營業稅“5改2”對市場影響較大。

番禺區的二手樓漲幅最大。

　　廣州二手樓市成交快速升溫

　　4月以來，廣州二手住宅市場快速升溫，據合富標準指數監測“陽光家緣”數據顯示，4月廣州全市二手簽約4467套，面積41萬平方米，環比上升63%，較2014年同期上升63%，創歷年月度網簽量新高。從周度看，4月份第二、三周的網簽量均瘋狂飆升，更成功突破千套以上，一個月內連續兩周登頂網簽的最高峰。合富房地產經濟研究院院長龍斌指出，政策效能疊加，以及中心區新貨不足，是二手樓市快速升溫回暖的主因。

　　文/圖/表：廣州日報記者王荔玨

　　番禺、天河、黃埔網簽漲八成

　　在一系列政策利好疊加影響下，市場信心明顯提振，此前觀望、猶豫的情緒明顯減弱，入市意愿大幅增強。其中不少“剛需”舊客擔心價格上漲，看樓的積極性較以往明顯增加。而中心區新貨的稀缺，也導致不少剛需買家轉投二手樓市。

　　據合富輝煌市場研究中心數據，五一黃金月(4.1~5.3)，廣州十區雖然在售一手住宅貨量較充裕，但新貨卻不足6000套，約為2014年同期的一半，其中荔灣、海珠、白云的新貨大幅減少，中心區的新貨量僅占整體的16%。與3月相比，各區網簽增幅基本集中在五六成之間。其中番禺、天河和黃埔三區在八成左右。從價格看，中心六區及番禺的價格均有所回升，其中升幅排第一的番禺區上漲1%；其次是天河區上漲0.7%；海珠、荔灣、白云等各區的漲幅在0.4%~0.6%之間。花都、黃埔、蘿崗等外圍區域則保持平穩。

　　越秀學位房需求降溫但價穩

　　4月越秀區二手網簽增幅為三成五左右，但價格平穩。調查顯示，4月越秀區學位房熱度較往年同期有所下降，業主升價意愿不高。一方面，越秀區的樓價處于高位；另一方面，傳統的“學位房”旺季結束，加上“30平方米以下無學位”以及學位房政策調整等措施下，學位房需求有所退潮。此外，在售一手樓部分學位房單位的售價在200萬元以下，對二手買家有一定的分流。

　　番禺一手貨不足促二手漲價

　　合富輝煌市場數據顯示，“五一”黃金月，番禺一手新貨不足600套，是2014年同期的1/3，其中，七成以上為120平方米以上的大戶型。令不少“剛需”買家回流二手市場，二手交投大幅增加八成以上。

　　由于需求增加，4月番禺區的二手樓價水漲船高，漲幅較大。據合富標準指數顯示，4月深受市區外溢客追捧的華南板塊價格上漲了2.1%；而前期價格回調幅度較大的市橋片區也趁機低位回升1.8%。

　　天河換房多促二手量價齊升

　　4月天河二手交投升幅接近九成，主要受政策利好以及房貸放松的影響，此前觀望、猶豫的買家入市意愿增強。業主心態明顯轉強，反價現象增多，反價幅度在5%~10%之間。據合富標準指數，4月天河區的改善換房占比53.9%，較此前的四成有明顯增加，也是迄今為止唯一“改善需求超過首置剛需”的區域。部分換房型需求對優質物業的價格接受度提高，小幅追價入市。天河公園某優質學位盤的三房單位，2014年一季度的叫價為300萬元；其后市場低迷，2014年8月份左右降價至280萬元，但客戶依然顧慮重重；4月以來，市場明顯升溫，有業主一夜反價50萬至330萬，雙方一番討價還價，最終以310萬元成交。

　　據合富標準指數，4月份天河區二手樓價上漲0.7%。從板塊看，天河區各板塊的價格均有不同幅度上漲，其中天河東部的東圃-車陂板塊和員村板塊漲幅較大，分別上漲了2%和1.1%；其次是天河北板塊，小幅上漲了1.1%。

　　鶴洞板塊廣鋼新城利好漸顯

　　值得注意是一直不聲不響、沉寂多年的鶴洞板塊，在4月二手價格出現較快的上漲。這主要受廣鋼新城項目即將面市的帶動，業主的價格期望值明顯提高，部分買家對附近較優質盤的價格接受度也有所提高，如金道花園、福盛花苑等。

　　約三成物業小幅漲價5%~8%

　　二手改善需求突破“四成”大關

　　4月份，大部分業主心態轉強，價格期望值明顯提高，大多不肯讓價。調查顯示，中心區約三到四成業主開始反價，反價幅度5%~8%，大致恢復到2014年一季度的水平(2014年5月份二手樓價開始逐漸小幅下跌，累計至2015年3月跌幅約5%~10%)。據監測顯示，反價的物業大部分集中在市區的優質項目，如珠江新城的中海花城灣、中海璟暉華庭；天河北的芳草園、協和新世界；東圃-車陂的駿景花園；海珠區的光大花園等。

　　據合富標準指數監測，2015年1~3月，在“9·30新政”影響下，改善需求的占比由三成升至三成五左右；“9·30新政”疊加“3·30新政”，4月改善需求增至四成以上，也是近5年來改善需求首次突破四成。據悉，營業稅“5改2”對市場影響較大，一是降低部分次新盤的購入門檻，改善換房客入市增多；二是次新盤源有所增多，縮短買家“尋盤”時間，加快交易節奏；三是部分買家“賣一買一”的意愿增強。大部分買家仍追捧“筍盤”，不少傾向一、二手物業對比；但高端客對市區資源型優質物業的認可度有所提高。

　　合富標準指數顯示，1~3月，在“9·30新政”影響下，總價200萬~300萬元的成交占比由2014年一成五升至兩成；4月份，“9·30新政”疊加“3·30新政”，200萬~300萬元的成交占比保持兩成左右，而總價300萬~400萬元，90~120平方米的單位占比明顯上升。調查顯示，這類物業主要集中在天河北、天河公園、海珠光大花園、濱江東、原東山的錦城花園、東風廣場等市區核心地段。