“10元眾籌搶購一折購房資格”、“參與眾籌，綜合收益可達14%”、“眾籌定制理想中的居所”……又是一年雙十一，樓市的線上營銷也同樣熱鬧非凡。

　　去年的雙十一，遠洋地產聯合京東推出了“參與眾籌，1.1折買房”和“湊份子、免首付”的活動，首次將“眾籌”這一概念引入了北京樓市。時隔一年，眾籌在樓市中已不是什么新鮮事兒，但同樣是“眾籌”這頂帽子，帽檐下的真實面目卻大相徑庭。營銷手段、融資新方式、鎖定目標購房人……不同的操作方式和投資回報率背后是各房企和互聯網金融平臺對于房地產“白銀時代”新的融資和營銷模式的探索。業內人士提醒，參與房地產眾籌，還是應認真了解眾籌產品背后的操作模式及收益組成，認清參與目的再選擇是否要加入眾籌。

　　純營銷事件 開發商要人氣 參與者要運氣

　　“參與眾籌，1.1折買房”、“10元眾籌搶一折購房資格”……房產眾籌，這個曾經對于購房人特別陌生的概念，正在頻繁地出現在各房企和項目的宣傳推廣上。

　　2014年11月11日，遠洋地產聯合京東金融推出了房產眾籌產品，產品形式包含三種，一是眾籌11元抽取1.1折購房資格；二是11元眾籌獲得一次抽取首付款的機會；三是5000元眾籌金獲得3萬元抵5萬元加額外99折的購房優惠。

　　該活動在當時相對低迷的北京樓市中賺得了不少眼球，其中的眾籌抽1.1折購房資格和5000元贏購房優惠的環節最終都已成功收場，根據京東眾籌頁面最終公布的數據顯示，共有25755人次參與了遠洋新天地1.1折購房的抽獎，中獎號碼為7465，中獎用戶為and***823。另外，截至眾籌結束，共有2047人參與了眾籌贏購房優惠的環節。不過，此輪眾籌中，11元湊份子、免首付的環節最終卻因未達到目標金額而以失敗告終。

　　雖然首付沒有眾籌到，但該事件在遠洋地產營銷上顯然已經發揮了一定作用。時任遠洋地產開發管理部副總經理徐海倫在當時接受媒體采訪時表示，“1.1折是成功的，而且反響特別好。11月份全國項目的有效來電量相比10月份增長1.2倍，總有效來訪量增長1.4倍。11月銷售額也比去年同期上漲80%。”

　　今年六月，適逢京東6·18店慶日，遠洋地產與京東金融再次推出了“屋莫愁”168套6.18折房的眾籌活動。自遠洋之后，以眾籌為噱頭的營銷模式在樓市中并不鮮見，但與普通商品的眾籌不同，參與者要想獲得真正的大實惠，拼的主要就是運氣。

　　10月29日，天恒置業聯手網易房產推出了門檻更低的房產眾籌產品，參與者用10元即有機會以1折購買一套原價75萬元的地鐵LOFT——天恒·樂DO。活動將持續至11月25日，眾籌目標為675000元，截至2015年11月25日前，本眾籌目標達到20%后視為眾籌成功，中簽用戶可獲得眾籌期內的資金用于購房；眾籌目標達到100%中簽用戶可一折購房。而對于未中簽者，眾籌資金將不予退還，全部資金將自動以無償贈予的方式贈送給獲得“優惠購房或一折購房”資格的用戶。

　　若在眾籌期限內未完成眾籌目標的20%，或累計三個中簽者放棄購房權利，均視為眾籌失敗，眾籌資金將全部退還到參與者賬戶。

　　天恒樂活城置業市場部總監王然表示，此次眾籌的房源是天恒·樂DO項目中較受歡迎的55平方米LOFT戶型，位于城鐵燕房線閻村站，目前均價在1.3-1.5萬元/平方米。此次推的房源市場價為90萬元，而給到眾籌活動的價格已經打了八折，再加上最終抽到的購房人有機會僅以6.75萬元購得房屋，預計眾籌會得到購房人的積極參與。

　　對于此次眾籌的目的，王然表示，首先是希望通過這樣的活動能讓一個購房人以低價實現購房安家夢。他同時坦言，希望通過眾籌能讓更多購房人關注項目所在區域，了解區域價值，同時為項目B棟的銷售積蓄更多的客源。

　　不過，天恒·樂DO的眾籌目前距成功目標還有些距離，截至發稿前，活動頁面顯示，已有1304人次參與眾籌，完成金額為13040元，距13.5萬元的眾籌成功門檻還有不小距離。

　　業內人士表示，類似這種營銷式的眾籌，開發商希望借助一套房子的優惠來撬動整個市場的關注度。這時候目標能否實現與活動宣傳的廣度和標的物的價值緊密相關。購房人參與其中主要搏的就是運氣，如果開發商合作的平臺可以通過自己的資源給購房人以小額回報，參與人數可能會更多。

　　純理財產品 開發商要融資 參與者要收益

　　如果說購房人參與眾籌獲得抽取優惠購房資格只是為圖一樂，那開發商聯合金融平臺推出的眾籌產品則是將購房人變成了一種融資渠道，也為中小投資者增加了一種投資房地產行業的渠道。

　　近日，互聯網金融平臺搜易貸聯合恒大集團推出了“恒大購房寶”，這是繼“銀泰購房寶”、“泰禾購房寶”后，“購房寶”系列產品在其他品牌開發商項目上的再度創新。“恒大購房寶”期限為8個月，預期年化收益率為8%，該產品的還款來源為恒大旗下自住房項目恒大翡翠華庭購房人的應付賬款，由于恒大翡翠華庭已經售罄，“恒大購房寶”是將恒大翡翠華庭項目一定期限的應收購房款轉讓給“恒大購房寶”的投資人，從而讓投資人群獲得了一個對接該類優質資產的平臺。“恒大購房寶”的購買頁面顯示，恒大集團將為該產品提供全程的本息擔保。

　　“恒大購房寶”只是目前市面上眾多房企與金融平臺合作推出的產品之一。此前華遠地產也與諾亞財富宣布達成戰略合作，與諾亞財富旗下的諾亞員工寶聯合發起為購房者量身定做的創新型房地產眾籌產品，在諾亞員工寶平臺上線了針對華遠旗下不同項目的互聯網金融產品，期限大都為半年，預期年化收益率約為6%。此外，10月，中國金茂也首次推出創新金融產品“金茂寶1號”，產品期限為3個月，預期年化收益率為8.88%，產品推出后迅速實現售罄。

　　這些開發商與金融平臺合作推出的產品大都由開發商提供兌付擔保，而收益率都高于銀行同期理財產品和各種寶寶類產品。亞豪機構市場總監郭毅表示，借助這類產品，開發商可以快速回籠資金，有效緩解企業的短期流動性壓力。而對于購買這類產品的投資者而言，則提供了一種低門檻的投資方式。

　　住建部政策研究中心主任秦虹在公開演講時曾提到，互聯網金融與房地產結合推出的眾籌產品，為投資人提供了一種低門檻的、多元化的投資機會。過去投資房地產應該說都是門檻比較高的，還要用大量的杠桿，門檻相對來說是比較高，投資額也比較大，周期也比較長，很多中小投資人是很難參與的，或者分享到穩健的房地產項目發展的回報，但是互聯網金融改變了這個格局。

　　不過，銀行理財分析師也提醒投資人，雖然這些產品大都是品牌開發商與金融平臺合作推出，但投資者在選擇時還是應該重點關注一下借款協議與產品描述，尤其是一些隱藏條款的設置，不能只是單純衡量目標年化收益率來決定是否購買。

　　理財同時賺折扣 開發商要客戶 購房人要優惠

　　開發商與金融機構合作推出的純理財產品為中小投資者提供了一種較穩健的投資渠道，而不少產品在提供收益率的同時也綁定了開發商旗下項目的優惠折扣。一些有意向購房的投資者在這其中可以獲得更多的實惠。

　　像前面提到的華遠與諾亞員工寶合作的眾籌產品、中國金茂的“金茂寶1號”，在給出較銀行理財略高的預期年化收益率之外，也都給出了旗下項目的銷售折扣。對于認購產品的投資者，根據認購金額和產品類型，會給予相應的購房優惠。

　　對于這種眾籌方式，很多房企都在不斷探索。此前首開地產與渤海銀行聯合成立了眾籌平臺，并在北京的首開·香溪郡和首開·緹香郡進行試點。該產品每一份眾籌是五萬元，期限是三個月。從9月初正式成立至12月初，三個月的時間，年化收益率是6%。對既想參與眾籌又有意向購房的參與者來說，可以享受更多“實惠”，每一份5萬元的眾籌達到6份總計30萬元時，如果買房將享受1%的折扣即9.9折，如果達到12份總計60萬元時則可以享受9.8折。如果參與者有購房意向，同時具備30%的首付，完全可以享受到9.8折的折扣，在享受購房優惠時也還有眾籌收益，實現購房和眾籌兩不誤。

　　這還只是購房人在開發商開發的最后一個環節參與眾籌獲得折扣，目前市面上還有不少眾籌產品購房人可以在拿地后就參與其中。今年年初，當代置業就在京推出了國內首個全流程眾籌房地產項目——當代北辰COCO MOMA。項目通過眾籌模式讓用戶通過認籌固定金額參與到項目的設計、建設環節當中，并在項目建成后獲得一定投資回報并鎖定項目開盤時的優惠單價。如果眾籌產品到期后投資者選擇購房則會獲得較大的收益率，如果不選擇購房，同樣也可以獲得理財收益。

　　郭毅表示，房產眾籌是對房地產營銷方式的一種顛覆和再造，開發商可以提前摸清購房者的需求，鎖定客戶，定向銷售。早在多年前就有行業專家倡導根據購房者的個性化需求來定制開發，但卻始終是少數開發商在嘗試和摸索，如今有了互聯網金融這個強大的助力之后得以大大提速。如果能夠實現以量定產、按需定產，將會顯著降低開發商的開發風險。

　　秦虹也指出，互聯網金融和房地產融合的未來創新空間很大，同時需要防范風險，眾多的風險中最重要是信用風險。互聯網金融與房地產的融合有利于房地產行業的轉型，也會為購房者提供很大便利。文/門庭婷