增城是廣州東部最大的生態(tài)綠洲。王亮 增宣 攝

　　5月29日，增城區(qū)正式掛牌成立，新一輪行政區(qū)劃調(diào)整攪動著廣州東部的房地產(chǎn)市場，越來越多剛需購房客來到處于樓市價格洼地的增城安家落戶。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年至2014年，增城新建商品房成交面積777.16萬平方米，占廣州市的20.96%，位居第一。其中，住宅成交面積679.26萬平方米，占廣州市的22.89%，穩(wěn)居第一。

　　專家表示，擁有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源、區(qū)位優(yōu)勢的增城，將更加快速、更加有力地朝現(xiàn)代化生態(tài)城市進發(fā)，也為區(qū)域的經(jīng)濟建設、房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了巨大的信心。

　　東部最大生態(tài)綠洲

　　逾七成買家外地客

　　去年，在黃埔工作的年輕白領郭煥在新塘某樓盤買了一套90多平方米的三房單位。廣州城區(qū)高企的房價讓郭煥望而卻步，他發(fā)現(xiàn)，天河、越秀、海珠三個區(qū)的房價都在3萬元/平方米以上，連過去價格相對便宜的東圃、車陂等地區(qū)，房價也都超過2.5萬元/平方米。

　　“在增城買房首付不到30萬元，沒什么負擔，更看重這里未來的發(fā)展前景，正在建設的地鐵13號線就在小區(qū)門口，開通后一定有漲價空間。”郭煥盼望著地鐵能夠早日開通。

　　增城軌道辦主任曹民堅說，2017年底前通車的地鐵13號線（廣州市中心城區(qū)——黃埔區(qū)——新塘鎮(zhèn)）、21號線（天河公園——增城廣場）和納入廣州市2015年—2025年建設計劃的23號線這三條東西走向地鐵線路，實現(xiàn)越秀、天河、黃埔等中心城區(qū)與增城的高效互聯(lián)。“13號線新塘站到廣州市中心城區(qū)只需要30分鐘左右，21號線增城廣場到天河公園只需40分鐘左右。”

　　廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副主任委員談錦釗認為，增城一通地鐵，樓價將會明顯上漲。“像當年的番禺一樣，地鐵通車前后三年，樓價上漲了50%，洼地效應將會吸引更多剛需買家到增城置業(yè)。”

　　增城區(qū)國土房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，近三年，增城的商品住宅均價維持在7000元—9500元/平方米的范圍內(nèi)，處于價格洼地。2014年，增城的住宅成交均價為8887元/平方米，不到廣州市均價（15075元/平方米）的六成，相對于廣州市區(qū)，在增城買房相當于“買一套房送一輛車”。

　　“很多人來增城買房子，不僅僅看中這里價格便宜，更看重這里比廣州悠閑很多的生活，放慢了腳步以后，生活會變得更加安逸。”增城某樓盤的銷售人員告訴記者，在投資型買家看來，增城不限購，而且未來發(fā)展?jié)摿艽螅簧賮碣I房的人早早就對區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展做了功課，對投資升值獲得回報算過賬，大部分買家一般看樓一兩次就會出手落訂。

　　作為廣州東部最大的生態(tài)綠洲，增城良好的生態(tài)環(huán)境也吸引著越來越多年輕人的目光。有人發(fā)現(xiàn)，增城綠道連接著增城最美的鄉(xiāng)村與最現(xiàn)代化新城的紐帶，綠道沿線的樓盤眾多，優(yōu)質(zhì)生態(tài)樓盤紛紛應運而生。在增城，“山—水—田—園—城”的生態(tài)格局正在逐步形成，“千園計劃”、綠道建設等措施，成就這座生態(tài)城市的綠色圖景。

　　“增城良好的宜居環(huán)境和不限購的政策優(yōu)勢吸引了大量外地購房者前來增城置業(yè)，近三年來外地戶籍在增城購房的占比約七成以上，外地購房者中周邊地區(qū)（如廣州、東莞、深圳等）的改善型買家占較大比例。”增城區(qū)國土房管局相關(guān)負責人分析說，增城房地產(chǎn)市場的外向型特點尤為明顯。

　　伴隨著融入大廣州的步伐，不限購的增城樓市正在進入爆發(fā)期。

　　世聯(lián)行相關(guān)負責人告訴記者，2008年后東部區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，受益于城市東進，增城房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)火爆，在中新知識城、蘿崗區(qū)府板塊、新塘高新產(chǎn)業(yè)區(qū)形成后，整體東部戶籍人口數(shù)量逐步增加，住宅市場容量增長的預期明顯。

　　“增城新塘在售板塊的客戶，以來自天河、蘿崗、黃埔等區(qū)的廣州客戶為主，加上部分本地客戶。增城受益于廣州限購政策，‘西客東進’客戶特點更為鮮明。”世聯(lián)行相關(guān)負責人稱。

　　“增城房地產(chǎn)市場保持著良性發(fā)展態(tài)勢。尤其是近三年新建商品房預售和成交面積均位居廣州十區(qū)二市首位。”增城區(qū)國土房管局相關(guān)負責人介紹，近三年來，增城房地產(chǎn)市場吸納率為100.78%，遠高于廣州平均水平（89%），是廣州成交最好的區(qū)域。截至目前，增城的去庫存周期僅為8個月，遠低于全國平均水平。

　　據(jù)介紹，增城是廣州房地產(chǎn)市場最為活躍的地區(qū)之一。2012年至2014年，增城新建商品房成交面積777.16萬平方米，占廣州市的20.96%，位居第一。其中，住宅成交面積679.26萬平方米，占廣州市的22.89%，穩(wěn)居第一。

　　樓市大鱷搶灘增城

　　三大居住板塊成型

　　“2002年鳳凰城開盤時，簡直是人山人海，來買樓的車龍排了幾公里。”增城市民溫先生至今仍然清楚地記得位于增城新塘的碧桂園鳳凰城開盤時的場面。當時，在增城，像鳳凰城這樣配套完善的大型樓盤幾乎是鳳毛麟角，不少做牛仔服裝生意的新塘的老板考慮到提升居住品質(zhì)，紛紛到鳳凰城置業(yè)。

　　“增城已經(jīng)成為廣州人樂居的首選。”在增城的房地產(chǎn)從業(yè)者看來，過去十年來，增城逐漸從度假性質(zhì)的區(qū)域變?yōu)槌Ｗ^(qū)域，上班在廣州，居住在增城，已經(jīng)是許多人的選擇。“現(xiàn)在廣州買房子的人特別是首次置業(yè)者，幾乎沒有不來增城看看的，而到增城看樓，又幾乎沒有不看鳳凰城的。”

　　增城區(qū)國土房管局相關(guān)負責人告訴記者，當前，增城的房地產(chǎn)市場基本形成了三大板塊：

　　——第一大板塊是“大新塘”地區(qū)，其成交量約占增城的60%左右，購房者多來自廣州。

　　——第二大板塊是“大荔城”地區(qū)，其成交量約占增城的30%左右，購房者多為增城本地及東莞、惠州等外地人。

　　——第三大板塊為近年來新增的板塊，主要集中在中新、朱村地區(qū)的地鐵沿線，約占增城房地產(chǎn)市場的5%—7%，是增城增長潛力最大的板塊。

　　在這三大板塊背后，是眾多房地產(chǎn)名企群雄逐鹿。萬達、碧桂園、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、僑建、雅居樂、和記黃埔、東匯置業(yè)等眾多開發(fā)企業(yè)紛紛進駐增城，這也奠定了增城在廣州東部板塊的核心地位。據(jù)統(tǒng)計，全國排名前二十的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有接近80%的房地產(chǎn)企業(yè)有項目在增城。

　　房地產(chǎn)業(yè)界人士告訴記者，當前，增城的名盤主要有：增城萬達廣場、碧桂園鳳凰城、錦繡香江翡翠綠洲、金地荔湖城、譽山國際、保利東江首府、錦繡御景國際、恒大山水城、僑建綠野山莊、雅居樂御賓府、和記黃埔逸翠莊園、麗江國際花園等。

　　城市的發(fā)展，住宅市場的火爆，使得增城的商業(yè)地產(chǎn)異軍突起。隨著萬達廣場、東匯城、合匯中央廣場、奧園康威廣場等大型商業(yè)綜合體入駐增城，總體量近100萬平方米，帶動了增城商業(yè)格局的變化和商業(yè)經(jīng)營的轉(zhuǎn)型升級，增城的商業(yè)地產(chǎn)已進入快速發(fā)展的時期。

　　有數(shù)據(jù)顯示，近三年來，增城商業(yè)地產(chǎn)（含商業(yè)、辦公）年均成交面積約30萬平方米，且保持著約20%的速度增長。“隨著增城3.9萬平方公里的城市中軸線規(guī)劃的啟動，增城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來新的機遇。”增城區(qū)有關(guān)負責人表示。

　　在增城，旅游、養(yǎng)老等新業(yè)態(tài)、多元化地產(chǎn)也逐漸形成規(guī)模。增城作為廣州的城市副中心和生態(tài)“后花園”，因地制宜的規(guī)劃建設三大主題功能區(qū)，將北部山區(qū)得天獨厚的生態(tài)優(yōu)勢和增城緊鄰廣州、東莞、深圳的區(qū)位優(yōu)勢相結(jié)合，在增城的北部山區(qū)推進生態(tài)產(chǎn)業(yè)化，打造旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，如派潭的溫泉旅游地產(chǎn)（錦繡香江溫泉城及金葉子酒店），小樓人家、萬家旅舍、“掛綠湖—增江畫廊”文化旅游度假區(qū)等。

　　增城城鎮(zhèn)化加速

　　樓市發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

　　在位于增城新塘的廣州東部交通樞紐中心，52層、260米高的增城新地標——凱達爾城市廣場目前正處于地基開挖階段。該項目建成后，將成為國內(nèi)首個集鐵路、城際軌道、地鐵多種軌道交通及出租車站、汽車客運、巴士等多種公共交通方式的樞紐型城市綜合體，輻射范圍甚至包括整個珠三角地區(qū)。

　　圍繞著該地標項目，眾多住宅小區(qū)、寫字樓正在拔地而起。“交通樞紐周邊是購房和投資的熱點，不少人看好這里的發(fā)展前景，都跑到這里買房投資。”增城市民張先生告訴記者。

　　“基礎設施和產(chǎn)業(yè)的投入帶動增城房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”增城區(qū)相關(guān)負責人表示，隨著廣州地鐵13號線、21號線、穗莞深城際軌道的動工建設，以及已經(jīng)開通的廣河高速、增從高速、廣惠高速、廣深高速及北三環(huán)高速把增城和廣州中心及周邊區(qū)域更加緊密地聯(lián)系在一起，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，同時近幾年增城市政府加大了對市政道路改建、電網(wǎng)改建的投入，容納26萬人、20多所院校的廣州教育城已經(jīng)在動工建設。

　　省房協(xié)理事趙卓文說，除了產(chǎn)業(yè)基礎，“高性價比”是增城房地產(chǎn)發(fā)展最大的優(yōu)勢，隨著交通的改善，將吸引更多的外地購房者前來置業(yè)。

　　隨著撤市設區(qū)的政策利好不斷釋放，增城房地產(chǎn)市場將走向何方？

　　業(yè)內(nèi)人士觀察發(fā)現(xiàn)，大區(qū)域市場格局正在逐步形成。廣州東部市場作為廣州房地產(chǎn)市場重要板塊，其宜居宜業(yè)的特點非常顯著，廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、增城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廣州知識城這三大國家級平臺，不斷吸引大量產(chǎn)業(yè)、投資、人口的進駐，三大平臺間不斷互補，為增城房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了良好的市場氛圍。

　　“增城房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α！痹龀菂^(qū)國土房管局相關(guān)負責人介紹，近五年來，增城平均每年供應商住用地2311畝，按此開發(fā)速度，到2020年，增城僅需供應商業(yè)用地9.244平方公里，剔除市政建設、公共設施用地后，未來十年增城房地產(chǎn)開發(fā)空間足夠。

　　在巨大的開發(fā)空間之上，是未來仍將持續(xù)旺盛的購房需求。按照城市發(fā)展規(guī)劃，增城2020年人口規(guī)模是210萬人，和現(xiàn)在（105萬人）相比凈增105萬人。城鎮(zhèn)化速度不斷加快，62萬農(nóng)業(yè)人口將有大部分進入城鎮(zhèn)。

　　專家表示，隨著與廣州一體化進程的加快，大量人口和產(chǎn)業(yè)將不斷進駐增城，加上增城得天獨厚的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢，未來增城房地產(chǎn)市場發(fā)展前景越來越明朗，特別在旅游、養(yǎng)老等新業(yè)態(tài)地產(chǎn)方面的競爭優(yōu)勢將愈加突顯。

　　■專家分析

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　　房價短期平穩(wěn) 有上升空間

　　增城撤市設區(qū)，未來的發(fā)展前景如何？房價會不會上漲？怎么看廣州東部房地產(chǎn)市場的趨勢？

　　“撤市設區(qū)的消息去年已經(jīng)發(fā)布，業(yè)界早已做好準備。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析，增城房地產(chǎn)市場成交量會持續(xù)增加，但價格還是趨于平穩(wěn)，短期內(nèi)不會有大幅波動。

　　黃韜說，“長遠的角度，也需從兩個層次來分析。”其一，在“大廣州”概念中，廣州城區(qū)面積勢必擴大，土地資源必須增加，由于中心城區(qū)房價高企，很多購房者必須向城區(qū)以外的地區(qū)尋找居住地，番禺便是很好的例子，未來增城也將成為選擇之一。其二，據(jù)黃韜了解，增城規(guī)劃至2020年整體區(qū)域人口增加一百萬，“有人就必然有住房需求，因此，廣州東部的房價有上升的空間。”

　　黃韜表示，除了“大廣州”概念的推進、地鐵等配套設施的建設，增城本地產(chǎn)業(yè)的引入和增加常住型人口的規(guī)劃落實，都將推動房價平穩(wěn)上漲。

　　廣州市社會科學院高級研究員彭澎表示，基礎設施的發(fā)展和完善同樣會吸引市民落戶增城。他說，“高速路、快速路等路網(wǎng)積極建設中，軌道交通也在加速，增城規(guī)劃修建有軌電車，交通環(huán)境的改變使增城與中心城區(qū)的聯(lián)系更加緊密。”此外，彭澎認為，增城的生態(tài)建設位居全市前列，大大增強了增城的吸引力。

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　　“產(chǎn)城融合” 形成生態(tài)宜居新區(qū)

　　越來越多市民轉(zhuǎn)向增城購房，增城如何避免出現(xiàn)此前一度困擾番禺華南板塊的“臥城”現(xiàn)象？

　　專家表示，廣州東部正在形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚效應的推動下，產(chǎn)業(yè)人口快速增加，而這也為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展提供了充足的消費群，新塘乃至增城的房地產(chǎn)發(fā)展背后有強勁的產(chǎn)業(yè)作為支撐，而且“房地產(chǎn)在整個新塘經(jīng)濟占的比重并不大”。

　　彭澎指出，增城撤市設區(qū)，不再是傳統(tǒng)認知上的遠郊區(qū)、衛(wèi)星城，這便對該區(qū)域城市化進程提出了新的要求。

　　彭澎認為，要避免“臥城”，就必須實現(xiàn)“產(chǎn)城融合”。產(chǎn)城融合的核心是產(chǎn)、城、人三大要素的互動，要解決“空城”和“睡城”的問題，最重要的還是追求產(chǎn)城融合的發(fā)展，“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局”“加速城市拓展”等方式可以讓產(chǎn)業(yè)和城市融合發(fā)展。“增城不僅要吸引市民居住，還要吸引市民消費、休閑甚至就業(yè)。”彭澎說，一方面，以“城”帶“產(chǎn)”，引領產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展，激活傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，催生新興產(chǎn)業(yè)；另一方面，堅持以“產(chǎn)”促“城”，以產(chǎn)業(yè)升級增強城市發(fā)展活力，不斷升級完善生活配套，形成生態(tài)宜居新區(qū)。

　　“增城的定位做了調(diào)整，必須建設、發(fā)展較為獨立、完善的基礎設施體系，包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化休閑等。”黃韜提到，正如越秀區(qū)、海珠區(qū)不存在“臥城”現(xiàn)象，增城也需要大力發(fā)展基礎設施建設，“常住型的居民需要的不僅僅是交通，還要家庭生活的各種資源和需求。”

　　■區(qū)劃調(diào)整后的增城房地產(chǎn)市場

　　（一）與廣州更加一體化的房地產(chǎn)市場。在一體化的過程中，增城的價格和品質(zhì)優(yōu)勢更加明顯。增城現(xiàn)在的房價僅為黃埔和蘿崗的一半不到。

　　（二）更加一體化的交通和基礎設施建設。增城地鐵和高速公路的建設得到了廣州市委、市政府的大力支持。

　　（三）更加一體化的公共服務。在改區(qū)的過程中，增城市的公共服務水平將逐漸拉平與其他區(qū)的差距。

　　（四）是生態(tài)環(huán)境的保護整治和社會綜合整治為增城房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。近年來增城不斷加大對生態(tài)環(huán)境的保護和整治，啟動實施了“千園計劃”，推進二龍山生態(tài)園、西福河生態(tài)景觀林帶建設，加大社會綜合整治，加強城鄉(xiāng)衛(wèi)生保潔，積極開展城鄉(xiāng)六亂整治，推進垃圾分類處理，推進舊村莊和城中村改造，推進美麗鄉(xiāng)村建設，為增城營造良好的宜居、宜業(yè)、宜旅、宜養(yǎng)老的人居環(huán)境。記者 鄭佳欣 許曉冰