◎每經記者 王杰 發自北京

　　在這個喧鬧的夏季，中糧地產孫河地王項目，隨著預售證的開閘終于入市。

　　5月30日，中糧瑞府取得了預售證，總共48套房源里面，其中42套價格區間在8萬~10萬元/平方米，其余6套的價格區間則高達17萬~22萬元/平方米。

　　市區的龍湖項目西宸原著原本一直被業內視作是將首個沖破單價20萬的項目，但出乎意料的是，首個“闖線”的項目卻是中糧瑞府。“現在高端市場回歸市場，定價審批放寬。企業也因為拿了‘地王’，有賣高價的意愿。”北京當地一位知名業內人士在接受《每日經濟新聞》采訪時打趣說，在市場層面，這是“雷鋒型”項目，因為定價高，受益最大的將是其周邊項目。

　　土儲不足搶“地王”

　　時光回溯到2013年7月23日。當時，中糧地產以23.6億元、同時配建3.3萬平方米公租房的代價，拿下北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊，實際樓面價接近5萬元/平方米，刷新了當時北京土地出讓歷史上的單價紀錄。有業內人士預計，項目建成后，售價將在10萬元/平方米左右。

　　拿下“地王”項目雖然風光一時，但更多的時候，“地王”項目卻像一塊燙手山芋。

　　2014年初，“4萬元限高令”解禁。就在半年之后，土地市場進入低迷期。也是在孫河區域，出現了土地流拍的現象。

　　中糧“地王”項目，也因為周邊樓盤成交價格不高，遲遲沒有入市。

　　在熱門板塊孫河別墅區組團地塊中，進駐時間和產品類型比較相近的有三家，即中糧、泰禾和龍湖。這三家項目，恰好成為可以互相參照的對象。

　　這三家中，龍湖進駐孫河板塊最早。2012年9月，該公司經過10輪競價，溢價8.7%獲得孫河第一塊土地，折合樓面價20158元/平方米；2013年1月，泰禾以29473元/平方米的樓面價也殺入了孫河。

　　當年7月，央企中糧地產前來淘金，但此時北京土地市場已然升溫，開發商不得不“血拼”拿地。經過整整77輪的激烈競拍，中糧才擊敗對手，地塊溢價率42.1%，實際樓面價高達48444元/平方米，刷新了當時北京單價“地王”紀錄。

　　事實上，中糧在北京高價搶地并非孤例。資料顯示，2013年中糧共在北京、南京和成都三地獲得4個新的住宅項目，總耗資64.77億元，從土地市場直接獲取的3個項目均屬于當地高價地塊，平均溢價率超過50%。《每日經濟新聞》記者查閱當時的資料發現，2013年7月份瑞銀研報指出，中糧地產在2012年土地市場低迷時未能購入新項目，而在2013年土地市場高漲時購入高價地塊，凸顯出公司土地儲備不足的困境。

　　周邊樓盤將受益

　　2015年被稱為北京高端住宅“元年”。

　　中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者分析，預計北京全市2015年待售的頂級高端住宅套數超過1000套。雖然對于高端住宅項目來說，正常的銷售周期起碼都在5年~8年，但在目前這種情況下，市場分化將非常嚴重。

　　克而瑞研究總監薛建雄和睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文等多位人士均表示，中糧瑞府項目只有按照目前8萬元以上的預售價格進行銷售，才可以保證利潤。

　　但問題是，對比周邊樓盤，以這個價格入市，中糧項目的去化速度沒有優勢。

　　據了解，距離中糧瑞府不遠的龍湖·雙瓏原著和泰禾·北京院子項目，實際成交價格均未超過7萬元/平方米。

　　甚至有業內人士表示，在市場層面，這是“雷鋒型”項目，受益最大的將是其周邊項目。

　　中糧地產相關人士接受《每日經濟新聞》采訪時表示，目前只有網上報備的擬售價格，因項目還未正式開盤，實際銷售價格還未定。

　　另外，“地王”項目對資金的需求依然饑渴。2013年底，中糧宣布引入中信信誠資產管理有限公司，合作開發孫河“地王”項目，方式是把項目全部股權質押出去，以獲得合作方提供的9.08億元委托貸款，年利率為10%。

　　中糧地產（集團）股份有限公司4月23日公告稱，公司控股孫公司北京正德興合房地產開發有限公司，與中信銀行于3月9日簽訂《固定資產貸款合同》，向中信銀行申請7億元開發貸款，用于建設北京中糧瑞府項目。

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　　回溯

　　2013年7月23日，經過整整77輪的激烈競拍，中糧擊敗對手，以23.6億元、同時配建3.3萬平方米公租房的代價，拿下北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊，地塊溢價率42.1%，實際樓面價高達48444元/平方米，刷新了當時北京土地出讓歷史上的單價紀錄。有業內人士預計，項目建成后，售價將在10萬元/平方米左右。