治道變革

    房產稅是要從個人平時的收入里面支出的，對老百姓的收入有很大影響。影響收入的話，消費可能就不行了，整個經濟的餅也做不大。

    最近，有關征收房產稅的消息到處傳。房產稅是根據房產的市場價值進行征稅。此稅種具有穩定的特征，對于同樣穩定的公共服務支出來說，是一個非常好的稅種。而且，房產的價格和本地的公共服務質量密切相關，學區房價格高，因為學校服務好，地鐵房價格高，也因為公共交通便利。很多國家的地方財政，基本都依靠房產稅。

    對中國來說，目前地方財政收入主要依靠土地出讓金收入。在房地產快速發展時期，土地出讓金收入是一個很好的收入來源。因為在這個時期，房地產迅速發展，房地產業迅速擴張，房地產價格迅速增值，政府通過土地出讓金獲得巨額財政收入，迅速發展的公共服務，也可以給新興房地產業提供相關的公共服務配套。

    在房地產迅速發展時期，地方政府不僅可以直接獲得財政收入，還可以運用未來的收入獲得貸款，從而進一步增加即期收入，快速提供城市基礎設施、市容市貌建設等公共服務。一旦房地產業的發展處于低谷時期，土地財政收入就會處于下降時期。這時，要維持現有的公共服務支出規模，要為過去的融資提供還款的現金流，地方就需要有新的穩定收入源。因此，房地產稅就成了一個比較適當的選擇。

    把房地產稅當作一項政府新的收入來源，對政府來說是好事，但對業主來說，卻是新的負擔。業主的收入流來自即期收入，除非出租房子，如果自己住，房產本身是一個消費品，自己住的房產不產生即期收入。比如你買了一套房子，六百萬，月收入是一萬元，一年是十二萬元，你得按照自己的收入交所得稅、交各種保險，交掉了六萬，只剩下六萬，房地產稅就是還要從你這剩下的六萬里再拿出一部分交給國家。你的房子六百萬，假定交1%的房產稅，就要交六萬，最后你就沒錢生活了。對中國來說，這就是最大的問題。國外房產稅稅率一般是1%-3％。1%的房地產稅在美國都是低的，他們一般交1.5%、2%的房產稅。但是中國城市的房價相對較高，老百姓的收入又相對較低，其結果是，如果按照1%的低稅率，老百姓交房產稅也比較吃力。

    所以，在這種情況下，房產稅基本是增稅，來解決一些地方政府的財源問題。過去地方政府靠賣土地，獲得土地出讓金，也可以理解為是過去的房產稅，當然這是在買房子的時候一次性交的。它不是從個人即期收入里拿出來的，而是從儲蓄里面和貸款里面拿出去的，或者通過其他各種各樣的收入拿出去的錢，一次性交。在已經一次性交過房產稅的情況下，現在要交真的房產稅，等于是一次征過后再次征稅。

    在理論上，房產稅依然是一個基于公共服務的重要稅種，公共服務跟每個人的工資可能沒什么關系，但是跟房地產價格有關系。一個地方公共服務搞得好，這個房價就貴，所以相當于物業費。從這個角度講，誰有房子就交物業費，有三百平米房子就交三百塊錢物業費，有二十平米的房子交二十塊錢的物業費，很公平。

    其實，各個地方的公園、博物館、地鐵、商場等設施，各種各樣的免費和低價的公共服務，最后都折價折到房地產身上。所以，房地產稅是讓公共服務和個人掛鉤的一個機制，就是受益者付費。但是在當前，沒有在其他結構性減稅的條件下提房地產稅，實際上就是增稅。要知道，沒有改革治理結構的情況下要征房地產稅是非常困難的，房產稅是要從個人平時的收入里面支出的，對老百姓的收入有很大影響。影響收入的話，消費可能就不行了，整個經濟的餅也做不大。

    因此，征收房產稅，不僅要考慮理論的依據和各國的經驗，還要考慮中國自身征稅歷史和現在的稅收結構和稅負。現在來說，房產稅不能簡單地看作是政府的優質收入來源，更重要的是要讓房產稅有一個治理結構的配套。如果沒有一個社會自主治理的結構的支持，房地產稅無論是單純的國家稅種，或者國家和地方政府共享的稅種，都不是很好的稅種。若實施起來，總是會面臨非常大的難題。

    □毛壽龍（中國人民大學公共政策研究院執行院長）