3月25日，上海、深圳相繼宣布實行更為嚴格的住房限購政策。同一天，武漢市宣布調低公積金貸款最高額度；人民銀行南京分行和江蘇銀監局聯合發出通知，嚴格禁止“首付貸”或“零首付”，防止“首付分期”等行為；北京市住建委官方網站刊登消息稱，北京市開展房地產經紀機構專項檢查，120家中介門店已接受檢查。

　　今年以來，一線城市和個別二線城市房價快速上漲，引發社會高度關注。多個城市同一天出臺樓市相關政策意味著什么？將會對房地產市場產生怎樣的影響？

　　滬深調控政策有助于市場恢復理性，健康發展

　　最近，打算換套學區房的北京居民周瓊表示“深受刺激”：“半年前5萬多一平方米的學區房，現在報價已經8萬多了。”周瓊的同學，在上海工作的張艷艷暫時沒有買房打算，可也表示“深受刺激”：“前段時間，同事朋友都在議論房價上漲，聽得我心里發慌——是不是再沒機會換大房子了？前兩天，政府出臺調控措施，我又心慌了，房價不會大跌吧？”

　　國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，2月份新建商品住宅價格環比上漲的城市數占比已近七成，同比上漲的有32個，漲幅均比上月有所擴大。其中，領漲的深圳新建商品住宅價格同比上漲57.8%，北京、上海、廣州的價格分別環比上漲2.3%、2.9%和1.6%。除一線城市外，南京、廈門、合肥、蘇州的漲幅也不小。

　　一些城市二手房價格上漲甚至比新房更厲害。2月份。北上廣深二手房價格同比分別上漲27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，合肥以13.2%的漲幅緊隨其后。

　　“一線城市和部分二線城市房價快速上漲，相關城市政府在結合當地市場特點調整調控政策的同時，也要警惕市場不規范行為的負面影響。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，在經濟社會基本面因素基本沒有發生變化的情況下，市場出現大幅波動，往往與市場投機炒作、虛假交易信息廣泛傳播、 “首付貸”、“零首付”等不規范市場行為的大量存在密切相關。

　　在劉洪玉看來，房地產市場調控的目標是消化房地產庫存，提高房地產供給的有效性和供給質量，促進房地產市場健康穩定發展。“由于大部分一線城市和少量二、三線城市不僅不存在庫存壓力，相反還存在供給短缺，因此面向大多數城市的去庫存政策極易導致供給短缺城市的房價快速上漲，深圳、上海、南京等城市在全國去庫存的大背景下主動出臺政策規范市場、打擊投機、合理引導需求，有利于促進這些城市房地產市場穩定，防范系統性區域性風險，施策方向是對的，值得肯定。”

　　當然，在客觀上，政府調控措施難免會對樓市價格產生影響。未來房價走勢會怎樣也是消費者最關心的問題。“調控政策會起到一定的抑制市場恐慌的作用。”中原地產首席分析師張大偉說，“各地市場情況不同、調控力度不同，受影響程度自然也不同。像上海這樣庫存較低的城市，交易中心徹夜排隊、房東隨意調價、客戶搶房的現象預計會大大緩解。”

　　房地產因城施策的現象或愈加明顯，各地之間沒必要效仿

　　此輪房地產調控政策的一個特點，是各地根據實際情況主動作為、因城施策。預計未來一段時間我國房地產調控政策都會呈現這一特點。

　　一方面，房地產市場分化更加明顯。在一線城市和部分二線城市房價快速上漲的同時，一些城市的房價還在下降，部分城市去庫存壓力將長期存在。“因此，未來政策方向將不再是單向寬松，而是變為雙向‘托底’‘蓋帽’。部分房價快速上漲的城市會出臺約束性政策，但力度不會太大。而庫存壓力較大的城市，房地產調控仍將以去庫存為主。”張大偉說。

　　另一方面，房價上漲較快的各個城市也有所差別。劉洪玉分析：“比如深圳、上海、北京房價過快上漲，主要是土地資源短缺導致的住房供給不足。而合肥等城市房價上漲較快，主要是近年來承接了較大規模的產業和人口轉移、市場需求短期內增加較快導致的。”

　　因此，上海、深圳、南京、北京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產相關政策措施，但著力點不盡相同。“比如武漢調低公積金貸款最高額度，更像是針對當地公積金使用情況進行的及時調整。畢竟武漢的房地產供給相對充足，面臨的形勢、問題和滬深不太一樣。”張大偉說。

　　“中央沒有具體的政策出臺，而是各地從自身情況出發主動作為，這也許意味著我國房地產調控，已經進入‘中央統一目標、分類指導，地方因城施策、主動作為’的新階段了。”劉洪玉說，以前我們談論房地產走勢也好，討論房地產調控措施也好，經常會用到一二三四線城市的說法。如今，同是三、四線城市，情況也會有所不同。比如根據監測，2月份三線城市中的中山、南充房價漲幅較大，贛州、煙臺房價跌幅較大。因此，對三、四線城市也不能一刀切，每個具體的三、四線城市也要因城施策。

　　《 人民日報 》( 2016年03月31日 13 版)