一家之言

　　看上去房價大漲的房地產(chǎn)市場僅是一線城市及周邊的城市，而遠(yuǎn)一些的城市房地產(chǎn)仍然處于難以啟動的困境中。

　　近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了百城房價指數(shù)。指數(shù)顯示，環(huán)比持續(xù)上漲了12個月的百城房價，已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的回落。這種房價環(huán)比回落的主要原因，在于某些一線城市的房價在限購政策作用下，一定程度上得到了遏制。此外，盡管某些一線城市的房價溢出效應(yīng)開始蔓延到周邊城市，但是周邊城市不僅住房銷售量遠(yuǎn)不如一線城市，且房價的漲幅也要更低，這自然會拉低百城房價。

　　也就是說，就百城的情況來看，房價上漲的城市及房價下跌的城市仍然僅是打為平手，50比50而已。這也就意味著，遠(yuǎn)一些的城市房地產(chǎn)仍然處于難以啟動的困境中。如果再加上沒有納入百城的三四線城市，占比規(guī)模相當(dāng)大的房地產(chǎn)市場仍然沒有啟動。

　　回過頭看，此前某些一線城市及周邊城市的房地產(chǎn)火熱、房價暴漲最為主要的原因是這些城市形成了房價上漲預(yù)期，這自然會讓各種住房投機(jī)炒作者涌入。只要這種預(yù)期一改變，這些城市房地產(chǎn)的銷售和價格也會隨之逆轉(zhuǎn)。

　　最為重要的是，另外50個城市的房價還是處于同比下跌的狀態(tài)，這就使得住房的投資炒作者根本就不敢進(jìn)入這些房價下跌城市的房地產(chǎn)市場，這些房價同比下跌城市的住房銷售也就無法啟動。如果再加上百城之外的三四線城市的房地產(chǎn)市場面臨的困境要比這50個房價同比沒有上漲的城市還要嚴(yán)重，這就意味著當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場要走出當(dāng)前的困境并非易事。

　　然而，由于一線城市及部分二線城市一段時期以來的房價上漲，這必然會刺激這些城市的地方政府增加土地供給，房地產(chǎn)開發(fā)商增加土地開發(fā)。據(jù)觀察，一線城市的土地開發(fā)又開始有啟動跡象。這事實上暴露了一個矛盾，房價上漲的漲價效應(yīng)，表面上看是有助于去庫存化，但長期看后果卻堪憂。房地產(chǎn)開發(fā)利潤急升，必然使得住房供給隨之而來。房價上漲城市的住房供給大量涌現(xiàn)，在高房價下誰來接盤，就得看政府政策及市場是如何反應(yīng)了。

　　總之，1季度過度的信貸擴(kuò)張讓一線城市及部分二線城市房價不斷上漲，這固然對于GDP增長有相當(dāng)貢獻(xiàn)，但是這種拉動隨著一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整在4月份已經(jīng)減弱。特別是還有50個城市房價同比處于下行及不少三四線城市房地產(chǎn)還沒有啟動，房地產(chǎn)去庫存問題并未真正解決，房價上漲的城市又在快速補(bǔ)庫存。最后的結(jié)果就是全國絕大多數(shù)城市的住房市場依然無法擺脫庫存高企的困境。

　　因此，依賴漲價和限購這樣的市場“看不見的手”和行政“看得見的手”雙打，住房市場的庫存只會面臨上升，這對于未來的樓市去庫存戰(zhàn)略恐怕不是好事。

　　□易憲容（經(jīng)濟(jì)學(xué)者）