/平方米，十年間房價每平方米漲了近8.2倍。

　　記者了解到，時下的門頭溝，單價3萬以下項目已經罕見蹤影。目前區域里在售的西山藝境最高售價已經突破了4萬元/平方米。

　　“門頭溝經過近兩年眾多品牌開發商的經營和炒作，未來的價格只會更高。”門頭溝目前在售一高端項目營銷負責人表示。

　　預期

　　土地熱新盤售價或達5萬元/平米

　　門頭溝市場的上行，實際從土地出讓就能看出端倪。

　　最近，門頭溝兩地塊出讓，現場吸引了包括首開保利、天恒、中鐵建、華遠等在內的多家知名房企及聯合體現場爭奪。該地塊最終以20.3億元的總價被電建金地聯合體所取得，雖然價格并未觸及價格上限，但扣除自身配建的公租房部分之外該地塊折合樓面價在23700元/平方米左右。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，從地塊周邊在售項目情況來看，23700元/平米左右的價格較為“合理”。該宗出讓地塊中住宅部分的折合樓面價為23700元/平方米，預計未來的合理價格將在45000-50000元/平方米之間。

　　記者經過了解發現，與其他郊區縣樓市相比，門頭溝并未經歷由剛需向高端的轉變過程。

　　“逐步退出煤炭產業對門頭溝樓市造成深刻影響。早在2011年之前，門頭溝房價很低，但伴隨著產業結構和城市功能定位調整，門頭溝的土地供應和房價出現了顯著增長。”一長期耕耘門頭溝的房企相關負責人介紹。

　　克而瑞研究機構統計數據顯示，在2011年之前，門頭溝每年土地供應量基本在一兩塊，成交住宅地塊平均樓面地價不到2000元/平方米。而到2013年，門頭溝供地8宗，成交住宅地塊平均樓面地價直線升至萬元每平方米，三年時間土地價格翻了三倍。

　　去年以來，門頭溝土地市場的熱度繼續延續。2014年，門頭溝區域年內共出讓了8宗地塊，建筑面積153萬平方米，平均溢價率35.82%，成交總價234.8億元。其中住宅地塊成交5宗，創歷史新高。

　　土地溢價的不斷增長，也催生了區域里中高端項目的集中出現。目前門頭溝永定鎮在售住宅以品質洋房為主，如瀧悅長安、V7西園、西山藝境等，售價普遍在32000-35000元/平方米。而西山藝境的別墅產品均價已超45000元/平方米。

　　原因

　　土地、新盤供應稀缺

　　門頭溝之所以形成如此格局，與京西近年來的供應關系密不可分。海淀、豐臺等京西區域的供應乏力，給門頭溝帶來更多市場需求。

　　記者查閱資料發現，今年成交的26宗住宅性質用地中，京西只有豐臺出讓5宗、房山出讓2宗，海淀1宗，門頭溝1宗。供地的不足不僅直接造成商品房供給匱乏，還因地價的走高拉升了未來的房價預期。當前，北京西三環、西四環附近本就已經頂豪扎堆，豐臺今年出讓的幾宗宅地的實際樓面價也在3萬-6萬元/平方米之間，根據房價至少是地價2倍的常規，可以預見未來京西住宅的高端化仍將繼續。“在這樣的市場背景下，在金融街工作，以及京西部隊大院的購房客群，只能去門頭溝購房，而這類客群追求品質住宅的需求導向，是門頭溝直接形成中高端市場的誘因。”

　　記者了解到，在目前京西，海淀的萬柳、豐臺的西局，儼然成為高端住宅板塊的新熱點，部分項目均價直奔10萬+。而在石景山，目前則以商業項目供應為主，住宅項目也極為稀缺。這也意味著西部客群被進一步擠壓至門頭溝。

　　西山藝境、V7西園等項目銷售人員也表示，目前門頭溝項目的主體客群主要來自海淀、石景山，還有一定量的客群來自昌平。

　　隱憂

　　漲價太快 去化壓力大

　　除了供應關系決定需求外，規劃和生態利好也令開發商和購房者在近些年持續看好門頭溝。

　　在業內看來，新城規劃和生態優勢成為門頭溝的后發優勢。

　　國家行政學院經濟學教研部主任張占斌就曾表示，生態資源的“變現”讓門頭溝區域發展站在了新的“起跑線”上，尤其是2011年北京市政府投資2200億提速發展西部區域，首都西部綜合服務區(WSD)的功能定位也讓區域良好的生態環境與北京城市發展找到了最佳結合點。

　　原華高萊斯顧問(北京)有限公司副總經理、現啼鳥（北京）健康科技有限公司董事長公衍奎也表示，門頭溝的價值潛力巨大，該地區未來或將成為西部中高端改善性終極住宅需求的核心發展區域。

　　但另一方面，近些年來土地供應和溢價的逐年遞增，其住宅產品價格的市場認可度也有待觀察。以最新出讓的地塊為例，預計未來的合理價格將在45000-50000元/平方米之間。郭毅表示，如果按正常節奏在一年半左右后上市，門頭溝區域樓市能否接受如此快的價格漲速尚是未知數。

　　同時，自去年以來，門頭溝商住項目供應也在持續增加，令業內看到門頭溝商住樓市去化的隱憂。

　　據機構統計，門頭溝區域商住類產品今年新增供應套數1228套、新增供應面積6.07萬平方米；年內共成交309套、成交面積1.58萬平方米，其中成交量最大的月份是6月上半月，共成交124套。與此同時，門頭溝商住類產品庫存量已達2373套，今年新增供應1288套、成交309套，供需比為4：1，去庫存壓力之大不言而喻。

　　本版采寫/新京報記者 方王洋