“金九”已成，“銀十”還會變嗎

　　10月開局良好，還需持續發力

　　□本報記者 張峰

　　“金九”前半月不管是推盤量，還是成交量，都不盡如人意。但在最后時刻，終于發力了，成交量一路上升，“金九”仍延續了單月過萬的銷售量，這也是今年連續6個月，樓市總成交量保持在萬套以上的高位。

　　不出眾望，“銀十”繼續接力，一開始就給了大家一份驚喜。據統計，國慶7天杭州新房簽約量高達1349套，突破了歷史最高紀錄，創下歷年最佳成績，成了名副其實的“黃金周”。

　　雖然黃金周表現搶眼，但是隨著杭州住房需求的持續釋放，10月能否繼續保持銷售高位，現在還不得而知。另外，10月新盤入市數量減少，靠居高不下的庫存房源，能否引起購房者的熱情，也有待觀察，而土地市場，經過9月的瘋狂之后，也進入了調整期。如此看來，杭州樓市的銀10成色如何，現在還不能下結論。

　　開局勢頭良好 “銀十”值得期待

　　雖然9月成交量再次超過一萬套，但仔細觀察，不難發現9月前半月銷售量并不高，若不是最后一周的沖量，“金九”成交量很有可能跌回萬套以內。

　　10月一開始新房成交就進入高歌猛進模式，國慶黃金周7天成交1349套的成績，創下歷史新高。然而緊接而來的第二周市區新房成交量，卻維持在9月中期的水平。據觀察，10月8日-13日期間，杭州主城區單日成交量均在200套以下，如果算上余杭、蕭山的成交量，那么杭州市區單日成交量，都在365-534套區間之內，這與9月前中期水平相當。

　　截至10月13日，杭州市區前13天的新房成交量為3948套，按此測算，整個10月份成交想要再次過萬，還需要進一步發力。

　　另一方面，10月新入市樓盤相比9月份縮水近半，與9月近50個樓盤的熱鬧開盤場面相比，10月的開盤數量并不多。據統計，10月杭州全市預計將有30余個樓盤開盤，其中首開新盤25個。在新房源供應相對減少的情況下，“銀十”成交量或將收到影響。

　　30余盤新開 火爆場面不少

　　雖然10月開盤數量不及9月，但還是有不少樓盤值得關注，其中本月新開盤中首開樓盤20個，占據了本月推盤的8成，可以說是名副其實的新盤“盛宴”。

　　從各個板塊來看，濱江和蕭山板塊是本月開盤數量最多的板塊，各有4個樓盤推盤，而開盤的項目除了前段時間瘋狂造勢的綠城楊柳郡、綠城桃李春風之外，一些“小鮮肉”紛紛進入人們的視野，寶嘉譽府、合景天峻、北大資源·海港城、東日·晴好、嘉凱城·中凱城市之光、錢塘玫瑰灣等項目均是首次亮相，其中百翹香江是新加坡開發商進入杭州的首個項目，體量不大，總共有600戶，不知首戰成績如何。

　　今年改善型住房項目一直都是市場上的熱銷品，開發商也紛紛大打改善牌，拼學區拼環境，推出大戶型房源。據統計，10月開盤項目中有13個樓盤推出120平方米以上的大戶型房源，其中春風江南府、中?！び缆芬惶?、豐隆·百翹香江、德圣·潮聞天下等樓盤，均以120平方米以上的大戶型為主。

　　盡管改善型房源在10月大幅入市，但剛需型房源仍舊是樓市的主力，如萍水街一號、淮礦東元府、陽光城翡麗灣、寶嘉譽府等推出的均為120平方米以下的剛需戶型。另外黃龍金茂悅、地鐵綠城·楊柳郡、合景天峻和綠城·桃源小鎮等樓盤，推出的房源則兩者都有，比較多樣。

　　另外，本月開盤樓盤中不少商業項目也蠢蠢欲動，不少寫字樓及酒店式公寓將于本月推出，包括迪凱金座、東亞新干線、銀潤星座、越秀維多利中心、世茂·之西湖、北大資源·海港城、空港新天地和御金臺國際中心等。

　　8宗宅地出讓 競價規則有變

　　由于10月預售新政的出現，導致了杭州9月土地掀起一波拍地高潮。據統計，9月份共成交了34宗地塊，總成交額達146億元，占前三季度土地總出讓金額的38%，成為今年杭州土地市場單月成交額最高的一個月。

　　而這波熱潮中，萬科成了杭州土地市場的大買主。9月杭州萬科斬獲5宗宅地，儲備了302畝土地，最大可建體量39.65萬平方米，累計砸錢38.08億元。10月土地剛剛開閘，萬科又以底價再入兩宗地塊（其中一宗為物流用地）。

　　相比9月份的熱潮，10月份土地市場冷淡了許多，全市計劃出讓8宗土地，均為住宅類用地，包括主城區3宗，蕭山區4宗，余杭區1宗，除了萬科已經收入囊中的未來科技城地塊，主城區三墩北地塊和濱江的兩宗宅地，仍吸引了不少開發商關注。

　　不過從9月份開始，《掛牌出讓書面競價規則》已發生變化，杭州土地又重新恢復價高者得之，之前超過上限價格轉入保障房面積競投的規定已被取消，在沒有了溢價率的限制后，房企拿地或許將會更趨謹慎，因此“銀十”的土地市場，或將遜色許多。

　　寬松政策頻出

　　穩定樓市消費

　　今年以來，樓市的利好政策一直不斷，大都向著鼓勵改善居民住房需求、穩定房地產市場的方向調整，而這一系列政策的推出，給了購房者一次又一次的動力，也造就了開發商一次又一次的銷售熱潮。

　　就在國慶節前最后一天，央行和銀監會聯合公布了一份通知，把非限購城市首套房首付款比例，從原來的不低于30%調整為不低于25%。首付款的下降直接降低了購房者的購房壓力，在一定程度上再次刺激了購房者的買房需求，“黃金周”的出現受其影響也說不定。

　　值得注意的是，杭州11月開始將實行公積金新政，屆時個人公積金貸款額度或將有很大變化，一些公積金余額較少的購房者，可貸額度將減少，因此10月份也催生了不少搭最后一班車的購房者。記者從不少開發商處了解到，10月前半個月有不少客戶希望能在新政前使用公積金貸款買房，隨著越來越接近新政實施，部分銀行已經不再受理公積金貸款的單子，這一情況將持續到11月之后，因此新政的即將實施，也一定程度上加速了購房者下單。不過雖然新政根據月均余額計算貸款額度已經被大部分人熟知，但具體如何計算，仍有許多人未完全弄懂，因此存在觀望情緒的人也不在少數。

　　另外，住房公積金異地貸款政策，住建部明確自10月8日起將實施，多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業務。結合之前出臺的一系列政策，在如此眾多的利好政策背景下，整個10月乃至四季度的杭州樓市，或有望繼續向好。