開發商急賣車位業主頻吃啞巴虧 專家：部分小區車庫用業主購房款建設

　　近日，一則南京市鼓樓區人民法院審理的業主和開發商地下車庫之爭的消息引發廣泛關注，雖然網帖中聲稱“法院判地下車庫歸全體業主所有”、“開發商收錢賣車位該退款”的說法被證偽，但現實中小區車位租售權屬現狀仍然引發了各界的關注。

　　而在廣州，車位的爭議從來都是小區業主關注的大事，有市民昨日就向記者報料稱，自己所在小區的車位總是“偷步”拍賣，等到業主們發現的時候，車位已經賣給了小區以外的人，業主不但想買車位買不上，就連想在自家的小區停車場臨時停車，也有難度。

　　文/廣州日報記者賴偉行

　　南京“車庫之爭” 原來只是誤傳

　　此前曾經在朋友圈內瘋轉的一網帖稱，南京星漢花園小區共有地下車位59個，業委會2011年起訴要求物業公司將車庫交出，獲得法院“開發商將地下停車庫移交給業委會管理，全體業主享有地下停車庫的權益”的判決支持。

　　事實上，該判決并未生效，開發商隨即向南京市中級人民法院上訴。案件經撤銷發回重審后，最終判決其中29個車位屬于業主共有。這29個車位包括開發商占用業主共有道路等地超規劃建設的23個車位，以及南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第六條規定的、應為業主保留的最少6個車位。由于開發商已經將35個車位售出，業主實際上享有24個車位，開發商應當移交5個車位。

　　發現案件遭遇誤傳后，南京市鼓樓法院隨即在官方微信上發出聲明，強調“部分微信公眾號提到的判決內容是并未生效的一審判決，該案應以最終生效判決為準”。

　　專家提醒賬要算清：

　　部分小區車位是用業主的錢建的

　　廣東省華南和諧社區發展中心主任、著名社區問題專家周活寧昨日告訴記者，南京的案例雖是不實舊聞，不過還是可以引出部分車庫產權究竟屬誰的探討。“如果實際上發現車庫的產權屬于業主，那么不但有開發商是否有權賣車位的問題，就連出租車位的租金收入也應該歸業主。”

　　“從開發商的角度來說，賣車位的收益絕對比租車位大，可以賣的話開發商一定會賣。”周活寧表示，部分小區的隔空層以及地下車庫產權在規劃時，有可能屬于業主共有產權，不過業主在不知情的情況下，開發商通過補繳出讓金等手段取得產權，從而導致后續業主的權益無法得到保障。另一方面，按照誰投資誰受益的原則，由于開發商已經把建設車庫的成本轉嫁到房價上，所以表面上看車庫由開發商投資，應該由開發商受益，但是如果細算成本賬，部分小區的車庫其實是用業主的購房款來投資，應該由業主受益。在目前業主處于弱勢的情況下，行政主管部門應該主動作為，介入這類停車難的小區，厘清當中的產權問題，令矛盾今后更容易得到化解。

　　相關規定：規范出租車位比例政策迄今未出

　　記者了解到，為了保障業主享有的權利，在2008年出臺的《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》中，就明確規定了房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位數量少于本房地產開發項目的房屋套數的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應購買或租用一個車位。

　　而在2014年，原廣州市國土房管局就對外發布了《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》的修訂稿，并征求社會意見。根據這一修訂稿，廣州擬規定小區車位應該限定優先滿足業主，更重要的是，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要，應預留規劃用于停放汽車的車位、車庫數量的20%比例的車位用于出租。

　　不過，記者昨日從相關部門了解到，這一規定住宅小區要預留20%車位用于出租的政策尚未最后正式出臺。有業內人士就呼吁，盡快出臺這一政策，對目前出現的租售新模式進行約束。

　　業主搶“車位”連遇三個“坑”

　　第一坑：偷賣

　　車位拍賣業主方知 臨時停車竟被拒

　　“不是說好小區車位優先滿足業主嗎？但是我們小區的車位一批批地拿去拍賣，有些業主甚至要等拍賣了才知道。”家住海珠區的市民李女士告訴記者，自己所在的小區已經開發入住差不多7年時間了，近一兩年來，開發商聲稱由于債務等方面的糾紛，所以車位都要通過拍賣轉讓。今年最新一批車位推出拍賣時，起拍價達到28萬多元，不過等小區里面許多業主知道時，這批車位都已經處理完畢了。業主傳言稱，開發商實際上都是把車位通過這種方式，轉讓給自己的“關系戶”。

　　更讓有車業主們難以接受的，是小區內的臨保也取消了。“現在就算想在小區內臨時停車也做不到了。”李女士表示，自己現在只能通過月保的方式租用車位，不過就連月保資格其實也是擁有車位的業主出租才獲得的，開發商根本無法保證為業主提供車位。

　　第二坑：強賣

　　開發商“只賣不租” 業主無奈“硬吃”

　　從去年開始，廣州多個有一定樓齡的小區都陸續開始大批售賣車位。在部分車位嚴重不足的小區，開發商也往往通過“取消月保車位”的方式逼迫業主購買車位。本報此前就率先報道過越秀區某小區一口氣開賣小區里面的172個非機動車位，最貴一個車位單價超過百萬元。有業主就向記者坦言，開發商在當年售樓時曾經承諾過車位只租不賣，后來卻突然違背承諾。由于開售的車位量占比太大，實際上相當于“只賣不租”。

　　小區業主裴先生（化名）昨日就告訴記者，由于車位緊張，不少業主此前因為停車吃盡了苦頭，有部分資金實力比較充裕的業主最后不得已也只好買了車位。而沒有狠下心來買車位的業主，有些則只能想辦法到外面停車。

　　第三坑：漲租

　　月租說漲就漲 物管稱無需業主同意

　　廣州也有小區頻頻上演停車費租金說漲就漲的戲碼。像珠江新城一大型樓盤，上月底的臨時停車費就由每小時4元漲到了10元，月保車位則由720元/月漲到1500元/月。業主許女士告訴記者，大家上月中旬接到電話，通知說新收費將于4月1日起生效，而且只有40個停車位，已經基本上租完，部分業主在不知情的情況下，以為大家都同意了，只好也交款選車位。可后來物管一直沒有將停車費漲價聲明公示，大伙兒發覺“不對勁”，于是連同其他不同意漲價的業主與物管代表協商，并且表示了對漲價的反對。

　　不過，物管方面就表示，地下停車場的停車位產權都屬于開發商，沒有一個車位產權屬于業主，所以可以不經過業主同意就可以調價，而且小區車位暫時不會出售，只出租，提價后的租金水平也與周邊的停車費價格差不多。

　　用數據說話

　　車位供應 內緊外松

　　網易房產數據中心監測陽光家緣網統計住宅數據顯示，2月廣州車位未售套數達到29.3萬套，是月度庫存的新高，而截至昨日，廣州一手車位的未售套數已經進一步攀升至29.5萬套。在這種情況下，廣州車位的網簽均價除了1月份短暫沖高到接近17000元/平方米的水平之外，其余各個月份的車位網簽均價都較為平穩。不過，需要注意的是，車位庫存總量創下新高，卻隱藏著供給結構的問題，即中心區供應量偏小、周邊區域供應量較大。

　　從各區均價來看，車位最為緊張的無疑依然是越秀區，網簽均價達到44550元/平方米。不過，包括黃埔、花都、從化、南沙和增城在內，車位均價都只在萬元出頭或者以下。

　　滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰分析，當前廣州車位的買家以自用客居多。雖然供應量不小，但由于停車需求大，只要定價合理，開發商只要愿意出售一定可以售出。而買家在購買車位的過程中，也要注意產權狀況，有部分車位有可能屬于臨建性質，并不在規劃之中，開發商開賣車位之后，買家最終也拿不到產權證，這類情況一定要多注意。