17萬套存量，并沒有想象中那么可怕

　　潛在供應量減少，火爆銷售依舊延續

　　□本報記者 張峰

　　繼9月份突破16萬套之后，11月24日，杭州市區（含主城、余杭、蕭山）新房庫存量再升一階，突破了17萬套，再度刷新歷史紀錄，加上習近平主席在召開財經會議時提出“去庫存”，一時間庫存話題再次被引爆，瞬間升格為基本國策。

　　還記得杭州去年12月突破15萬套以來，市區新房庫存量用了10個月才站上16萬套的臺階，而如今從16萬套增至17萬套，僅用了2個多月。雖然這一數字在短短幾天后就被火爆的銷量沖淡，但杭州商品房存量高企卻是不爭的事實。

　　余杭存量最大 主城區分化明顯

　　如果按照當前市區商品房月均1萬套的去化，假設未來開發商不再領取新的預售證，當下杭州市區庫存要近17個月才能消化。

　　據住在杭州網數據統計，主城區是近期市區新房庫存增長的主力。截至11月24日，主城區在兩個月中商業地產庫存由40519套增長至46180套，暴漲了5661套。與去年11月末的庫存量相比，主城區增長16537套。

　　從各板塊情況來看，余杭一直是杭州存量重災區。截至11月底，余杭區可售套數為57871套，這些項目集中于良渚和臨平兩大區域，而這些區域不少都是賣了很久的大體量項目，去化周期較長，不少項目慢慢變成了現房銷售。

　　主城區各區域之間的情況分化比較嚴重，近來地王頻出的濱江區存量較少，目前區域內商品住宅可售面積在384551平方米，除了純新住宅樓盤嘉凱城杭州中凱城市之光幾乎無新房可售，但是像賀田尚城、鉑金名筑、綠城蓮園之類的老盤卻仍在默默拖著后腿。而存量最多的區域是江干區，城東新城、九堡、下沙等區域在多年前曾大量推地，然而由于后期配套乏力，致使部分項目去化困難。

　　從透明售房網給出的數據可以看到，越是庫存嚴重，各區域之間的成交越是分化的厲害，和成交數量較少的上城區和下城區相比，江干區的成交數量幾乎是這兩個區域的10倍左右。

　　去庫存壓力主要集中于商業地產 住宅更好賣

　　而從物業類型來看，商業地產是也是庫存話題中繞不開的一道坎。

　　眾所周知，杭州的商業地產市場一直成交艱難，尤其是在今年住宅行情狂飆的情況下，商業地產卻并沒有被明顯帶動起來，反而有時候會受到住宅成交量高企的壓制。

　　截至11月底，杭州市區商業房源可售面積高達750萬方，去化周期高達47.3個月，相較于2014年7月底僅僅縮短了3.2個月。由此可見，杭州樓市的去庫存壓力其實多在商業地產上，目前商業地產和住宅的去化周期比已達4.6：1！

　　透明售房網統計數據顯示，今年4月，杭州商業地產成交套數占比僅為12.4%，等到7月，這一占比終于增長為18.8%。直到三季度開始，商業地產項目才實現18%以上的月均市場占有率。到了11月，這一占比才增長至22.9%。

　　拿地速度不如銷售速度 杭州實際庫存在減少

　　17萬套的庫存真的有那么可怕嗎？不少業內人士表示無需過度恐慌，因為這個庫存僅僅是顯性庫存，而實際上今年杭州總的庫存其實是在降低的。

　　商品房的庫存分為兩部分，一部分是已經領取預售證的顯性庫存，就是17萬套這個數字；另一部分是購置土地尚未開發，和開發商已開發，但是還沒有領取預售證的部分，這個也就是所謂的隱性庫存。浙報地產研究院院長丁建剛曾形象的說：“顯性庫存只能反映出“貨架”上的庫存水平，而貨架上的商品多，不見得整個倉庫里的商品多?！?/p>

　　事實上，杭州住宅庫存占比今年來一直呈持續下降趨勢。據透明售房研究院統計數據顯示，11月底，杭州市區住宅存量9.6萬套，套數占到總庫存的57.2%，相較于2014年7月局部放開限購時減少了12個百分點；這一可售套數相較去年同期已減少2822套，如果以近6個月杭州市區住宅月均成交套數來計算去化周期，11月底的住宅去化周期為10.3個月，已出現連續6個月下降，比起2014年7月底已整整縮短了13.4個月。

　　據數據統計，2015年1-11月杭州商品房銷售面積為1116萬平方米，而同期開發商購置土地可見面積為720萬平方米，可見庫存流出量為400萬平方米。由此可見，杭州前11個月庫存是在減少的。

　　“八連萬”之后　火爆銷售還在延續

　　就在庫存一路攀高的同時，杭州今年的商品房銷售量同樣攀上了一個高峰。據統計，截至11月末，年內市區新房成交111294套，成交金額1877.1億元，均成功反超歷史任一年度總量，登上歷史新高度。就在剛剛過去的11月，杭州市區商品房一共成交12182套，樓市月成交創下罕見的“八連萬”神奇行情，風頭甚至勁過“金九銀十”。

　　這與今年一系列的政策刺激樓市持續回暖不無關系，不少開發商在今年都有了不錯的成績，也出現了不少已經銷售過千套的項目。

　　據錢江晚報購房寶數據統計，截至11月，銷量套數前十的項目中有6個超過一千套，其中位于臨平的商業項目萬寶城項目簽約了2329套位列第一，而住宅項目中位于未來科技城的EFC歐美金融城今年多次加推售罄，累計銷售1564套。除此之外，華元歡樂城、綠都御景藍灣、濱江萬家名城、濱江東方海岸都超過了1000套。

　　而杭州商品房庫存17萬套的峰值也僅僅維持了幾天，之后又立即回落，可見目前的去化速度依舊不慢，截至12月9日，杭州市區新房庫存168044套。

　　12月大波新盤入市 存銷或將攀新高

　　2015即將收官，開發商并沒有因為天量的庫存而畏首畏尾，反而因為火爆的市場而蠢蠢欲動。據統計，12杭城預計約有48盤開推新房源，其中首開新盤高達32個，占8成。首次亮相的新盤陣營中，大都集中在余杭蕭山兩區，這些新盤的集中亮相勢必會給年底樓市帶來一段沖擊波。

　　其中蕭山區是年末推盤的重點，新城·香悅半島、京港國際、眾安白馬御府、順發旭輝·國悅府、東南錢江藍灣、中贏·金城里以及湖畔公寓，都是首次露面的新項目。另外，未來科技城也有不少新房源將在12月入市，例如西溪八方城、新城·峰璟、新湖·菲林、北大資源·海港城等。

　　濱江亮相的以商業項目為主，升華·悅晟中心、華聯·星光時代、中贏·康康谷三個不同類型的商業產品全部選擇在年底首次亮相，而唯一一個全新的住宅項目嘉凱城·中凱城市之光推盤計劃從11月延遲到本月。

　　與此同時，在杭州一哥地位岌岌可危的情況下，幾乎在房博會“包場”的綠城，也將在12月進行最后一輪沖刺，將二次加推綠城·楊柳郡，并首次開盤綠城·留香園項目。

　　隨著最后一個月的新盤入市以及銷量沖刺，2015年不論是銷售量還是庫存量都將攀上一個新的高峰。