廣佛同城、深莞同城、深惠同城……隨著五月樓市旺季的到來，城市融合與“兩地同城生活”再次成為開發商廣為宣傳的話題。不少廣州、深圳購房者趁著“五一”到佛山、東莞、中山、惠州等周邊城市看房，珠三角一體化，融城生活還在繼續。

　　“同城”除了產業轉移外，還推動著二三線城市房價的上漲、城市中心的變遷及出現了越來越多的兩地同城生活的“候鳥”。不過，內人士指出，成功地引起企業進駐和高端人才落戶才是真正的“融城”，僅靠投資客買房，很可能會讓城市淪為“睡城”。

　　文/廣州日報記者蔣幸端、秦仲陽、肖陸軍、陳鈺鳳、姜永濤

　　圖/廣州日報記者石忠情

　　故事

　　同城生活：有人兩地跑，有人安了家

　　“五一”小長假，東莞的梁先生忙著陪他在深圳的舊同事們一起去看房。他兩年前離開深圳的公司出來自己創業，并且把公司地點設在東莞。這個小長假，幾名舊同事組團來東莞投資房子，一方面是覺得東莞房價低，另一方面他們公司的老板也有意要將企業搬遷到東莞來。

　　這兩年，越來越多的深圳企業外遷至東莞、中山、惠州，許多人也因此開始了兩地同城的生活。4月起，在深圳坂田一家知名IT企業上班的王先生的個人所得納稅所在地悄然變成了“東莞”，其所在部門預計于明年下半年將整體搬遷至東莞松山湖的高科技園區。

　　公司搬去東莞后怎么辦？王先生早有準備。公司有兩地通勤班車，以后只是上班辛苦點，畢竟老婆孩子都在深圳，房子也在深圳?！霸浺蚕脒^要不要去東莞松山湖買房，但公司附近的樓盤配套還不夠完善，而且周邊好點的樓盤市場價也接近2萬元/平方米了，很擔心一買就成了接盤俠。再說，孩子戶口都在深圳，在這邊學位房也買好了，過去上學也不現實。”

　　不過王先生90后的同事小李還是把房子買在了東莞。小李的房子目前還沒交房，等公司搬家深圳后，小李計劃在東莞長期安家?！艾F在深圳房價太高了，公司附近坂田龍華的房價都動輒5萬元/平方米起，我們剛工作沒幾年，靠自己哪能輕松在深圳買房的？東莞壓力還是小很多！”小李對記者說道。

　　盡管深圳到東莞、惠州、中山的距離不斷地被開發商宣傳“兩地交通距離很短”，但是合富輝煌(中國)中山公司市研部經理謝仲娟表示，據不完全統計，目前在中山買房的深圳人仍然以投資為主，只有約一成的人是自住的。“自住的包括兩種，退休以后來中山定居，或者是把父母妻子安排在中山居住，自己在深圳租房上班?！?/p>

　　惠州多個樓市營銷研究機構分析認為，在惠州的深圳購房者中，真正用于自住的不會超10%。

　　A面

　　深圳客外溢 莞惠中樓市成交暴漲

　　今年一季度，東莞、惠州、中山的成交量都達到了歷史高峰。深圳客外溢成為樓市的主要推手。

　　根據瑞峰優慧垛數據中心統計數據顯示，今年一季度東莞住宅成交面積達289.64萬平方米，同比去年一季度的129.36萬平方米上漲了124%，為歷年同期漲幅最高的一年。一手住宅均價約11539元/平方米，同比大幅上漲29.9%。瑞峰置業市場研究部相關人士表示，一季度東莞樓市增速如此之高深圳客功不可沒，投機客瘋狂入市，將東莞量價推向巔峰。

　　而惠州成交量同樣處于高位。據惠州市房產局統計，一季度惠州三縣四區銷售新建商品房面積404.17萬平方米，同比去年同期的179.25萬平方米實現126%的暴漲。其中惠城區和仲愷區4月上中旬網簽成交均價達到了7207元/平方米，這也是惠城區和仲愷區樓市歷史上的單周住宅均價最高值。

　　根據合富輝煌(中國)中山市場部數據顯示，在今年第一季度中山各鎮區商品房成交排名中，受到珠?？颓嗖A的坦洲鎮成交4250套、38.72萬平方米位列第一；受到深圳客青睞的火炬區以3527套、32.05萬平方米位居第二。自深圳客來襲，中山市樓市火熱成交屢創新高，3月以18313套的成交量再一次刷新紀錄，以6715元/平方米也創下2011年至今的最高月成交均價。深圳正在以購房者外溢的方式加快與東莞、惠州、中山的融合。

　　與此同時，廣州產業的西拓，在推動佛山第三產業發展的同時，也給佛山樓市帶來了前所未有的機遇。目前，廣東金融高新區屢屢刷新單價地王，地價已經攀升至11539元/平方米；而該區域樓價也普遍達到15000元/平方米以上，成為佛山樓市的執牛耳者。

　　廣深周邊房價“洼地” 引發企業轉移

　　除了因周邊城市房價低，自住客、投資客主動外溢外，廣州、深圳的企業也因房價低悄然向周邊城市轉移。

　　一家由深圳轉移到東莞的企業老板告訴記者，他公司員工在深圳收入不低，但在深圳卻仍然買不起房，紛紛跑到東莞的松山湖、鳳崗、塘廈買房，于是他干脆也將企業從深圳轉移到東莞來，在松山湖租下兩棟房子辦公。

　　中天萬城產業園投資管理有限公司執行副總經理黃萬軍告訴記者，以位于松山湖的國際金融創新園為例，產業園區的企業有四成是來自東莞以外，較多的來自深圳，還有不少來自廣州甚至是北京。

　　中山市翠亨新區總經濟師張義強也透露，在深中通道項目落地以前，深圳已有企業開始將目光投向翠亨新區，去年12月項目落地后，這種效應更為明顯，“翠亨新區與前海有明顯的互補性”。他介紹說，近兩三年來在翠亨新區落地的企業，有七成來自深圳，而正在洽談中的深圳企業更多。

　　廣東中天創意運營總監巫帥分析產業轉移時表示，與深圳、廣州相比，東莞擁有區位優勢與成本優勢以及深厚的制造業基礎和大量的現實轉型升級需求。“比如說東莞的物業價格與租賃成本，基本不到廣州和深圳的1/3，但這兩個城市與東莞距離又基本都在1個小時內?！?/p>

　　區域要發展，產業應先行。在廣佛同城的推動下，位于佛山的廣東金融高新區吸引了渣打、匯豐、恒生、東亞、永亨、南洋、大新等7家港資銀行在佛山設立14家分支機構。截至2015年年底，廣東金融高新區已吸引了250多家金融機構及知名企業落戶，吸納了2萬多名中高端人才前來佛山就業創業。

　　B面

　　房價不理性上漲 提前透支升值潛力

　　與此同時，購房需求外溢給城市帶來了房價不理性上漲，這也引起不少人的擔憂。以東莞為例，有業內人士認為，部分區域房價不理性上漲，已經提前透支了未來幾年甚至十年的房價升值潛力。

　　惠州公積金放開異地貸款后，在深圳工作的小劉就一直被家里催著趕緊買房，年后就開始選，后來定在金山湖區域的中信凱旋城。去年還是5500元/平方米左右的價格，開盤直接飆升到7800元/平方米，而且還要靠搶的。近日，在完成購房半個多月后，小劉談起購房經歷還是心有余悸，“很多深圳車停在那里，很多人直接都是買買買?！?/p>

　　3月初，東莞幾個樓盤在同一天少量加推，看到現場人太多，不少開發商漲價。有樓盤剛推出時是1.1萬元/平方米，在兩天后變成了1.6萬元/平方米，后被深圳購房者以樓盤定價亂、中介承諾不兌現為由要求退房。

　　隨著東莞房價在今年2、3月的不理性上漲，臨深片區不少樓盤房價達到2萬元/平方米，接近“天花板”，深圳客開始撤離東莞市場，往房價更低的惠州、中山轉移。

　　購房外溢難持續 還要靠企業落戶

　　中山大學教授、博士生導師袁奇峰在多個場合表示，未來珠三角城市當中，廣佛產業協作區是重要一極。具體來看，廣佛兩市產業互補，經濟總量巨大。這為廣佛區域一體化發展增添了無限的想象空間。

　　不過，對于受到深圳影響較大的莞惠中片區，樓市先行就沒有那么樂觀。對于這一輪房價的上漲，樓市專家范忠洲認為，深圳客帶來的需求激增只是一個方面，市場供給的斷層也是一個方面。

　　前兩年的市場低潮，加上好幾個開發商資金鏈斷裂，使得眾多開發商小心謹慎，連續多個地塊掛拍都流拍，或以最低價成交，于是導致供求關系階段性緊張；再碰上這次深圳客的涌入，房價迅速拉升。具體到后續市場的表現，樓市專家范忠洲認為無論是銷售量還是銷售價格都將逐步趨向穩定，深圳客的持續性難以維持。

　　合富輝煌(中國)中山公司市研部經理謝仲娟直言，如果沒有足夠的深圳企業轉移到中山，僅靠著深圳客到中山投資推動房價上漲是很難長期持續的。天為大數據研究中心相關負責人表示，“莞惠深”城軌的開通將加快同城化，實現區域共同發展。對于東莞而言，面臨的不僅是機會，也是挑戰。東莞房地產市場今后有望步入快車道，但若不能吸引更多企業投資落戶東莞，部分投資客購房集中的區域很可能淪為“睡城”。

　　影響：城市格局變遷 邊緣區域“逆襲”

　　一名趁著“五一”小長假來東莞看房的深圳客告訴記者，他投資東莞房產正是沖著將部分功能轉移到松山湖的幾家大企業來的。“華為、中集等都到松山湖來了，房價肯定會上漲。”

　　有業內人士認為，由于土地資源稀缺，深圳需要向北、向東、向西發展，深圳城市發展重心的變遷，給了東莞、惠州機會。合富輝煌東莞市場研究部在總結2015年樓市時表示，2015年東莞房價只有深圳的1/3，深圳人紛紛涌入東莞實現“買房夢”。一張“莞深交通地圖”，拉近莞深距離，讓深圳客趨之若鶩，不少樓盤因此“起死回生”，也讓東莞多個曾經不被看好的區域成功 “逆襲”。“深圳客”成功讓東莞市區等區域淪為房價“洼地”，臨深片區多個鎮區成功“上位”。目前，東莞房價最高的區域是臨深片區和松山湖片區。東莞中原策略總監車德銳認為，過去東莞的發展重心是在東部，最近10~20年東莞的發展重心是在西部，包括水鄉片區。

　　與東莞大部分鎮區被深圳客看好投資相比，中山是去年6月才開始出現大量的深圳購房者的，但目前只有中心區域受到深圳客青睞。去年火炬區和東區均價上漲幅度均近五成，快速上漲的原因是得益于深圳客的熱捧。

　　廣佛同城的進程更快一點，已經不僅僅是表現在房價的上漲。廣佛間大型基礎設施實現了共享。廣佛之間南沙港、廣州南站、新白云機場海陸空三大區域性基礎設施和配套的高快速路網、軌道交通線網，都推動廣佛兩市交通基礎設施的全面一體化。再加上公共服務等“一體化”戰略的鋪開，廣佛同城作為珠三角一體化的先行區，未來協作的空間會更為廣闊。而作為廣佛同城橋頭堡的廣佛交界處，將率先享受到廣佛同城帶來的紅利。