地鐵四號(hào)線上一樓盤周末熱銷的場(chǎng)景。
深圳在土地資源利用上“沒有增量、只有存量” 資源匱乏刺激房價(jià)上漲
文/廣州日?qǐng)?bào)記者 肖陸軍 圖/廣州日?qǐng)?bào)記者 軒慧
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳以1.8%的漲幅高居全國榜首。而國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的歷史數(shù)據(jù)顯示，深圳房價(jià)自2014年12月實(shí)現(xiàn)反彈后，已連續(xù)5個(gè)月領(lǐng)漲全國。而在無數(shù)購房者看來，1.8%的官方統(tǒng)計(jì)漲幅遠(yuǎn)不能反映深圳房價(jià)真實(shí)上漲的速度，借用股市形容詞“瘋牛”來形容深圳此輪房價(jià)上漲一點(diǎn)也不為過。漲價(jià)的原因僅僅是政策救市影響嗎？這似乎不足以支撐深圳成為領(lǐng)漲的理由。到底是哪些原因推動(dòng)著深圳房價(jià)抬頭瘋漲呢？
房價(jià)漲幅：連續(xù)5個(gè)月居全國榜首
家住梅林的張小姐最近想賣了現(xiàn)在住的房子，換套改善型學(xué)位房。然而，看了近一個(gè)月的房子，張小姐開始越來越強(qiáng)烈地感受到房價(jià)難以承受。“昨日看了楓丹雅苑一套120多平方米的二手房，帶有福外僑香分校學(xué)位。同一套房子，從3月報(bào)價(jià)550萬元到業(yè)主返價(jià)未成交，目前最新報(bào)價(jià)已經(jīng)是750萬元，不到兩個(gè)月，漲價(jià)近200萬元，而這樣的案例我可以一口氣和你說很多!”
張小姐對(duì)記者說，即使賣了自己手上目前這套房子，自己也只能回款300多萬元，而目前看上的房子動(dòng)輒600萬~700萬元，一想到自己可能要背負(fù)300萬~400萬元的房貸，也是很恐怖的。而張小姐家庭年收入在稅后50萬元左右，家里有兩個(gè)小孩。“原本自認(rèn)是中產(chǎn)，但在房價(jià)面前，發(fā)現(xiàn)只是個(gè)笑話！”
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，深圳房價(jià)在2014年12月即以1.2%的漲幅高居全國漲幅榜首，在今年1月份和2月份再分別漲0.3%和0.2%，在3月，再次以0.7%的漲幅高居榜首，連續(xù)4月高居全國漲幅榜首。在18日發(fā)布的4月份房價(jià)數(shù)據(jù)中，深圳再次以1.8%的環(huán)比漲幅高居全國榜首，成功實(shí)現(xiàn)5連冠，并且漲幅呈現(xiàn)越來越大的趨勢(shì)。
追漲主力：年輕的深圳剛需買家多
根據(jù)規(guī)土委官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月二手市場(chǎng)共成交10450套，同比增長101.4%，較去年同期翻番，創(chuàng)下2013年3月以來的新高。5月以來，半月時(shí)間二手成交已達(dá)到6001套。
房價(jià)漲勢(shì)驚人，成交量也一路攀升，到底是誰在追漲買入呢？在中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平看來，此輪追漲的主力還是剛需。“業(yè)內(nèi)最近在流傳一個(gè)微博段子，有位投資客最近看了十幾套學(xué)位房，每套都看中了想買，結(jié)果每套都被剛需截胡了”。肖小平認(rèn)為，剛性需求比投資客追漲更厲害。“追漲當(dāng)然是很痛苦，但剛需的恐慌心理更明顯，在認(rèn)為房價(jià)下行無望的情況下，剛需表現(xiàn)更為瘋狂。而投資客出手更加理性，考慮更多的是后市看漲的空間。”肖小平說道。
為什么剛需的購買力如此之強(qiáng)？在綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，這和深圳的人口結(jié)構(gòu)有著密不可分的關(guān)系，深圳城市年輕，年輕人多，也就是剛性需求非常多。根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局透露的一個(gè)數(shù)字，截至2013年深圳人平均年齡33.6歲，深圳主要年齡段人口為15歲~59歲，超過96%，在一個(gè)以年輕人為主的城市，房子當(dāng)然是寶貴資源。
肖小平認(rèn)為，支撐剛需成為購買主力的原因，還有個(gè)數(shù)據(jù)是深圳住房自有率不高。截至2013年底，深圳住房自有率為30%。
瘋漲原因：“減量增長”的土地資源
“在深圳，我從來不勸人不買房，現(xiàn)在買雖然是追漲，但最多是透支未來幾年房價(jià)上行的空間。”一位資深地產(chǎn)媒體人曲先生對(duì)記者如是說。支持他這種觀點(diǎn)的理由是深圳土地資源的枯竭。
記者了解到，2014年5月，有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布《45個(gè)樓市限購城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》，采用2013年的官方數(shù)據(jù)，按照：城市土地出讓金/城市一般性財(cái)政收入×100%的計(jì)算方法進(jìn)行排名，該報(bào)告指出，全國45個(gè)樓市限購城市中，深圳的土地財(cái)政依賴度為27%，在45個(gè)城市中排名倒數(shù)第二。
據(jù)深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2014年深圳全年土地出讓金額為552億元。2014年年底，深圳一般性公共預(yù)算收入突破2000億元大關(guān)，達(dá)到2082億元。根據(jù)計(jì)算，深圳的土地財(cái)政依賴度僅26.5%。而根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2014中國300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》，北京、上海、廣州的土地財(cái)政依賴度分別為48%、40%、73%，均遠(yuǎn)高于深圳。
深圳為何對(duì)土地財(cái)政依賴最低？因?yàn)閺?009年深圳市政府首次提出建設(shè)用地“減量增長”的原則。所謂減量增長，是指深圳市新增建設(shè)用地將逐年下降，直至2030年實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地零增長。深圳市在2004年以城市規(guī)劃全覆蓋的方式，一舉將特區(qū)外260平方公里的農(nóng)業(yè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)為國有土地。這造成的結(jié)果就是，在北京等大城市均有大量農(nóng)業(yè)用地待征的情況下，深圳成為幾乎全部土地國有的城市。這也使深圳在土地資源利用上成為唯一“沒有增量、只有存量”的城市。
記者了解到，2013年深圳通過招拍掛出讓用地共51宗，其中含居住用地性質(zhì)地塊僅3宗。2014只有一宗居住用地走進(jìn)招拍掛市場(chǎng)，位于龍華新區(qū)民治辦事處轄區(qū)，被46.8億元拍走，樓面地價(jià)每平方米25,094元，地面地價(jià)每平方米100,328元，溢價(jià)率為85.35%，成為深圳居住用地“地王”。資源枯竭導(dǎo)致深圳成為一個(gè)無法依賴土地財(cái)政的城市， 一定程度上也刺激了房價(jià)上漲。