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地產界高地價風險:傳華潤、招商"悔拍" 拿地1小時"散伙"

地產界高地價風險:傳華潤、招商"悔拍" 拿地1小時"散伙"

2015-11-23 16:30:00

來源:北京晚報

  地產界面粉屢屢貴過面包 暴露出高地價風險

  一則“傳言”這兩天在業界瘋傳:由于土地的最終價格超過了預算,北京華潤曙光地產和招商局地產北京公司決定,退出半個月前與華僑城一起拿到的豐臺區南苑地塊的開發。盡管目前這3家公司都還沒有進行官方回應,但經記者多方求證,這也并非“無稽之談”?!皳宜钦娴?,現在地價確實太高了,風險已經很大,華潤和招商的退出,只是把這種風險暴露出來了,對其他開發商也是一個警示?!币晃徊辉妇呙臉I內人士這樣說。

  傳聞稱華潤、招商“悔拍”

  上周末有外媒稱,華潤置地一位駐香港的投資者關系部門管理人員表示,華潤和招商將不會購買11月2日與深圳華僑城聯手中標的豐臺區地塊。原因是“這地塊的最終價格大大超過了華潤置地的預算”。

  實際上,這種說法在3家公司拿地當天就有傳出。11月2日,經過80輪激烈交鋒,華僑城、華潤、招商聯合體力壓其余4對組合,以總價83.4億元、并配建5.7萬平方米公租房拿到豐臺南苑地塊,折合樓面單價5.6萬元左右,而周邊在售樓盤的價格僅為4.5萬元。

  就在拿地結果誕生一個小時后,便有業內人士發布消息稱,這一聯合體面臨“散伙”的可能,因為在最后競拍階段,由于土地成本超出華潤、招商的預期,因此兩家房企決定退出,該地塊其實是華僑城獨自拿下。但該人士隨后卻再次爆料稱,在競拍結束后,本已決定退出的華潤、招商可能會再次與華僑城聯手,但從外媒的最新報道來看,這一說法落空。不過,截至目前,拿地的3家公司都沒有給出官方說法。

  近期,對北京地價望而卻步的不止華潤招商兩家。10月21日,碧桂園聯合中國金茂以34.2億元和17.6億元拿下豐臺花鄉四合莊兩宗地塊,然而拿地一周后,便有傳言稱由于地塊的價格和資金問題,碧桂園集團或將退出該地塊的開發。碧桂園和中國金茂同樣以沉默面對這種傳聞,但這些傳言都表明,已有開發商意識到,高價拿地也有風險了。

  高價拿地背后的“神邏輯”

  近幾個月,北京的地價越來越高,“面粉比面包貴”已經不算是新聞,這讓很多業內人士都連呼“看不懂”?!叭A潤和招商將退出豐臺南苑地塊的開發”傳言的爆出,有業內人士戲言:“這次終于看懂了一次?!睘槭裁撮_發商敢于如此大膽拿地呢?

  亞豪機構營銷總監郭毅分析說,在全國房地產市場分化的局面下,北京特殊的地位、資源優勢形成的人口聚集效應,令開發商普遍看好北京房地產市場的發展前景,特別是在眾多二、三線城市供過于求、庫存高企的現狀下,眾多知名房企進京搶地,造成土地價格被人為抬高。

  也有業內人士指出,在開發商瘋狂拿地的背后,有一個不成文的“神邏輯”:等到自己項目銷售時,旁邊地價又漲了?!斑@種心態說好聽了,是看好樓市未來,說不好聽就是‘賭’。”有業內人士這樣說。

  2011年后高價地仍未解套

  未來地價上漲,之前的“天價”自然解套。這種案例在樓市迅猛發展的10多年來頻頻上演,最經典的案例就是富力城:2002年,周邊房單價4000元時,富力地產6000元拿地,被稱為“天價地”,但現在房價已經賣到6萬多元。

  “這是10年前的行情,現在開發商解套不那么容易了。”郭毅介紹說。

  根據亞豪機構對近10年的監測,北京每年成交住宅用地中,樓面單價最高和溢價率最高的20宗地塊,除1宗退地,其余19宗從拿地到首套簽約的平均周期為28個月,相比12至18個月的正常節奏,高價地的上市周期明顯滯后。而且這19宗地中,只有11個項目的銷售額能收回土地成本和財務成本,但達到盈虧平衡點的時間周期平均為48個月。目前,仍有8個項目尚未達到盈虧平衡點。

  這8個項目分別是2011年至2014年這4年時間里,換句話說,2011年之后的高價地,截至目前仍未解套。

  郭毅分析,在2015年這個高價地成為常態的市場中,高價地等待市場機會的時間成本將會更高,入市節奏更加難以掌控,回報周期也愈加漫長。特別是在小片區內扎堆涌現高價地,在面臨著區域內部和外部整體市場時,競爭程度正在由激烈上升到慘烈。(記者 李海霞)

  10月新建寫字樓

  成交面積環比降7成

  中原地產監測數據顯示,10月新建寫字樓成交面積7.18萬平方米,環比下降74.1%,同比下降61.1%。據了解,環比下降幅度大是由于今年9月是寫字樓全年成交的高峰期,與去年同期相比下降表明今年“銀十”寫字樓市場沒有去年火爆,今年市場行情要遜于往年。

  10月寫字樓成交均價為17069元,環比下降40.1%,但同比上漲18.8%。中原地產分析,成交均價環比下降明顯主要是受成交區域影響。10月新建寫字樓五、六環之間成交量最大,成交面積3.77萬平方米,這一成交量中,北辰福第V中心項目貢獻最大,占五、六環之間總成交量的50%。這也說明北京現階段五、六環是寫字樓成交的主力區域,這也拉低了北京10月寫字樓市場的整體成交均價。(記者李海霞)

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