6月1日起，海曙中山西苑小區(qū)要漲物業(yè)費了。就在前天，業(yè)主投票通過了這事。同時通過的，還有引入新的物業(yè)管理公司。

    提物業(yè)管理費，對于小區(qū)業(yè)主來說，這得是多大的事啊。要知道，有些小區(qū)連物業(yè)費都收不齊。可在中山西苑小區(qū)，這事竟成功了。

    訣竅在哪里？說來也不復雜，小區(qū)請來了能說會道的“老娘舅”——第三方物業(yè)評估機構(gòu)。這個評估機構(gòu)，與小區(qū)毫無利益關(guān)系。要不要提價、怎么提，都請“老娘舅”來評一評。聽了“老娘舅”中肯的分析，居民服氣了，事情就好辦了。

    老物業(yè)撂挑子

    “老娘舅”第三方物業(yè)評估公司來了

    位于海曙區(qū)望春街道的中山西苑小區(qū)，成立于1998年，共有1631戶業(yè)主。69歲的陸德康，是小區(qū)業(yè)委會主任。從去年8月份開始，他就一直在操心小區(qū)物業(yè)管理的事。

    “去年8月8日這天，小區(qū)物業(yè)管理公司找到業(yè)委會，說想提價，理由是最近幾年都在虧損。他們說，2014年就虧了60萬元。”物管公司提出這一想法后，陸德康說，當時小區(qū)業(yè)委會也是同意的，畢竟十多年來也一直沒漲過物業(yè)費。之后，業(yè)委會也把這事向社區(qū)居委會“吹了風”。

    去年年底，大約11月底12月初左右，物管公司拿出提價方案，內(nèi)容一公布，把業(yè)委會都驚呆了。“他們提出三套方案，分別漲100%、166%、200%。一下子提了這么多，這顯然行不通啊！” 陸德康說，知道業(yè)委會的態(tài)度后，物管公司索性準備不干了，說要退出中山西苑小區(qū)。

    巧的是，就在漲價方案提出沒多久后，小區(qū)進賊了，一夜間偷了7戶人家。另外，這幾年來，業(yè)主對現(xiàn)物業(yè)管理公司也很有很多怨言，比如環(huán)境、治安。

    “既然他們想退，另聘一家物業(yè)公司說不定也行。”可怎么聘，業(yè)委會也沒底，于是陸德康找到了轄區(qū)物業(yè)主管部門，請他們幫忙出謀劃策。

    就這樣，寧波中衡物業(yè)服務評估咨詢有限公司，被推出來了。

    兩件大事同時進行

    光公示就貼了6道

    任沈德接下了中山西苑這個“燙手山芋”，他是寧波中衡物業(yè)服務評估咨詢有限公司總經(jīng)理。盡管公司成立才一年多時間，但處理這樣的“麻煩事”，任沈德早已游刃有余。

    在去年年底，經(jīng)物管部門推薦，任沈德與陸德康接上了頭。

    這時，中山西苑原物管公司去意已決。那么，接手后的頭一件事就是算賬。“虧損多少，到底要不要漲價，漲多少，都要慢慢算來。”任沈德列了個單子，要做什么事，一樁樁一件件，有條不紊地進行。

    “首先，核算原物業(yè)公司的財務。經(jīng)過我們核算后，年虧損約40萬元。” 任沈德說，在綜合周邊物業(yè)服務價格、人工工本等因素，評估公司給出了物業(yè)管理費每月每平方米上調(diào)0.1元的建議。當時，小區(qū)物業(yè)費標準為0.3元至1.8元不等。

    第二件大事，是選聘新的物業(yè)管理公司。評估公司協(xié)助業(yè)委會通過網(wǎng)絡招聘的形式，從應聘的8家物業(yè)公司中選定了2家。

    當然，提價、換物管，這些事與每位業(yè)主都有關(guān)系，得一一告知。

    即便對于專業(yè)的第三方評估公司來說，這兩件大事同時進行的小區(qū)，也還是比較少見的。“前后光公示就貼了6道，小區(qū)有125個樓道，每個樓道都要貼到，一共貼了750張。”任沈德說。

    提著投票箱上門“拉票”

    多數(shù)居民還挺配合

    提價方案擬好了，待選的兩家新物業(yè)公司也選定了，可直到這時，陸德康和任沈德心里都還沒底。因為按照規(guī)定，這兩件事能成與否，這還得開業(yè)主大會，經(jīng)小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主通過才能生效。

    “這么多人召集起來開大會顯然不現(xiàn)實，我們只能提著投票箱上門找業(yè)主投票。”5月12日至5月18日期間，評估公司、居委會共派出26人，分13組挨個走訪業(yè)主家。

    任沈德說，為了堵到人，他們把走訪的時間定在工作日每晚6點至8點，“周末好些，不少居民在家，白天也能上門。”

    1631戶業(yè)主都要走訪到，可不是件輕松活。也有些業(yè)主，第一次去沒人，第二次去還是沒人。遇到這種情況，他們就會采用電話錄音的形式，給業(yè)主打電話，請業(yè)主通過電話投票。“好在，期間社區(qū)已經(jīng)做了很多工作，我們上門也少了很多解釋工作。”

    對于中山西苑的居民來說，選票向送到家門口這事這還挺新鮮的。知道對方上門的原因后，大多數(shù)居民都還挺配合的，表示“水電費都漲了，小區(qū)物業(yè)費十多年沒漲過了，漲價這事我們能理解”。當然也有不配合的投了棄權(quán)票，不過多數(shù)是不住在本小區(qū)的業(yè)主。

    好在，這事總算快告一段落了。前天，在小區(qū)業(yè)委會、業(yè)主代表、社工和第三方評估公司見證下，13個投票箱一一被打開了。

    現(xiàn)場唱票， 關(guān)于選聘新物業(yè)企業(yè)的投票，共收到1273張，占全體業(yè)主量比例超過78%，無效票11張，棄權(quán)52張，其中1003票投給經(jīng)房物業(yè)。至于調(diào)整物業(yè)費的投票，共收到有效票1262張，其中984張?zhí)醿r。

    至此，中山西苑小區(qū)選聘新物業(yè)、物業(yè)費每月每平方米上調(diào)0.1元兩項提案，都通過了。

    業(yè)委會和評估公司也暫時都能松一口氣了。接下來，評估公司要做的，就是協(xié)助業(yè)委會做好新舊物業(yè)公司的更替。

    專業(yè)評估公司能做的事還挺多

    換屆、提價、新聘都能管上

    “通過第三方物業(yè)評估公司，同時操作選聘小區(qū)物業(yè)企業(yè)、提物業(yè)費，這在海曙區(qū)還是首次。”錢江晚報記者從海曙區(qū)物業(yè)管理辦公室了解到，海曙在全寧波最先引入第三方評估公司，“自去年引入后，已經(jīng)陸續(xù)有不少小區(qū)嘗到了甜頭。”

    海曙區(qū)物管辦相關(guān)負責人介紹，引入第三方評估公司，可以做很多事，比如指導業(yè)委會成立、換屆，評估物業(yè)提價類項目，協(xié)助選聘新物管，對物業(yè)品質(zhì)進行監(jiān)督等。目前，寧波僅有兩家專業(yè)第三方物業(yè)評估機構(gòu)。

    “比如物業(yè)管理費要上漲這類事，之前也有小區(qū)提出過，但第一輪并不成功。第二輪引入第三方評估機構(gòu)后，竟然順利通過了。”海曙物管辦相關(guān)負責人說，因為評估機構(gòu)這個角色是獨立于物業(yè)和業(yè)主之外的，與誰都沒有利益關(guān)系，容易取得業(yè)主信任，這就相當于給社區(qū)請來了個“老娘舅”。

    在一年多時間內(nèi)，任沈德已經(jīng)做了二三十回“老娘舅”，有要提物業(yè)費的，也有要選聘新物管的，說起來都不是什么輕松的事。但讓他最自豪的是，不是“拆散”了多少對物管和業(yè)委會，而是勸和的那次經(jīng)歷。

    “去年，有個小區(qū)的物業(yè)管理公司和業(yè)委會鬧得很不愉快，物管也要求退出。我們評估公司介入后，先通過核算、評估出具了具有說服力的評估報告。期間，我們又和街道一起給雙方做工作，最終的結(jié)果是兩家握手言和了，物管公司還是繼續(xù)留在了社區(qū)服務。”任沈德告訴錢江晚報記者。