在多重政策的推動下，改善型需求積極入市，促使北京出現“紅五月”，可售商品住宅的庫存量也達到了最近一年的最低點。值得一提的是，房地產市場的產品結構出現明顯變化，從剛需“一家獨大”過渡為改善型置業占比提高，且隨著房價的調整，改善型置業的門檻也越來越高。業內人士稱，通州出現單價高達8.2萬元/平方米的項目，門頭溝項目最高單價也突破8萬元/平方米，海淀東升鄉甚至有項目最高單價達到13.2萬元/平方米……在改善型產品偏郊區化的趨勢下，京西南王佐板塊有望成為最后的改善洼地。

　　樓市上演“紅五熱六”

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，5月，北京新建住宅（剔除保障房、自住房）實際簽約套數為4822套，環比上漲達到了37%,成交均價也達到了28810元每平米，環比上漲了0.2%,目前可售純商品房住宅（剔除保障房、自住房）只有62882套，這一數值也是最近一年來的最低點。其中剔除企業自用，只有5萬套左右。

　　亞豪機構副總經理高姍表示，5月，扣除保障房及自住房后，純商品住宅成交量創年內新高。與此同時，供應回暖的勢頭也開始出現，由此，樓市供需旺季全面開啟。

　　在亞豪機構統計的6月計劃入市的項目中，有14個屬于高端改善型產品，占據6月計劃入市項目的七成。郭毅指出，開發商仍然在等待時機，雖然6月僅20個項目計劃入市，但市場仍在不斷轉暖，后續有望出現供應高峰。

　　對于改善型產品備受市場青睞的現象，克而瑞北京機構高級分析師楊勝坤指出，這種現象將直接催生“紅五熱六”，北京樓市將迎來一個小拐點。不過，從購房者的角度來講，眼下的確是改善置業的窗口期，但現有產品價格不斷上漲，改善型產品的升值空間有待考量，因此出手前務必需要尋找更好的價值洼地。

　　改善型需求成市場主流

　　正如楊勝坤所言，改善型產品價格日漸水漲船高。但同時，北京最近三年400萬-800萬區間的物業成交占比持續上漲，從2013年占比只有9%，2015年截至目前突破了15%，這也一定程度上反映了改善型需求的旺盛。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，整體來看，過去十年樓市的購房剛需大部分都到了升級置業的時期。

　　克而瑞最新成交排行數據顯示，5月（截至5月24日）成交金額前20的項目中，有10個項目為高端改善型產品，其中多數項目位于海淀和朝陽區域，另外處于持效期的豐臺項目領秀翡翠山表現也較為搶眼。

　　楊勝坤認為，海淀和朝陽為傳統改善型產品的熱銷區，但由于區域地塊日漸稀缺，整體區域市場大有朝頂豪及超豪發展的趨勢，未來在售項目單價或將普遍超過10萬元，相反原本處于價值洼地的豐臺正在崛起，代替昔日海淀與朝陽的改善市場地位。

　　京西南或成改善產品洼地

　　記者在采訪中了解到，業內人士普遍認為，京西南豐臺王佐板塊的價值較為突出，可以說北京改善產品仍然存在價值洼地。

　　據悉，當前繼續向張郭莊西南延伸的14號線二期，將連接豐臺王佐、云崗地區，在加深西南區域與城區核心區域的交通通達外，為西南區域居民出行帶來極大利好。而除了交通通達的便利性，未來豐臺區將著力于青龍湖國際文化都會周邊基礎配套設施的建設，并以此帶動整個豐臺王佐的發展。

　　目前，區域內暫有領秀翡翠山在售，該項目交通便利，25分鐘左右即可直通北京市核心區域。項目擁有16萬平方米的景觀園林面積，綠化指標更是高達1:1，且為準現房。

　　克而瑞數據還顯示，門頭溝2014年純商品住宅的成交均價達32450元/平方米，而同樣坐擁生態涵養區且交通更為便捷的領秀翡翠山售價不到3萬元，京西南仍將是改善型產品的一大價值洼地。

　　京華時報記者 桂瑰