大盤一路飆紅，逼近5000大關，看著證券交易所開戶的熱鬧勁兒，縱然5·28的大跌似乎也難改一路向上的趨勢，但喧鬧的紅線背后，股民們已經(jīng)開始分化，部分獲利資金選擇了套利出局，而樓市成為資金最重要的去向之一。

　　記者近日調查發(fā)現(xiàn)，隨著股市資金增長，財富效應推升，股民手上的獲利資金投向房地產(chǎn)，近日北京不少高端產(chǎn)品，商住等投資產(chǎn)品都出現(xiàn)股市獲利買家的身影，甚至在剛需市場，一些購房人的資金，也受益于股市的獲利。

　　□視點

　　豪擲6000萬訂下30套房

　　作為股市套利的先頭部隊，相當一部分資金已經(jīng)悄然離場，進入樓市。最近，位于北京順義的某項目就成功簽了一筆30套房、總貨值超過6000萬元的大單。

　　雖然已經(jīng)過了20天，但王溪葉（化名）至今清楚地記得當時的情形。

　　“客戶看起來很年輕，帶著一個朋友來的，開始就說看看，聽完詳細介紹后，說想多買幾套。多少套？大概30套。”作為案場銷售負責人，已經(jīng)入行十余年的王溪葉，也算是地產(chǎn)銷售界的老江湖了，見過了多套購買的大單，但這位客戶一開口就買30套的架勢，還是讓她嚇了一跳。“艾迪城這個項目面市以來，因為地段好、產(chǎn)品稀缺、未來區(qū)域的發(fā)展空間大，很受公司和個人投資者歡迎，預訂五六套、七八套的單子也不少，但這一下說買30套的，還是第一次。”

　　當王溪葉了解了客戶的情況后，很快理解了這次購買。這位客戶從事的是金融投資業(yè)務，今年在股市中獲利頗豐，經(jīng)歷過2007年5·30股災的他，對股市的暴富與風險認識頗深，當股市飛速向4500點以上邁進時，他卻及時抽出一部分資金轉向樓市。“客戶對順義區(qū)域非常了解，很看好后沙峪區(qū)域，認為這里未來發(fā)展?jié)摿艽螅珒r格卻仍屬洼地，所以，來了兩次，就決定一次買入30套。”

　　江河創(chuàng)新地產(chǎn)總裁朱銳用“樓市是股市的收割機”來評價此事。據(jù)他分析，對于股市獲利豐厚的大投資客，不斷暴漲的行情也意味著風險加劇，再加上中國人對房產(chǎn)由來已久的占有欲望，適當套現(xiàn)獲利資金用于優(yōu)質房產(chǎn)投資成為必然的選擇。在投資目標上，那些具有地段優(yōu)勢、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ约安幌拶彽姆慨a(chǎn)會成為首選。

　　□現(xiàn)象

　　拿著股市盈利去買房

　　經(jīng)歷前四個月的平淡之后，今年5月，全國不少城市樓市迎來久違的“紅五月”。

　　亞豪機構統(tǒng)計稱，扣除保障房及自住房后，5月份純商品房住宅成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，相比4月成交套數(shù)、面積分別增加了13.2%和18.8%。據(jù)德佑鏈家數(shù)據(jù)顯示：2015年5月，上海市新建商品住宅成交量為142.6萬平方米，環(huán)比上漲14.7%，同比上漲139.4%。

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，多地現(xiàn)“紅五月”行情，除3·30新政、降息降準等諸多寬松性政策托市效應逐步釋放外，股市溢出資金也在一定程度上成為拉動一線城市樓市交易量的推手，投資性需求入市現(xiàn)象有所增多。

　　根據(jù)中登公司最新發(fā)布的投資者賬戶市值分布表顯示，截至2015年3月底，A股持股市值超過1000萬元的自然人賬戶數(shù)增至5.9萬個，創(chuàng)下新高，而該數(shù)據(jù)在2014年9月底剛剛突破3萬，也就是說，A股小散戶中的千萬富翁數(shù)半年內(nèi)就接近翻一倍。

　　“在股市暴漲中受益的股民，將會陸續(xù)選擇高位套現(xiàn)，并很可能用來買房，大量的股市資金可能在四季度流入樓市。”前華遠地產(chǎn)董事長任志強表示。易居研究員嚴躍進指出，成交量上升，反映了居民購房意愿在增強。比如說在5·28股市跳水事件后，預計將會繼續(xù)倒逼部分群體從股市中撤出，進而持有房產(chǎn)。各類利好政策刺激下，預計6月份市場成交量依然會比較可觀，尤其大城市的反彈力度或更大。

　　□豪宅

　　80后股市新貴半小時買別墅

　　隨著股市資金回流樓市，北京不少高端產(chǎn)品已經(jīng)明顯出現(xiàn)來自資本市場的買家身影，泰禾集團總裁助理、集團品牌總經(jīng)理沈力男表示，五一小長假期間，泰禾北京院子單日銷售四套，其中的兩套買家就是從股市賺錢的客戶。

　　類似的情況還出現(xiàn)在亦莊某別墅項目，項目銷售人員表示，客戶中有不少股市獲利者，與之前相比，客戶更為年輕化，付款實力更強，不少客戶都是一次性付款，仔細一聊，才發(fā)現(xiàn)不少買家是股市的獲利者。同樣，北京東四環(huán)外某大平層豪宅開發(fā)商也透露，最近項目的數(shù)十套銷售中，不乏股市獲利的客戶。

　　“我們有一客戶，年前來看我們的疊拼產(chǎn)品，后來因為炒股，就沒買，這幾天又來了，直接就要訂我們聯(lián)排。”昌平某別墅項目銷售人員表示，隨著股市的大漲，讓購房者有更充足的資金，預算也有大幅度的提高。

　　股市資金進入樓市的情形并非北京獨有，北戴河某別墅銷售負責人王女士對上周發(fā)生的一幕依舊記憶猶新，“上周末我們售樓處來了一個小伙子，進了售樓處說自己只有半小時時間，你們這兒誰負責，怎么優(yōu)惠，能刷卡嗎。不到三十分鐘，一套500萬的別墅就買下了。后來一問，原來小伙子是80后，從事的是證券行業(yè)。”王女士表示。

　　“股市資金流進樓市，首選的肯定是高端產(chǎn)品，因為真正股市賺大錢的人肯定都有一定資金實力，他們也一直是樓市高端市場的買家。”北京某高端項目負責人向記者表示，隨著股市新貴進入樓市，北京高端市場結構發(fā)生改變，從行業(yè)變化看，之前來自資源、金融、房地產(chǎn)客群是購房主流，2013、2014年之后，最新看到的情況是，來自金融、互聯(lián)網(wǎng)和貿(mào)易客群占據(jù)前三。

　　□投資

　　不限購小戶型是投資重點

　　當艾迪城的30套訂單，吸引了大量關注度時，北京其他的商住項目也在悄悄成為“股市的收割機”。

　　作為一個面向年輕客群的項目，朝北8080憑借獨特優(yōu)勢，獲得市場認可。其中，不少購房者是從股市中轉戰(zhàn)樓市，因不限購，朝北8080成為眾多無資格購房者和投資者的首選產(chǎn)品。

　　據(jù)透露，5月以來，朝北8080認購已經(jīng)超過90套，認購金額超過1.6億元。該項目的內(nèi)部人士告訴記者，股市和樓市聯(lián)動的作用比較明顯，“我們最近有幾個客戶是從股市里賺錢之后過來買房的，其中一個客戶表示，還會帶自己很多炒股的朋友過來買。”

　　據(jù)了解，艾迪城在成交了30套的大單之后，陸續(xù)仍有股市的贏家前往考察投資機會。

　　股市和樓市始終是聯(lián)動的，股市在先，樓市在后，最終股市里的獲利資金會大量落在房地產(chǎn)市場。多地現(xiàn)紅五月行情，除3·30新政、降息降準等諸多寬松性政策托市效應逐步釋放外，股市溢出資金也在一定程度上成為拉動一線城市樓市交易量的推手，投資性需求入市現(xiàn)象有所增多。

　　□剛需

　　股市賺錢減輕購房壓力

　　“今年5月初，大盤到4500點的時候我就撤出了。”

　　周西（化名）是個典型的80后，畢業(yè)多年，有一些積蓄，一個人在北京打拼。她告訴記者，2013年下半年，在朋友的介紹和幫助下，她把自己的60萬元積蓄投入股市，沒想到正好趕上了這一輪牛市行情，不到兩年的時間，60萬元變成近100萬元。套現(xiàn)之后，周西把這些錢作為首付，又向銀行貸了一些款，買下了位于東四環(huán)的一套二手房。

　　“股市終究是有風險的，趁著高點就趕緊出來，見好就收。”周西告訴記者，原來的60萬元她也是準備買房用的，但是當時覺得錢太少買不到好房子，所以干脆用來炒股。“確實沒有想到，這么快就迎來了牛市”，周西說，股市里賺到的錢大大減輕了她的購房壓力，也加快了她買房的進程。

　　事實上，在記者采訪過程中，類似的案例并不少見。進入5月之后，伴隨著大盤指數(shù)的節(jié)節(jié)攀升，不少人從股市抽身進入樓市。位于北京通州的一個住宅項目負責人告訴記者，該項目即將在6月底入市，目前項目正在蓄客階段，“不少客戶是剛剛從股市出來的，把賺的錢換成看得見摸得著的房產(chǎn)”。該人士告訴記者，不少人擔心股市風險，而且判斷未來會有越來越多的股市獲利者套現(xiàn)買房，所以趁樓市還在相對低點趕快入場。

　　“他們的主要目的還是居住或者改善，而非投資”。偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝告訴記者，從股市的投資人結構來看，股市中的散戶主要是以城市白領、企業(yè)中層等具備一定財經(jīng)信息和知識水平的人群為主，80后股民占有相當比重，無論是結婚還是子女教育、父母養(yǎng)老，這部分人本身就有很強的置業(yè)需求，一部分可能還在剛需階段，另一部分可能已經(jīng)處在置業(yè)改善的時間節(jié)點。

　　這個群體的資金量往往沒有那么大，在股市中投資的主要目的基本是以理財為主，專業(yè)炒股、大額投機的比例并不是很高。宋輝說，在股市走強時，這部分需求資金有了增量，這些置業(yè)需求從去年9·30以后被釋放至今，再回到樓市買房，其實可以看做去年樓市下行后，潛在需求在今年的進一步釋放。

　　□專家觀點

　　泰禾集團總裁助理、集團品牌總經(jīng)理 沈力男

　　股市和樓市相互促進

　　今年政策對于房地產(chǎn)特別利好，我們已經(jīng)從各個項目中感受到政策回暖帶給市場的復蘇。股市和樓市是相互促進的，促進股市的繁榮發(fā)展，實際上是會在樓市中有所表現(xiàn)，股市樓市有相輔相成的效應。想象隨著未來宏觀面進一步的政策釋放，今年市場回暖成定局。

　　亞豪機構市場總監(jiān) 郭毅

　　股市流出資金為成交量攀升的推手之一

　　股市由1600點一路攀升，在5000點關口前出現(xiàn)寬幅震蕩，投資風險加大，這樣造成前期投機型資金套現(xiàn)出場，這部分獲利資金退出股市的最核心原因是追求穩(wěn)健增值，而相對來說，北京樓市的價格始終處于上漲通道中，雖然樓市投資門檻相對較高，但保值增值前景更為樂觀，恰好符合股市出逃資金的需求，因此有相當一部分資金從股市流入樓市，成為支撐北京商品住宅成交量的推手之一。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師 宋輝

　　股市資金主要流向商業(yè)和豪宅

　　對于富人來說，有千萬級乃至億級身價的，股市是最通常的理財方式之一。他們往往以中老年為主，在股市的時間長，信息來源渠道廣，大牛市來了，從去年到今年賺錢的不在少數(shù)。這類人群回到樓市時，更多的還是會選擇有升值潛力的優(yōu)質物業(yè)，以商業(yè)鋪面和豪宅項目為主，因為限購，他們通常很難一口氣買許多住宅。

　　對于剛需以及改善型需求來說，他們本身入股市的錢就不多，賺到一些，只是減少了購房壓力，不會大幅增加樓市成交量。首先，這部分人本來就有買房需求，只是延后到目前集中釋放；其次，這部分需求的持續(xù)性本身是有限的，也許短期內(nèi)會有一定增量，但長期肯定不可持續(xù)。

　　股市從去年年初的2100點到今年的4900點以上，這個過程中，曾經(jīng)有過3000點、3800點、4000點、4500點等幾個比較大的調整窗口，每次調整都會有已經(jīng)賺錢的人套現(xiàn)、然后去買房，這個過程是相對均衡的，并不是說到了4900點現(xiàn)在都開始沖進樓市，它是一個動態(tài)的過程，因此會減輕短期內(nèi)對樓市的沖擊。

　　□分析

　　1 股市資金還在進入樓市的路上

　　回歸本輪股市與樓市資金流向，在股市啟動之初，更多的情況是，不少樓市資金流向股市。

　　去年年底，隨著股市節(jié)節(jié)攀高，買股還是買房成為熱議話題。記者調查發(fā)現(xiàn)，雖然“賣房炒股”的現(xiàn)象并不多見，然而，在股市財富效應下，一些高端市場的購房者推遲買房計劃，轉戰(zhàn)股市。股市對樓市需求的替代，在一些高端項目上表現(xiàn)得格外明顯。今年年初，北京一個高端項目銷售負責人向記者表示，隨著本輪股市的繁榮，不少客戶選擇推遲購房計劃，“好多客戶已經(jīng)交了訂金，但就是遲遲不簽合同，不是不愿意買，只是資金都在股市里呢。”

　　“很多購房者之所以進入股市，在于股市的日度收益率明顯高于樓市，所以進入股市確實收益頗豐，也有很多人受到周圍群體的鼓動，進而積極入市。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進分析認為，在上證指數(shù)超過4500點的時候，股市投資者開始出現(xiàn)分化，不少投資者陸續(xù)從股市撤出，這個時候高端物業(yè)的銷售會面臨利好，因為很多股民的投入資金是比較高的，賺來的資金足夠換購中高端物業(yè)。

　　不過，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，股市資金進樓市只是開始，“股市資金還在進入樓市的路上。”北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，“未來，一旦股市可能會出現(xiàn)慢牛狀態(tài)，那么有可能一些掙快錢離場的資金要出來。”

　　中原地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理任莉認為，股市資金回流，“不僅已經(jīng)成為部分股民的普遍認識，而且實際上也出現(xiàn)了明顯的回流趨勢”。據(jù)其透露，目前中原地產(chǎn)代理的多個項目都有類似案例，除了小戶型的投資客，還有高端項目的置業(yè)者。“當然，還是有堅定看好后市的股民，但對風格比較穩(wěn)健的股民來說，見好就收，套利買房，也是很自然的選擇。”

　　遠洋地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)一部（京津冀瓊）營銷總監(jiān)徐海倫表示，2007年股市處在大牛市，房地產(chǎn)慢熱狀態(tài)，隨后在資本市場帶動下，樓市成交量和價格出現(xiàn)明顯上漲，隨著本輪牛市的發(fā)展，股市會造就一批新富人群，一旦到年底股市出現(xiàn)平緩，房地產(chǎn)是股市獲利資金的主要出路之一，改善型產(chǎn)品會從中受益，第四季度北京頂豪市場會出現(xiàn)成交高峰。

　　2 年輕化特征明顯

　　在此輪股市的狂飆中，年輕化趨勢明顯。

　　據(jù)中國結算統(tǒng)計，今年一季度新增的795萬新股民中，80后成為主力軍，占62%，55歲以上人群也有一定比例，達5.2%；從持股看，90%以上賬戶持股市值在50萬元以下。據(jù)報道，證監(jiān)會新聞發(fā)言人鄧舸在5月17日的新聞發(fā)布會上表示，兩市交易金額41.18萬億元，同比增長238.4%，其中自然人投資者的交易金額占八成以上。

　　另外，2013年底，深市投資者中30歲以下的占比為11.66%，而在2014年初至今的統(tǒng)計中，30歲以下的投資者占比迅速上升至37.7%。這說明在本輪新進入的投資者中，超過1/3是84后的年輕人。

　　股民年輕化的同時，置業(yè)年輕化的趨勢也非常明顯。據(jù)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計，2006年二手房購買人群中，70后、80后占比分別為52.4%、27.2%，經(jīng)過十年的變遷，當前70后、80后占比分別為29.2%、54.4%。80后成為購房主體。

　　隨著股市新貴更趨年輕，一些項目開始調整產(chǎn)品風格，以適應年輕股市新貴需求，作為北京知名的豪宅項目，紫御華府的目標客群一直是經(jīng)濟實力雄厚的實業(yè)家，但隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化，其客戶群也悄然改變。

　　據(jù)紫御華府營銷總監(jiān)馬艷介紹，豪宅置業(yè)的80后越來越多，以往是60后和70后的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)主給孩子買豪宅，但從2014年下半年開始，這些人不買房了，他們的項目一半以上業(yè)主成了80后，多來自金融、投資、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。為了應對客戶群體的變化，紫御華府還專門對樣板間進行了調整。“將配飾換成更為現(xiàn)代的風格，增加一些智能家居，并替換掉此前的雪茄吧。”馬艷說。

　　京華時報記者 邢飛 桂瑰 潘秀林