根據“規劃建設用地規模負增長”、“以土地利用方式轉變倒逼城市發展轉型”的要求，上海已進入存量土地開發為主的階段，城市更新將成為上海可持續發展的主要方式。

　　4月29日舉行的上海市政府新聞發布會上，上海市規劃國土資源局副局長徐毅松表示，《上海市城市更新實施辦法》已經于4月7日通過上海市政府常務會議審議，即將下發。

　　所謂的城市更新，主要是指對建成區的城市空間形態和功能進行改善。今年是上海城市更新工作的開局年，也是比較關鍵的一年，徐毅松稱，希望總結一批可復制、可推廣的優秀案例，來進一步推進試點工作。目前上海已經啟動了包括徐匯區西亞賓館開放公共空間等在內的首批試點。

　　上海建設用地總規模接近規劃天花板，新增用地空間非常狹小。2013年底上海建設用地3070平方公里，約占全市陸域面積45%，2008~2013年6年間，城市建設用地年均凈增量近50平方公里。距離2020年3226平方公里的終極規模，只剩下156平方公里的增量空間。

　　根據上海新一輪城市總體規劃，必須遵循的一條原則就是嚴守用地底線，實現建設用地“零增長”甚至負增長。這也就意味著，今后幾年上海平均每年新增建設用地只能控制在20多平方公里，不到2008~2013年6年年均增量的一半。

　　基于此，上海將很難單純依靠農用地轉為建設用地，更多的必須從建設用地布局調整，以及結構優化上尋找出路。

　　徐毅松說，當前，上海市建成區還存在城市能級不高、活力不足、公共空間和服務設施仍有較大缺口、城市慢行系統便利化程度不高、城市風貌保護不夠等問題。

　　在實施城市更新過程中，吸引包括物業主體、社會公眾、多領域專業人士等的多方參與，是一個重要的路徑。為實現多方參與，上海提出在建成區給予適度的規劃、土地政策。

　　比如，在規劃方面，可以有條件地實現用地轉性、高度提高、容量增加。

　　具體來說，在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換，鼓勵公共性設施合理復合集約設置；在地區整體空間對建筑高度不敏感的地區，允許高度適度提高，緊湊建設，以高度換開放空間等。

　　而在土地方面，允許創新土地開發方式，按照存量補地價的方式，支持現物業權利人或者現物業權利人的聯合體，依據規劃重新取得建設用地使用權。

　　此外，還可以沿用舊區改造出讓金返還政策。

　　目前，上海的城市更新主要聚焦于公共空間、公共服務設施不足的地區，工作難度大，需投入資金多，為鼓勵區縣推動城市更新工作，沿用舊區改造和城中村改造土地政策，對于城市更新中存量補地價的土地出讓收入，在計提后返還區縣專項用于城市更新工作。

　　徐毅松表示，此舉并不會沖擊現有市場土地管理，因為目前土地收儲還是城市改造的有效方法，試點是在中心城范圍，不包括已經列入土地征收范圍內的舊區改造、工業區轉型，以及城中村地區。“我們制訂《更新辦法》的時候也做了大量的調研工作，試點項目的數量和試點范圍是比較可控的，我們研判下來不會對現有的土地市場造成沖擊。”