2015年北京商改住公寓類市場異軍突起，出乎了絕大多數人的預料。
其實早在限購之初，像中弘北京像素、珺悅國際等商住公寓項目一度賣得非常火爆，因為不限購、不限貸這類商住項目中經常出現“大老板”們一口氣買下一層的壯舉。但隨后，住宅項目的供應加碼、產權年限的硬傷讓商住市場一度進入蟄伏期，只是偶然被開發商提起，要么被用作特價房促銷的手段，要么就是用來控制銷售節奏。
不過，今年的商住公寓市場卻迎來了新的高潮，北京住宅類土地價格水漲船高，直接拉大了住宅產品與商住公寓的價格差距。另外，史上最嚴 “限購令”降臨通州，進一步加緊了通州住宅的緊箍咒。這些因素都促使投資客重新將目光瞄準了商住公寓，甚至不少剛性需求和改善需求也被住宅的高門檻擠到了商住市場。最終導致，今年前十個月的商住公寓成交近1.45萬套，相比去年同期上漲33%，均價近3萬元/平方米，上漲了11%，均創下了歷史新高。
不少住宅買家轉投商務公寓
周末，地產界的朋友圈再次被“日光盤”刷屏了，“通州保利·大都匯開盤，當天銷售達12個億。”在供應日漸稀少，項目高端化的北京樓市中，成交上十億的項目已經不多見了，而保利·大都匯還不是一向好賣的住宅，作為商業綜合體項目，一期開盤的是公寓10號樓和商業辦公7、10、13號樓。
據北京青年報記者現場了解，保利大都匯位于通州運河CBD核心區內，一期開盤的是主力公寓10號樓，共計400余套，多是45-52平方米的小戶型，層高4.2米，可以做成LOFT，售價為35000-36000元/平方米。
之所以開盤熱銷，與通州的“最嚴限購”不無關系。北青報記者了解到，對于資金相對緊張或是沒有買房資格的人來說，一套商住公寓總價180萬以內，其吸引力不言而喻。
在樓盤現場，本身就住在通州的董女士向記者表示，今年通州將成為副中心的利好一出，自己就打算再買一套90平方米左右的房子，作為投資。但隨后看了許多新房和二手房，最終被日漸增長的價格嚇退。加上隨后出臺的通州限購政策，更是讓她失去了買房資格，無奈之下，搶套核心位置的商住樓就成了她的B計劃。
“不僅是我，還有兩個同事跟我一樣買了這兒的商住，她們都是首套房為了自主的，也是被政策卡住了，沒辦法才從住宅轉到了商務公寓。”董女士對記者解釋道。
不僅是門檻低，由于大量居住需求的涌入，商住公寓自身已經從以往的過渡性剛需產品向改善型發展。通州某項目的營銷總監告訴北青報記者，曾經一套50平方米的LOFT產品，往往一層是客廳加次臥，二層主臥加衛生間，反正買賣雙方都把商住當成過渡的產品，并不太在意戶型的使用是否方便舒適。而現在不同了，除了剛需和投資，商住樓還有不少一居換兩居這樣初級改善的購房人，因此，當前主流的商住項目不但會在一層、二層都配備衛生間，而且還會“偷出”一些面積做儲物間或書房，以此吸引購房人。
商住市場全面反彈
事實上，在保利大都匯銷售之前，通州就已經是北京商住公寓成交熱度最高的區域。據亞豪機構統計，2015年1月份-10月份，通州區共成交商住公寓2912套，在北京16個行政區中拔得頭籌，占到整體商住公寓市場21%的比重。
而在通州區商住公寓火爆成交的背后，是北京整個商住市場的再次抬頭，而且呈現“量價齊升”的局面。亞豪機構數據統計，2015年前十個月，北京商住公寓成交數量為14488套，同比2014同期年上漲33%；成交均價為29667元/平方米，同比上漲11%。商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍。不僅如此，同期住宅成交金額的同比漲幅為34%，別墅也不過69%。商住市場的增長最為明顯。
郭毅稱，在北京執行了5年時間的嚴格限購之后，2015年北京樓市成交量出現全面反彈，特別是當前北京樓市正在進入新一輪的高地價向高房價的傳導過程中時，住宅價格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購買力，還促使一些投資客看好樓市后市，無論是對于剛需客群，還是投資客，北京商住公寓市場的單價尚在低位，面積偏小也令總價可控，因此購房需求集中涌入。
戴德梁行北中國區研究主管陸明表示，住宅地價的提高，讓購房人心態猶豫，處于觀望狀態。而商住產品的低門檻，反而吸引部分有投資需求的客戶，從住宅市場回流到商業，最近開盤的商務公寓也因此增添不少客戶。
150萬以內和50平方米以內的商住樓最好賣
雖然商住項目大量涌入，但從成交上看，仍舊是150萬以內或者50平方米以內的戶型最受歡迎。
數據顯示，前十個月，商住公寓成交面積多集中在40—50平方米，占比為27%，其次為50-60平方米之間，占比為22%，小面積成交走量成為商住突圍的主要方式。
而在成交價格方面，高達64%的商住公寓總價位于150萬元以下。其中100萬-150萬元之間，占比為34%，其次為50萬-100萬元，占比為30%。相反，300萬以上的商住公寓占比僅為5%。
這與商住項目購房人多為剛需和投資型買房人有關，小戶型低總價的項目更容易接受。不過，北京和裕地產公司的營銷中心總經理王騫表示，商住項目相比住宅的價格優勢，導致更多的改善型需求也開始進入商住項目。像位于順義的尚峰壹號主推107-356平方米現房公寓項目，售價31000元/平方米，同樣吸引了數百名購房人。
整體來看，商住公寓成交位置集中于五、六環之間，成交套數占比60%。業內人士認為，商住公寓形成的熱點，預計短期內仍將持續，市場供銷兩旺的格局有望延續。
熱點從供應過剩區域轉向成熟區
從市場前景來看，商住公寓將會逐步占據北京樓市的成交主力。今年出現的住宅用地中，五環以內住宅用地的樓面地價基本在5萬元/平方米以上，六環以內的住宅地價也均超3萬元/平方米大關，這意味著北京住宅市場將整體高端化，未來住宅單套售價將在500萬元以上。
在這樣的市場背景下，商住公寓的單套總價還能保持在100萬-300萬元左右，低總價、不限購的優勢將得到充分發揮，并成為剛需客群的首選。
不過從熱銷的商住公寓不難看出，熱點正從供應過剩的新城區向供應稀缺的成熟區域滲透，像上周末開盤熱銷的保利·大都匯，就位于通州CBD核心區域，周圍配套相對成熟，而臺湖等新興區域的商住項目銷售就并不這么火熱。還有位于順義中央別墅區的艾迪城項目，不但周邊配套齊全，而且主打120萬起的精裝修LOFT，在周邊千萬級別的別墅包圍下，無疑更吸引剛需購房人。
但另外一個不可忽視的事實是，北京商住公寓的庫存并不低。據亞豪機構向本報提供的數據顯示，截至2015年10月底，北京商住公寓庫存為27470套，相當于北京住宅庫存的30%以上，這意味著這個市場未來競爭也將非常激烈。
文/本報記者 李桁