樓市庫存高企累及地方財政

　　三四線城市頻施策去庫存穩財收

　　在一線樓市紛紛收緊的同時，部分二線城市以及三四線城市房地產政策在進一步寬松。近日，沈陽發布《關于促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》，包括對個人購買住房市區兩級給予獎勵政策；降低二手住房交易稅費；鼓勵農民進城買房居住、支持畢業生及在校生購房、土地供應減半等22項房產新政。

　　對此，業內人士指出，未來的政策方向將不再是單向寬松，而是改變為雙向的“托底蓋帽”。目前，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大，這也使處于經濟疲軟期的地方財政更加拮據。因此，加速去庫存有利于穩定地方的財政收入。

　　28日，針對“零首付”風險的爭議，沈陽在近1個月后發布了新版新政，將此前公積金貸款首付最低比例降至10%以及對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生實行“零首付”等利用高杠桿的政策做了一定的修正，指出職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房；實行“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買住房的，均視為首套房貸款申請，貸款的最低首付比例為20%；對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，經濟缺乏動力，財政壓力空前。目前房地產市場需求上漲乏力，地方仍寄希望“強心劑”來促進樓市好轉，這也是沈陽此前政策“去化心切”的主要原因。

　　的確，在上一版《意見》中，明確強調房地產業是沈陽市全面振興的重要支柱產業之一，并確定2016年沈陽市商品房銷售實現同比增長10%的目標。數據顯示，沈陽市2015年一般公共預算收入606.2億元，完成年度預算的75.3%，下降22.8%；其中，稅收收入492.3億元，下降19.3%。全市2015年政府性基金收入154億元，完成年度預算的31.7%，下降64.8%；其中，國有土地使用權出讓金收入113.3億元，下降69.3%。

　　中國房地產協會原副會長朱中一認為，在經濟下滑的背景下，眾行業受挫，且資源類企業等此前的納稅大戶面臨著巨量的產能過剩，因此，去庫存、推動房地產市場發展，是地方穩財政收入的最好選擇。

　　江西省一位財政廳人士在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房地產市場下滑帶來的是房地產的稅收下降，以及原預期的土地收入難以實現。“我們去年、前年招拍掛就掛不出去了。我們當然希望土地可以賣出去，但是在價格不好的情況下，政府也不會賣了。有的市場不好，土地要流拍。”

　　上述人士指出，當地在稅收方面出臺了一些去庫存的優惠政策，包括降低契稅和其他交易稅，雖然可能會影響財政收入十幾個億，但希望通過這些政策讓房地產市場有一些回暖。“在情況不好的形勢下，首先必須保企業，要沒有企業了，以后哪來的稅收，所以我們現在付出一點成本是應該的。”

　　此外，河南省臨潁縣也選擇了加速去庫存。臨潁縣是河南省去庫存壓力較大的縣之一，據當地房管部門介紹，從2012年起，臨潁便出現了房子銷售疲軟的苗頭，2013年已經比較明顯，2014年便出現了爛尾樓。基于這種情況，臨潁縣順勢做出決定，控制土地供應，給予購房補貼。“2014、2015兩年，未供應一宗土地。”臨潁縣房管局相關負責人介紹。

　　“在控制兩年后，截至2015年底，臨潁縣的商品住宅庫存量為3079套（加上商鋪等商用房共有5280套），按2015年的銷售情況算，即使不再蓋房，也可賣18個月，壓力雖減但依然較大。”上述人士說。

　　與臨潁情況類似的河南舞陽縣相關負責人表示，對于土地財政占比較大的縣來說，目前財政上確實比較緊張，省里資金補貼后減緩了部分壓力。從長遠看，降低庫存，住房銷售回暖，屆時相應的稅收也會增加。

　　事實上，隨著地方去庫存的政策相繼推出，房地產市場正呈現出回暖跡象。比如，房地產營業稅、所得稅等稅收收入增長，為地方穩財政做出了重要貢獻。數據顯示，2016年1至2月，營業稅3976億元，剔除營改增收入轉移影響后增長8.9%；其中，房地產營業稅1160億元，增長20.2%，主要是部分地區商品房銷售回暖。同期，企業所得稅5516億元，同比增長4.9%；其中，工業企業所得稅和金融業企業所得稅均同比下降，而房地產企業所得稅652億元，增長14%，成為企業所得稅增長的重要因素。