房地產市場 已進入周期性調整

　　□易憲容

　　國家統計局近日發布的數據顯示，全國70個大中城市10月份新建商品住房價格按月上漲0.2%，為連續第6個月上漲，但漲幅較9月的0.3%回落0.1個百分點。10月房價上漲的城市減少，下跌的城市增加。其中，上海房價按月上漲2.1%，漲幅最大；而深圳房價則按年大漲40.5%，漲幅全國最高。

　　這些數據也顯示，全國房價漲幅回落，各城市房地產市場的情況已經開始分化加劇。即一線城市或部分二線城市房地產市場開始回暖，房價又開始上升，但是對其他二線城市及三四線城市來說，房地產市場并沒有因為政府推出一系列的救市政策有所好轉，反之全國房地產市場的庫存還在繼續增加，房地產市場的價格還在繼續下降。因為，從金額上來說，一線城市及部分二線城市的房地產市場占比只有20%，而其他二線城市及三四線城市占比會達到80%以上。占絕大多數的城市房地產市場無法復蘇，國內房地產市場面臨的問題也一定會很大。

　　更為重要的是，當前國內房地產市場還面臨著兩個大的問題。一是國內房地產市場的周期性調整早就從2013年下半年開始，政府想通過政策來撫平這種周期性調整是不可能的。因為，中國房地產市場經過十幾年的快速發展，城市居民的居住條件早就達到中等收入國家的水平，城市居民在2010年就已經達到戶均一套住房。現在住房供求矛盾主要表現在少數一線城市。

　　還有，房地產業的周期也是人口周期。一般來說，20至50歲的人是買房子主力。前十幾年間中國房地產市場之所以能夠這樣快速發展與增長就是與這個階段的人口結構有關，20至59歲的人口處于高峰期。但是從2012年開始，中國的人口結構開始發生變化。2012年，國內15至59歲的居民人口第一次出現了下降。2014年，中國購買住房的人口出現凈減少。隨著這種人口結構的變化，中國房地產市場繁榮時代已經結束，房地產市場的周期性調整已經出現。再加上大量的中小城市人口向大中城市轉移，而城市化進程又十分緩慢，這就使得中國房地產市場周期性調整更明顯。在這種情況下，政府希望各種救市政策推出來救房地產市場，是起不到多少作用的。即使少數一線城市也只會出現“回光返照”，只是短期的現象。

　　特別是，目前仍然還有不少人把中國經濟增長放在依靠房地產上，放在“房地產化”經濟上，估計這樣至多緩解一點當前的增長壓力，但實際上會給未來的經濟增長設置更多的障礙。比如，一線城市的房地產市場好轉，當前會促使房地產開發商到一線城市搶占土地，進一步把當地的土地價格推高，并拍賣出一個又一個的“地王”。但是一線城市的高房價，不僅會驅使房地產開發商增加更多的住房供給，最后導致一線城市的住房供給也嚴重過剩，而且過高的房價也會讓整個城市運營成本上升，從而使得不少企業及人才流出。在這種情況下，這些城市的房地產市場周期性調整也會開始，只不過比其他城市稍微晚一點而已。

　　還有，為了經濟增長，目前政府仍然希望由房地產市場來帶動，所以當前中國房地產稅收政策十分不合理。這成了當前中國居民收入分配不公的最重要根源，也是當前中國房地產市場炒作嚴重的重要根源。而收入分配的不公，不僅是當前最為嚴重的經濟問題，也是當前中國最為嚴重的社會問題。無論是十八屆三中全會還是十三五規劃，都提出共享經濟，希望好的稅收政策讓全體人民來分享社會經濟發展之成果。所以，新的房地產稅收政策出臺是必然趨勢，屆時房地產市場的周期性調整會更明顯。

　　總之，房地產市場的周期性調整已經從2013年開始，這也意味著十幾年的房地產市場高速發展期已經結束。在這種情況下，要用救市政策來改變是不可能的。