“限購傳聞越洶涌，買得越猛烈。”曾經發生在住宅市場上的一切如今又復制在商住房市場。中介機構披露，6月14日，北京商住房一天成交了2672套，單日簽約金額預計達42億元。一天的簽約量相當于5月全月簽約量的60%。為什么著急買商住房？在售樓員的口中，這是普通人可投資的最后“寶地”，單價低交易自由。然而，記者調查發現，被投資人所忽視的是，在現實的二手房市場，商住房不僅轉讓交易的稅費高，而且與住宅存在巨大價格差。

　　二手商住房價格低一半

　　北二環外南向一居，65平方米，總價290萬元；85平方米兩居室，總價340萬元……當林女士看到這個價格時，對比記憶中10萬元的區域均價，有點兒不相信自己的眼睛，以為自己看錯了。經過經紀人的解釋，林女士才了解到，這幾套均價不到5萬元的房源之所以這么便宜，是因為它們是商住房。據了解，目前，在二手房市場，因為不能落戶、交易稅費高、有政策風險等原因，商住房遠沒有住宅搶手，即使不限購，也賣不上價兒。

　　林女士介紹說，她之前沒想到商住房與住宅價格能差這么多。“這幾年，因為孩子上學，我一直在北二環外租房住。隨著房租的連年上漲，加上有些閑錢，我就想，如果有合適的房源，還不如買一套合適。因為不用考慮學區房名額，我一直以價格低為首選條件，前不久，經紀人就向我推薦了這個小區的房子。”當時，林女士想，雖然是商住，會有辦公的，但關起門，誰也礙不著誰，畢竟價格差一半兒呢，還是看看吧，如果差不多，就買了。于是，昨天下午，林女士隨經紀人來到位于德外大街東側的德勝凱旋。這是一棟簡潔、現代的灰色建筑，看起來像辦公樓，與周邊的普通住宅區別很明顯。“這個樓是1999年建的，算是比較新的，里面一共300戶左右，全部是60至90平方米之間的精裝修小戶型。”經紀人介紹說。

　　走進樓里，林女士發現，無論是大堂還是電梯、走廊，都像商用的。“一進門，是大理石墻面的大堂。每層樓的布局，像酒店一樣，一分為二，中間是樓道，兩側是房間。房間里，門口是衛生間，然后是開放式的廚房，只有一個簡單的電磁爐，里面就是一個方方正正的開間。”

　　林女士看了兩套房，從遺留下來的家具看，之前都是用作辦公的。“中介說，旁邊有個建筑設計院，里面很多都是小規模的設計公司，我琢磨了一下兒，雖說是商住，但還是以商為主，不適合居住，所以即使價格很誘人，還是放棄了。”

　　商住房價格不漲反降

　　據鏈家研究院院長楊現領介紹，商住房與住宅存在巨大價差是有普遍性的。主要原因是這幾年，二手商住房價格并未像普通住宅一樣持續較快上漲，甚至有所下降。如位于西二旗附近的輝煌國際，平均價格由2013年的28000元降到目前的25000元左右，而附近的住宅價格由40000元上漲到80000多元。位于西城區的紅山世家和德勝凱旋，今年三四月份成交均價也出現下降。

　　至于商住房價格難上漲而且相對價格明顯偏低的原因，楊現領說，商住房與普通二手住宅相比有四大劣勢。一是土地使用權限較短，住宅樓的使用年限是70年，而商住房只有50年。二是同價位的情況，商住房的購置門檻和成本遠高于普通住宅，商住房一般首付5成，按揭最長10年、利率上浮10%，普通住宅首付一般為3成，按揭最長30年，利率一般會下浮5%至15%，而且還有公積金可以補充，可動用的杠桿和資金成本都優于商住房。三是商住房不能解決落戶問題。四是商住房生活成本相對較高。水、電、物業管理費均為商業標準，高于普通住宅，大部分商住項目無燃氣設施。

　　190萬元商住房稅費85萬元

　　除了土地年限、水電等“硬傷”外，商住項目的售樓員不曾告訴購房人的是，購買之后，將來如果想出手套利，相比于普通住宅在個稅、增值稅和契稅上可享有的優惠，商住房轉讓沒有任何稅費優惠。

　　“雖然轉讓的稅費成本在現實中都會轉嫁給買家，賣方不用承擔，但大額的稅費會增加買家的整體負擔，也就變相加大了商住房的出售難度。”曾經做過二手商住房交易的經紀人周先生告訴記者，而對買家來說，大額的稅費是看房之初不會亮在明處的。

　　據了解，通常，商住房再交易需要繳納差額5%左右的增值稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額20%的個稅、網簽價3%的契稅、網簽價千分之一的印花稅。以一套原值45萬元、現售價190萬元的二手商住房為例，買家在購買時，需要繳納7.25萬元的增值稅、至少43.5萬元的土地增值稅、29萬元的個稅、5.7萬元的契稅、1450元的印花稅。總計起來，稅費就需要至少85萬元，幾乎占到購買價格的一半。

　　“換句話說，每交易一次，成本就要上升一次。賣價標得越高，稅費成本也越高。”

　　公司買商住“藏著”房產稅

　　除了借著不限購而炒作銷售的商住房外，在已經實施限購的通州商住房市場，記者也發現，也有售樓處打出了個人可以注冊公司名義購買商住房從而規避限購的所謂“妙招”，讓購房人仍能在限購之下獲得投資標的。

　　售樓員沒有說明白的是，盡管只是把身份標簽從個人更換成了“企業”，但因為身份性質不同，購買和再出讓時的稅費成本又不一樣。“如果是以公司名義持有的商住房，需要先結清房產稅和土地使用稅，才能夠進行上市交易。否則，不僅不允許交易，還要繳納違約金。”北京中原地產首席分析師張大偉告訴記者，公司產權的商住房，房產稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，土地級別收費標準從18元/平方米到30元/平方米不等。

　　記者以200萬元、購買了一套100平方米的商住房為例，按照售樓員所說的“以公司名義”購買，則一年的房產稅為16800元，土地使用稅最高為3000元。按照期房的交易程序，若購房人購買4年后上市交易，交易前的持有稅費成本就為79200元。這筆錢，是以個人名義購買時所沒有的。

　　同時，以公司名義購買的商住房進行轉讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。假如4年后以400萬元的價格出售，則涉及60萬元土地增值稅，11.2萬元增值稅、12萬元的契稅和2000元的印花稅，總計83.4萬元。

　　專家預測

　　商住房未來可能出手難

　　鑒于二手商住房的種種劣勢，這幾年，從實際交易中看，商住房更多是滿足部分不具有在北京購房資質的購買者的過渡產品，購房人無法購買普通住宅只能選擇商住房，并非看中其長遠的商業投資價值。“這就決定了商住房并不能替代二手房成為住宅市場的主流。因此，最近火爆的商住房交易大多集中在順義、大興、房山、門頭溝等價格較低的郊區，城區商住房價格仍然偏高，并非購房者較好的選擇，價格上漲空間不大。” 楊現領分析道。

　　目前市場上有商住房限購傳言，楊現領說，如果政府出臺了限購政策，購買商住房的只能是企業或長期投資者，需求面臨急劇收縮。本身商住房性價比不如普通住宅，限購以后商住房作為過渡產品的吸引力會下降，也會使得后期換手更為困難，一部分需求可能會轉到燕郊、大廠、固安、廊坊、武清等二手房市場。另一方面，最近一手房市場商住房短期供給相對過剩，價格可能會出現下跌。這種價格下跌會對消費者形成不好的預期，可能進一步傳導到二手房，造成二手商住房的價格下滑。

　　本報記者 李海霞 趙瑩瑩 D155 J201