大亞灣的樓盤向來愛打“深圳牌”。廣州日報記者軒慧攝
與深圳坪山相鄰的大亞灣區一手房價一年漲了五成 深圳客構成從投資客逐漸轉向剛需群體
文、廣州日報記者
秦仲陽、肖陸軍
惠州惠陽、大亞灣一帶的樓市行情長期以來為深圳客所主導。歷史上，惠州臨深市場起起落落，已經上演過好幾次過山車，但長期來看，還是呈現上漲勢頭。
從去年初至今，大亞灣的樓市均價從5000多元一直漲到過萬。今年4月起，伴隨著深圳地鐵14號線延伸至惠陽、深圳地鐵16號線擬與惠州接駁直通大亞灣兩大規劃消息的傳出，惠州臨深市場，似乎還將迎來新的上漲契機。
大亞灣住宅領漲惠州
據大亞灣房管局數據，去年1月大亞灣一手住宅均價是5704元每平方米，至12月份均價6952.19元/平方米創下歷史新高。而到了今年3月，惠州大亞灣共網簽成交一手住宅5375套，網簽均價已經是8596元/平方米。
“2007年前，大亞灣房價一直在1500~2500元/平方米之間徘徊。到了2010年末，大亞灣一手住宅均價已經飆升至接近5000元/平方米。當時正逢深圳房價開始大幅上漲，把許多經濟不太充裕的深圳人擠到周邊城市，由于大亞灣擁有出眾的自然環境，離深圳僅僅一小時的車程，房價卻只有深圳的1/4。”世聯地產首席市場分析師王海斌說，當時，過度的投資需求涌入，帶來了高居不下的空置率，大亞灣樓市并不被人看好。但2010年9月深圳出臺限購令后，深圳投資客進一步推高大亞灣和惠州地區的房價。
王海斌說，2015 年大亞灣區房地產市場交易火爆，房價直線上升，這時來大亞灣買房的已經變成了剛需客。大亞灣全年樓市均價5648元/平方米。今年春節后，大亞灣再次飆升，帶整個惠州樓市價量齊升。
目前，大亞灣鄰近坪山坑梓地帶的樓盤，基本上是12000元以上，個別達到了2萬。
深圳客“不看價不講價”
惠州每次房價上漲，背后都有深圳樓市的身影，一是深圳樓市旺盛需求外溢，帶旺周邊城市。二是惠州大亞灣接連建起海邊樓盤，并以旅游地產名義吸引深圳市民。三是兩地房價的差異，惠州形成洼地效應。
一些業內人士認為，現階段惠州房地產市場有太多的不理性因素。惠州嘉盛美業地產經紀公司首席分析師陳錦祥說，惠州樓市當前有如遇到“野蠻人”。“不講價，不看價，買買買，大量這樣的客戶進入市場直接攪亂了惠州樓市原本的節奏”。房地產商立馬提價，本地購房者跟風入市，市場在這樣的循環中看不到天花板。
據搜房網監控，惠州上月來23個樓盤推新品，環比增長了12個，惠城仲愷將是推盤的重點區域。另據惠州中原監測，4月和5月惠州將分別迎來245萬平方米、140萬平方米新房源入市，這對于后續樓價的非理性走高也許將起到抑制作用。
A面
惠陽和大亞灣未來城軌直通深圳
4月7日，惠州市住建局和惠州市發改局共同發布了《深圳市城市軌道交通14號線（惠州段）建設規劃方案》環境影響評價第一次信息公告公示。這意味著深圳地鐵14號線路延伸至惠州成為現實，并進入到前期的建設規劃實施階段。
規劃線路顯示，惠州段線路起于惠州南站，沿愛民路、白云路、深汕公路敷設至深惠邊界，線路全長9.1公里，全部為地下線路。與深圳的城市軌道14號線銜接，同步規劃建設和運營，連接深圳福田—羅湖中心區。
根據《惠州市軌道交通規劃修編》，未來惠州市城市軌道6號線起點位于大亞灣開發區安惠大道，途經石化大道、大亞灣大道后進入惠州南站，將與14號線（惠州段）實現接駁。同時，根據深圳市軌道交通規劃，不單是地鐵14號線與惠州軌道銜接，16號線地鐵也將與惠州軌道實現接駁，該線路從龍崗坑梓進入大亞灣西區，建成后將方便區域居民出行。
B面
深惠高速還是太堵了
業內人士介紹，在大亞灣和惠陽的不少樓盤里，深圳業主最多的占到七成，一般也有三四成。在惠城區仲愷區，比例也至少有一兩成。
據惠州多個樓市營銷研究機構分析認為，在惠州買房的深圳客中，真正用于自住的不會超過一成。還有少部分是“兩地住”，即在惠州的房子中安置老人，自己則周末到惠州，周一回深圳上班。
然而，對于深惠兩地跑的市民來說，兩地生活最難的還是交通，這條深惠高速太堵了，而且正好都是周五來惠州方向堵，周一或周日回深圳方向又堵，久而久之，都怕周末開車上路。
對惠州樓市最近一波的價量齊升，樓市專家范忠洲認為，深圳客帶來的需求激增只是一個方面，市場供給斷層也是原因之一，前兩年的市場低潮，加上好幾個開發商資金鏈斷裂，使不少開發商小心謹慎，連續多個地塊掛拍都流拍，或最低價成交。這導致供求關系階段性緊張，再恰逢近日深圳客的涌入，房價迅速拉升。至于后續市場的表現，范忠洲預計價量都將趨向穩定，深圳客的持續性難以維持。
業內人士介紹，惠州二手房交易銀行貸款審批比較嚴格，不像深圳成交價多少就可以按比例貸多少，銀行貸款審批大都只能是成交價的七至八成，所以在惠州買二手房要準備的首付可能需要五六成，而一手首付只要三成，所以大量深圳客過去買的都是一手房源。
因此，投資惠州臨深房產，首先考慮的是如何出手的問題。當地新房庫存量大，而相應的，二手房市場的交易一直都不太活躍。