今年3月底出臺的樓市新政可謂效果彰顯。CREIS重點監測的38個城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升。一線和少數二線重點城市更加火爆。在價格方面，4月份百城房價跌幅收窄0.14個百分點。

　　但樓市走勢似乎與期待方向略有差距。新政更多促成一線和少數二線重點城市樓市全面回升，而更期待回暖的二、三、四線城市似乎不溫不火。目前，一線城市房地產庫存消化周期都降到12個月左右，深圳的庫存甚至僅為8個月。與此相對應的是，廣大的二、三、四線城市整體疲軟，庫存同比增加了2成，平均消化周期18.7個月。

　　樓市新政更多促進了二手住房交易回升，新房表現則不明顯，不利于房地產整體“去庫存”。目前，很多人認為樓市將長周期下行，再加上股市長期火熱對資金形成分流，政策刺激下大規模購房需求入市難再現，樓市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投資需求。根據調研，今年以來，改善性住房需求主要表現在公共配套、縮短“職住”距離、升值保值性更強的改善。

　　既然投資需求已全面退場，剛需占主導，而改善型二套房貸的首付已經降至4成，首套房貸首付成數維持3成也可適當調整。在發達國家和地區（如美國、澳大利亞和中國香港地區），凡是首次購房，在任何時候都可以享受最低10％的首付比例。在“以人為本”的新型城鎮化背景下，未來購房的主力應是城市“新移民”。這部分人群在城市安家落戶和實現購房的愿望強烈，但房價上漲了10年后，購房者很難拿得出30％的首付款。

　　二季度決策層首提“高度重視經濟下行壓力”，這也意味著未來總需求有望進一步擴張，樓市政策將是重點之一。下一步，樓市政策或調整首套房貸首付成數。目前貸款利率比2014年初僅下降20—30個基點，比2014年底還有上升。不管從降低實體經濟融資成本。還是以更低利率降低購房成本，5月降息的概率都在增大。另外，通過國開行構建“按揭-MBS-國開行-市場”的按揭貸款二級市場：或通過央行對國開行進行PSL，間接收購商業銀行房貸MBS，修復商業銀行資產負債表，改善惜貸情緒，激勵銀行發放更多的低利率房貸，都有望成為激勵購房需求入市、消化樓市庫存的有效手段。

　　（摘自《中國證券報》作者李宇嘉）