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　　“萬萬合作”不管以后具體怎么操作，總之已成功把“頭條”搶到了手。兩家若聯手拿地，且看他們如何演繹“住宅商業完美分工”。 陳白帆 攝

　　方圓與合景這對好搭檔合作的項目花語水岸，成為2014年全市銷售金額冠軍盤。

　　透視房企“聯姻”

　　目前，國內房企聯合開發主要分為以下幾種類型：一是股份合作型，房企聯手拿地組建項目股份公司運作；二是資源整合型，一方擁有土地資源，但缺資金及開發團隊，就邀請擁有雄厚資金和項目管理團隊的運營商一起合作；三是項目托管型，即投資商擁有土地、資金，但缺專業運營團隊，委托專業的房地產項目托管公司操盤。此外，還有戰略并購合作模式，即外來公司并購本土公司部分股份，間接掌控本土公司，實現戰略進駐當地房地產市場。無論采取何種方式，最終目的都是為了實現利益共享，進行企業間的資源整合。記者 劉麗琴

　　沒有不可能的組合，只有想不到的組合。在房地產界，聯姻似乎是沒有門第之見的，原以為多是強弱聯合，優勢互補，但現在看來，強強聯合卻是越來越多，名門聯姻越來越流行。

　　模式一：聯手拿地

　　今年1月，北京誕生了史上最貴的總價“地王”。據了解，該地塊還是集面積最大、自住房最貴和總價最高的“三最”于一身，成交樓面價達3.8萬元/m2。相比地價，史上最強的房企聯合體之爭同樣精彩。該地塊的現場競價在華潤首開平安聯合體、龍湖天恒聯合體、金融街首創聯合體、萬科、住總保利聯合體等5家之間進行，最終由華潤首開平安聯合體以86.25億元的價格競得。可以說，這次競價基本是最強的地產組合之間的競爭。

　　事實上，這樣的房地產聯合體在土地市場上出現得越來越頻繁，據統計，2013年上海土地市場上由聯合體拿下的比例為16%，而在2014年杭州土地市場拿地前十的房企中，合作拿地是最主要的方式，如綠城、平安等，即是通過和萬科、九龍倉、金地等房企進行聯合的方式完成了土地儲備。一線城市土地價格高企，動輒數十億元的出讓金讓地產聯合體逐漸成為主流，誰會是最強組合？還有無限想象空間。而對于購房人而言，博采眾家之長的開發項目素質自然是不用擔心，但開發商底氣硬，也意味著樓價不菲。

　　模式二：入股組公司

　　沒有進不了的城，只有怎么進的問題。房企都有擴張布局的需求，目前大房企進入心儀城市的方式也越來越多，“聯姻”的不少，當然挑的都是手里有大把地的土豪。5月15日，廊坊控股旗下的凱創房地產開發有限公司與泰禾集團旗下的北京公司在北京舉行合作簽約儀式，廊坊凱創地產與泰禾北京公司將成立合資公司，全面布局京津冀，合資公司將以萬莊新城為起點，同時全面介入京津冀城市的開發中。據悉，凱創為廊坊控股旗下唯一從事房地產二級開發與經營的全資子公司，而廊坊控股則是廊坊的“最大地主”。通過此次合作，泰禾在全面介入廊坊市開發的同時，更是在京津冀全面戰略布局中邁出重要的一步，而這種方式比競拍拿地風險小得多。

　　再看，萬科、中海等大房企進入山東等地，也多是以與當地開發商合作的方式，等到適應水土之后再尋找更多單干的機會。

　　模式三：我出錢你出地

　　三線城市一家房企的董事長王先生講述了他們的故事。在樓市最不景氣的一段時間里，因為該公司資金非常緊張，加上樓盤銷量不佳，已取得招拍掛手續的一塊地到了該交錢的最后期限。如不能如期交錢，土地將被另行拍賣，前期上交的1000萬元保證金也將被沒收。正在這時，經介紹，廣東東莞一家開發商愿意出錢，但前提是合作開發這塊地。

　　實際上，此前也有一個合作機會擺在他們面前。當時，他們拿了一塊地，廈門的一家開發商剛進入這個縣準備開發類別墅，但一時找不到合適的地塊，就主動提出與王先生的公司合作開發。“他們提出，由我們出地，他們出資金，利潤分成。雖然我也有些動心，但股東堅持不同意，最后沒合作成。”后來，廈門商人與另一家企業合作，快速完成開發銷售并取得成功。而王先生他們開發的產品，由于資金緊張進度緩慢。“現在幾名股東都承認，不管是在經營管理上還是在銷售方面，南方企業比我們先進得多。”因此，現在與東莞這家房產公司的合作協議很快達成。“我們降低了自己的條件，對方的資金很快到賬，進入了開發階段”。

　　廣州日報記者 劉麗琴

　　樂于“小股操盤”，“各路人馬”皆可合作

　　萬科 堪稱最強“大眾情人”

　　萬科一直是相當擅長與他人合作的一家房企。萬科總裁郁亮對外表示，萬科將學習美國鐵師門，引入“小股操盤”模式，通過輸出品牌和管理進行的輕資產運營，將成為萬科繼續提升資金投資回報率（ROE）水平的核心因素。

　　留意萬科的各種公告不難發現，萬科的月報、季報中，都經常會提到跟他人合作的項目，甚至在不少項目中，萬科所占的權益小于50%。僅廣州市場上，雅居樂萬科·熱橙、富力萬科·天啟，就是萬科近期最為明顯的兩個合作項目。而其他由萬科出力出人、合作方低調出地的項目則更為普遍。早在幾年前，當萬科銷售金額超過千億后，已被業內稱超過六成項目來自合作伙伴的共同擔當。

　　萬科凱德 合作落空

　　正當萬科和萬達聯姻被炒得沸沸揚揚之時，萬科和凱德商用8年前的戰略合作也被挖了出來，并且被指沒有“愛情結晶”。據了解，8年前，同樣是萬科總裁郁亮帶隊，敲定了萬科與嘉德下屬凱德商用的戰略合作。

　　微信公眾號“攸克地產”5月15日發文“凱德吐槽萬萬聯姻：萬達是小三轉正，我才是原配！”文中指出，無論是與凱德商用的戰略合作，還是與萬達的合作，采用的都是先簽戰略合作框架，再逐個項目合作談判的方式。然而，萬科和凱德商用的合作沒有修成正果，至于“萬萬”合作，我們不妨拭目以待。 記者 陳白帆

　　方圓 合景

　　低調搭檔有錢齊齊揾 輪流坐莊

　　方圓和合景算得上是廣州市場上低調合作的好搭檔。從2014年全市銷售金額冠軍、荔灣盤花語水岸，到南沙全新盤疊翠峰，方圓與合景這對好搭檔合作的項目，不僅看準了市場對首次置業和首改型產品的需求，在項目的營銷推廣方面，花語水岸以方圓為主角，疊翠峰則是合景站在聚光燈下。

　　有業內人士透露，當初花語水岸項目在拿地的時候，是方圓跟廣州地鐵房地產公司合作獲得，不過方圓和廣州地鐵地產各自開發相對獨立的項目花語水岸和悅江上品。在花語水岸的開發過程中，方圓引入了“好兄弟”合景一起做。

　　有意思的是，這種合作項目在某些流程方面會有點復雜，比如有客戶找到其中一個地產公司申請額外折扣，則必須兩家公司都要走一遍申請流程。如果要退定，也同樣要兩家公司都走一遍退定流程。

　　當然，好兄弟一起合作，并不意味著其中一家不能和另外的朋友合作。比如海南臨高的房地產項目碧桂園·金沙灘，就是碧桂園聯手方圓的合作項目。文/圖：記者 陳白帆

　　萬科萬達

　　兩家“世界第一”聯手 宇宙最強？

　　“萬萬合作”無疑是一次極其成功的營銷事件，不管以后具體怎么合作，總之先把“頭條”搶到手再說。

　　根據5月14日當天戰略合作簽約儀式的內容——兩家將會進行聯合拿地，共同開發項目，由萬達來負責項目中的商業部分，萬科來開發項目中的住宅部分，這樣就能發揮各自的優勢，實現互利共贏。

　　在發布會現場，萬達集團董事長王健林表示，“如果僅僅把我們的戰略合作理解為那種結合雙方的優勢，共同拿地，共同開發，這個層面也太小了。我相信隨著雙方協議逐漸的公布，大家會看到雙方合作的價值在哪。”王健林認為，全球最大的不動產企業和最大的房地產銷售企業走到一起，說明行業的趨勢以后更多的是合作。

　　而萬科集團總裁郁亮則認為，行業“白銀時代”的到來，最典型的特征是結盟開始。結盟趨勢有兩點，“一是跟金融的結盟，今年以來全國買地最多的買家是誰，不是傳統房地產商，而是金融機構，或者雖然表面上去拿地，背后都是金融機構在支持，平安是今年以來買地最多的發展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。第二是行業內結盟的開始，我們從‘黃金時代’過來的發展商，要努力適應變化，需要相互取長補短，發揮各自的優勢，來共同面對‘白銀時代’對發展商的挑戰。”

　　第一只“合作棋子”落哪？

　　“萬萬”合作，到底第一只棋子會落在哪里？6月2日前即將揭曉的花都巨無霸宅地歸屬或許是一個答案。日前，廣州市國土資源和規劃委員會以掛牌方式出讓花都區平步大道以北、中軸線范圍內1宗地塊，該地塊包含了中小學用地、住宅用地以及商業用地；總起始價為268822萬元。該地塊起拍價近27億元，封頂價近39億元，如此大額的地價相信會是大鱷的“囊中物”。

　　據了解，本次出讓的地塊與在建中的廣州萬達城“無縫連接”，萬達集團極有可能將此收入囊中，之前花都地產界盛傳也是萬達有意攬下該地塊。業界之所以猜測該地塊很有可能由萬達攬入懷中，主要是因為出讓條件上注明“E（商務用地）181538平方米必須整體持有并運營”，這對于宅地開發商來說是沉淀資金的“大忌”。在花都深耕多年的保利置業對該地塊也非常有興趣，但對于E地塊必須整體持有并運營也還是有所顧慮。

　　萬達或在穗首建住宅

　　花都巨無霸宅地何以有可能成為“萬萬”合作的第一只棋子？這是基于萬達集團目前在廣州市的業務分布分析所得。縱觀萬達在各地的開發，基本上都是住宅和商業雙管齊下，就算在佛山千燈湖板塊的萬達廣場，同樣有數棟住宅樓開發。不過，在廣州目前開業的3個萬達廣場——白云、番禺和增城萬達廣場，兩個在售的萬達廣場——蘿崗及南沙萬達廣場以及花都的廣州萬達城，全部都是商業用地。故此“萬萬”合作之“住宅歸萬科，商業歸萬達”在花都巨無霸宅地將能夠獲得完美的分配，萬達的短板剛好是萬科的長處，兩者如果能夠合力拿下花都巨無霸地塊，將是“萬萬”合作的發端。

　　萬科進入花都市場約有10年，擁有多個項目，其中合作項目是雅居樂萬科·熱橙。

　　記者 陳白帆、李鳳荷

　　業界評論：

　　模式互補

　　合久必分

　　皆有可能

　　記者 李鳳荷

　　廣東中原項目部總經理黃韜認為，這次“萬萬合作”是強強聯手，從各自得益來看，黃韜認為萬達在住宅開發借助萬科的功力，可以實現快速回籠資金，因為商業地產投資回報期較長，萬達處于快速擴充亟需大量資金；對于萬科來說，他們也可以趁機學習商業地產運營的經驗。不應該簡單地以“住宅歸萬科，商業歸萬達”來形容兩者的合作。

　　黃韜回憶道，過去二三十年，中國內地房地產界強強聯手的成功案例不多，即使是亞運城從3家合資到5家合資，也沒有帶來太大的驚喜。“萬萬”合作從一開始就備受矚目，雙方在合作中互有需求，但不排除三五年后“合久必分”。

　　富力、雅居樂、碧桂園、

　　世茂、中信

　　5個“婆婆”湊大亞運城 營銷話事

　　記者在采訪中了解到，雖然房企合作者眾多，但在房企間的合作模式上，基本上相互之間達成的共識是：單一項目設立項目公司的模式風險最小，其次則為合作開發建造，而股權收購的模式風險則相對較大。而且房企相互間在“牽手”之后，開發的模式也各不相同。

　　以亞運城為例，雖然組成的利合公司有富力、雅居樂、碧桂園、世茂和中信這五個“婆婆”，且每家合作企業占股權的20%。但在具體的營銷工作上，則由雅居樂一家“話事”。據知情者透露，當初，五大開發商有較為具體的分工，中信負責融資、碧桂園負責工程和物管、富力負責報建和辦理規劃等手續、雅居樂負責銷售、世貿負責設計。分工雖然很明確，但在實際操作過程中，仍然是因為“婆婆”多導致遇到問題時難以快速做決定。此間，也曾出現過互相之間想搶“營銷權”的小摩擦。其內部人士抱怨道：“假如不是合作開發的話，這個項目的開發進度一定會比現在快很多。”

　　話雖如此，但客觀來講，作為一個巨無霸項目，其成交還是相當不俗的。據網易的統計顯示，截至本月18日，該盤今年以來在番禺的成交套數仍排在全區第一位，達518套。 記者王荔玨

　　世茂、華潤、

　　合景

　　借金融城進廣州

　　2014年12月20日，廣州金融城首發項目匯金中心正式對外面世。據悉，廣州穗榮為匯金中心開發實體，而廣州穗榮則由世茂房地產、華潤置地、合景泰富合資成立。其中，世茂房地產投入土地成本的資金為12.65億元，占項目權益的33%，承擔項目開發的操盤角色。

　　從2013年2月拿地，到2014年年底上市，三大房企巨頭開發實力不容小覷，匯金中心也成為廣州國際金融城首個建成面市的項目，包含320米地標級超甲級寫字樓、高端公寓、獨立商業等業態。在這個綜合體項目里，世茂、華潤都因此得以進入廣州市場，這也是世茂地產進入廣州首次操盤的項目，其主要負責商鋪部分的銷售和寫字樓部分，而公寓部分則主要由合景負責，華潤更多的是承擔出資方面的責任。記者劉麗琴

　　保利 越秀

　　好“基友”拍住上

　　保利和越秀在廣州地產界也算是一對好“基友”，保利越秀·嶺南林語由越秀操盤，而越秀地產拍下蘿崗的云埔工業區高價地塊則由保利操盤，名為越秀保利·愛特城，5月初開盤大賣九成。

　　據記者了解，兩家雖說會有其中一家主導操盤，但不操盤的一方并非作壁上觀，重大決定都是要由雙方共同決定。廣東中原項目部總經理黃韜認為，像保利和越秀這種只是項目層面的合作，與萬達、萬科戰略層面的深度合作有所不同，不過因為項目層面的合作較靈活，所以小范圍的項目合作還是在地產界較為盛行。 記者 李鳳荷

　　保利 奧園

　　合伙拿地再單干

　　2012年12月，奧園地產發公告稱，公司以約34.11億元購入的廣州市番禺區鐘村街漢溪村商業金融用地地塊一至九地塊，將由全資附屬公司奧園集團與廣東保利房地產開發有限公司(保利地產附屬公司)聯合開發。隨后，從上市的產品不難發現，合作雙方的項目都各自以自己的公司去命名，因此，在曾經拿下的長隆地塊上，相繼推出了奧園城市天地及保利大都匯。據了解，這種合作拿地、分別開發的模式保利在南京也曾使用過。保利與朗詩在共同拍下了南京棲霞區地塊后，將地塊分為南北兩個部分各自進行開發。記者 王荔玨

　　方興金融街

　　保利葛洲壩

　　地價貴抱團避險

　　去年下半年樓市轉冷后，開發商對于廣鋼新城新推的地塊開發變得謹慎起來。為了攤平第一次拿地的成本以及減少開發風險，當廣鋼新城第二批地塊推出時，出現了金融街聯手方興拿地，以及葛洲壩地產事后與保利合作參與廣鋼新城開發的情況。

　　據了解，2014年9月29日廣鋼新城第二批地塊推出時，由方興聯合金融街以總價約32.43億元拿下該批地塊中最大面積的宅地。而葛洲壩房地產雖然和綠城組成聯合體也有舉牌，但當時并未獲得地塊，但后來最終葛洲壩房地產通過與保利合作而進入廣州市場，參與廣鋼新城開發。今年1月中旬，中國葛洲壩集團公告宣布，與廣東保利房地產合作開發廣鋼新城二期的兩宗地塊。

　　記者 陳白帆