5月24日，悶熱，太陽灼燒著華北平原，從高鐵站往東三環方向走，開闊的道路兩旁，四處可見的塔吊和密布的樓盤，正在改寫這座河北中部小城的面貌。

　　這里是以“驢肉火燒”聞名的城市，清代的直隸總督署保定。

　　一年前的3月，在京津冀一體化概念的推動下，保定初定為北京政治副中心的民間傳言不脛而走，盡管很快被官方否認，但一夜之間，原本平靜的保定樓市如飲下興奮劑一般，開始騷動——投資客進場，房價聞風而漲，一場由傳言引發的樓市狂潮席卷而來，這幾乎讓保定成為中國三四線城市樓市的獨特范本。

　　2015年以來，樓市進入深度調整期，《第一財經日報》記者再訪保定，發現如今的保定樓市，與一年前的瘋狂大相徑庭。

　　熱浪退卻之后

　　5月24日正值周日，在距離保定東站7公里車程的東湖附近的隆基泰和旗下樓盤，售樓處沙盤周圍的洽談桌幾乎坐滿，有不少購房者帶著孩子全家出動。

　　“本來還有5套，上午賣了4套，現在就只有一套了?！痹摌潜P置業顧問黃琳(化名)告訴《第一財經日報》記者，該樓盤戶型在80~120平米之間，3月開盤時項目均價每平米6300元，現在價格在7100元左右，雖然價位在當地偏高，但由于周邊規劃有保定師范附屬學校新校區，因此去化較快，80余平米的兩居室目前只剩下最后一套。

　　“我又來了?！闭旤S琳給記者介紹價格時，兩名身著騎行服的中年男子走了進來，其中的劉勝軍(化名)告訴記者，他來自徐水區(原徐水縣)，為了方便孩子上學，想在這里買一套100平左右的小三居，但由于目前小區房源所剩無幾，他還考慮過從剛剛買完房的業主手里買二手房。據他介紹，二手房價格接近每平米7000元，與樓盤新房價格接近，略低于新房。

　　雖然看房人數較多，但與去年3月的熱鬧場面相比，保定樓市降溫了許多。

　　去年3月25日，同樣是在這個售樓部，當時正在銷售的是同一個開發商隆基泰在同區域的二期產品，包括寫字樓和36平米~57平米的精裝小戶型公寓，產權為40年，均價在7000元/平方米上下。

　　彼時，“副中心”的謠言還在流傳，一位置業顧問向本報記者透露，那個周末買房的人特別多，“好像這些房子都不要錢似的”，很多投資客專挑小戶型全款買入，不少客戶來自北京、天津、唐山等地，還有從山東趕來的。

　　根據該置業顧問當時的說法，該期項目總共兩棟樓，周末一天就成交了100多套房，那個周末她自己一共賣出了17套房子，按照千分之幾的提升計算，當月她薪水已經超過2萬元。

　　“去年保定樓市太癲狂，很不理智，一個傳言大家就開始搶房?！被貞浧鹨荒昵暗膱鼍?，黃琳對記者感慨，雖然在售項目也有不少客戶用于投資，但已趨于理性了，購房者多是本地人，看中了學區，以方便孩子上學的自住型客群為主。

　　前述購房者劉勝軍便屬這一類型。他對記者說，雖然徐水也有不錯的學校，但保定畢竟是市區，教育水平高于徐水。至于買了之后會不會漲價，他說：“真不知道，保定房子很多，不見得會上漲，但長遠來看，我覺得房子還是要漲價的?！?/p>

　　在“京津冀一體”的政策拉動下，一些在保定等地市場占有率頗高的房企正做大規模，隆基泰和便是例子。

　　去年12月，隆基泰和董事長魏少軍通過收購方式獲得開世中國控股有限公司(下稱“開世中國”，01281.HK)接近四分之三的股權，隨后完成要約收購，并在近期將開世中國更名為隆基泰和控股有限公司，重新掛牌上市，股票代碼不變。今年5月21日，隆基泰和正式宣布借殼開世中國登陸香港資本市場。

　　目前該公司在保定、邯鄲、唐山等城市整體的市場占有率在15%到30%左右。掛牌當日該公司高層對媒體表示，目前該公司投資區域已經遍布了河北省的9個市，包括20個城市，現階段戰略仍是立足于京津冀地區，深耕河北，未來5年，將在京津冀地區投入超過1000億元(人民幣)加大新型城鎮化建設。對于投資區域，該公司高層表示，現在隆基泰和在不同的城市投資量不一，未來將布局環京津冀地區的“重點的高成長區域城市”，比如保定。

　　隆基泰和網站數據稱，2014年其營業額逾500億元。然而，有媒體援引隆基泰和首席財務官殷曉凈表述稱，截至去年底，上市公司隆基泰和手持現金及等價物僅為630萬元。

　　投資客離場

　　今年3月以來，隨著保定房地產市場監管加緊，房企銷售規范化，樓盤價格調整趨于理性。保定新浪樂居監測數據顯示，3月保定新建商品住宅(不含保障房)均價環比下降30元/平方米，市區新建商品住宅(不含保障房)均價6180元/平方米，環比下降46元/平方米，該月保定個別樓盤根據自身項目周期選擇提價，但整體保持下跌的態勢。

　　4月的成交情況也頗為“淡定”。根據搜房網數據，4月保定商品房總備案1421套，環比上月下降12.9%，4月平均每天僅有47套住宅，較3月平均每天53套的數量有所下降。

　　進入5月傳統旺季，保定樓市需求日漸活躍，但從開發商的營銷策略看，各家對后市的判斷趨向理性，紛紛推出了購房優惠。

　　在保定當地老牌開發商河北秀蘭房地產集團有限公司(下稱“秀蘭地產”)設在保定市客運中心的接待中心，記者看到，門廳里的沙發上，一名置業顧問正在接待客戶，沙盤旁邊的一名置業顧問則在打盹。這里展示的沙盤，是秀蘭地產在東三環附近開發的在售洋房項目，均價約1萬元/平方米。置業顧問丁文(化名)向《第一財經日報》記者介紹，目前項目有全款優惠，洋房產品若全款購買每平米可減500元。

　　全款折扣在保定主流房產項目中頗為普遍，不同項目全款購房每平米減100元~500元不等。上述隆基泰和項目的黃琳告訴記者，該項目產品如果全款購房，每平米也可減250元。

　　實際上，除了全款優惠，保定樓盤還使出了其他營銷手段，有些樓盤正在推10套特價房，有些樓盤與電商合作進行付1萬元減3萬元的促銷，有些則進行老帶新獎勵或低首付活動。

　　“這樣的房子適合自住，投資的話現在價格就已經1萬了，再漲可能也沒有太大空間。”對于秀蘭地產正在銷售的洋房項目，丁文坦言，盡管開發商在進行優惠，去年漲價前東湖附近的毛坯高層產品才每平米5300元~5800元，現在買該項目洋房的人大多都用于自住，他認為，現在投資客戶較少，因為投資“差點兒意思，太再漲也漲不了多少”。

　　記者在接待中心采訪時，先后進來了兩名看房者，一名女購房者帶著孩子，看了沙盤問了價格之后很快驅車離去，另一名購房者則用手機拍下了沙盤。他說，這個樓盤是保定的高檔小區，他買來想自己改善居住。當記者問及對未來保定房價走勢的看法，他回答：“至于以后房價再漲，我看難。”說罷，他搖了搖頭。這與去年全民看漲的搶房場面，形成了反差。

　　關于保定樓市的特點，當地一位房企營銷人士對記者分析，保定樓市依賴于當地城鎮化進程，購房需求多來自從周邊縣城、農村來市區務工者，另外保定的優勢在于高校較多，華北電力大學和河北大學都在保定，因此置業者還包含了大學畢業后在保定扎根的年輕人。

　　“未來如果要溢價，每平米也就是長300~500元，不會像去年那樣出現惡意、病態的跳漲?！痹摖I銷人士說，盡管此前保定經濟水平不錯，但相對于石家莊、唐山、秦皇島房價比較低，后來，經過京津冀一體化概念帶動，房價上漲，但目前價格水平當地市民尚能接受。他預計，即便保定樓市回溫，也不可能再出現大漲。