最近這十年，通州樓市猶如過山車，一有利好就猛漲，遇到調(diào)控就下跌。最近，通州又站在了樓市調(diào)控的風(fēng)口浪尖。資料圖片 李飛 攝

　　每一次有利好傳來，通州樓市總會(huì)成為最先感知的那一個(gè)，這次也不例外。

　　這半年的時(shí)間內(nèi)，通州樓市成功實(shí)現(xiàn)從高庫(kù)存、快去化到封盤漲價(jià)的“三級(jí)跳”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在最近這半年，相比其他區(qū)域，通州是利好出現(xiàn)得最多的區(qū)域，也將是未來市場(chǎng)最活躍的區(qū)域。但是，這種“激進(jìn)”能持續(xù)多久？

　　漲價(jià)在即

　　多年來通州“3萬不破”的魔咒正在發(fā)生變化。多個(gè)樓盤漲價(jià)，個(gè)別突破3萬元大關(guān)，還有項(xiàng)目封盤準(zhǔn)備調(diào)價(jià)

　　這一次，又是通州站在了樓市調(diào)價(jià)的風(fēng)口浪尖。對(duì)于多年來“3萬不破”的魔咒，當(dāng)下正在暗中發(fā)生變化。據(jù)市場(chǎng)消息稱，近期通州多個(gè)樓盤漲價(jià)，其中，京貿(mào)國(guó)際城的價(jià)格已經(jīng)提升至31000元/平方米、K2清水灣最終定價(jià)或?qū)⑼黄?萬/平方米等信息此起彼伏。

　　對(duì)此感受最深的莫過于購(gòu)房人。在大興西紅門已經(jīng)有一套兩居室的付偉宇，近期眼看著樓市升溫的同時(shí)，也有了換房的想法。“四環(huán)以內(nèi)是不敢想了，最近覺得通州很火，因?yàn)橛胁簧倮玫南ⅰＨタ戳藥讉€(gè)項(xiàng)目，最終鎖定了華業(yè)玫瑰東方。”但是就在對(duì)比戶型不到兩周的時(shí)間，付偉宇就接到了銷售打來的漲價(jià)電話。“我們本來還想托關(guān)系找開發(fā)商打折，現(xiàn)在可能連買到心儀的戶型都很難了。”他告訴記者，所托的關(guān)系人從開發(fā)商處得到的反饋是，只有在售的“樓王”可以有一點(diǎn)折扣，其他少量的在售產(chǎn)品售完為止，下一批開盤的產(chǎn)品即將漲價(jià)。

　　盡管對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的回應(yīng)仍然相對(duì)保守，但“今年以來通州市場(chǎng)比去年真的要好很多”是多位房企負(fù)責(zé)人不約而同的感受。除了貸款政策上的“松綁”、市場(chǎng)釋放的旺盛需求之外，記者經(jīng)過多方了解發(fā)現(xiàn)，近期關(guān)于“通州副中心”的概念被重提，相關(guān)細(xì)節(jié)的豐富程度，足以成為激發(fā)在售項(xiàng)目做出調(diào)整的重要因素。

　　據(jù)記者了解，位于通州區(qū)的一個(gè)老項(xiàng)目，5月份的成交量就逼近100套，目前已經(jīng)封盤，為下一步調(diào)價(jià)做準(zhǔn)備。“至于什么時(shí)候開盤就不清楚了，但調(diào)價(jià)是肯定的。”該項(xiàng)目所屬的集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

　　探因：遭遇政策上升期

　　今年以來降息、降準(zhǔn)、調(diào)整公積金等政策出臺(tái)，加上積分落戶政策、“副中心”提法板上釘釘?shù)壤茫ㄖ輼鞘羞M(jìn)入上升通道

　　事實(shí)上，在這近半年的時(shí)間里，通州樓市的敏感神經(jīng)被反復(fù)撥動(dòng)。無論是年初，作為積分落戶政策的試點(diǎn)，還是“副中心”的提法板上釘釘，通州樓市在暗中完成了蛻變過程。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，對(duì)于近期相關(guān)部門東遷通州的消息，政府雖然沒有表態(tài)，但其實(shí)已經(jīng)有動(dòng)作在暗中進(jìn)行，諸如相關(guān)村落的凍結(jié)與拆遷，一些配套設(shè)施的落地、合作都在積極推進(jìn)。該人士進(jìn)一步指出，“副中心”這個(gè)概念，在特大城市中，只有上海提出過，并成功塑造了浦東；而通州作為北京的副中心，未來的預(yù)期十分可期。

　　“可以感覺到，今年以來到通州來淘房的人明顯增多了。”泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男告訴記者，僅從泰禾手里的項(xiàng)目就能夠感受到需求的熱度。位于通州區(qū)臺(tái)湖的泰禾一號(hào)街區(qū)，3000套房源已經(jīng)在一年半的時(shí)間全部售罄，最后尾盤銷售價(jià)格已接近4萬元/平方米。同樣位于臺(tái)湖的旗下另一項(xiàng)目泰禾拾景園，推出的高層板樓已經(jīng)在春節(jié)后售完，而洋房產(chǎn)品報(bào)價(jià)高達(dá)38000元/平方米，在首次開盤就實(shí)現(xiàn)了3億元的成交。

　　“這和今年以來政府降息、降準(zhǔn)、調(diào)整公積金等各方面的引導(dǎo)都分不開。遇到了政策上升期，購(gòu)買力開始集中釋放。”沈力男認(rèn)為，尤其是近半年來關(guān)于通州利好的政策頻繁曝光，將成為區(qū)域樓市進(jìn)入上升通道的動(dòng)力。

　　而對(duì)于上漲的預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)并不一致。

　　通州梨園某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目漲價(jià)是必然，未來區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)達(dá)到3萬元/平方米并非不可能。而亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅則表示，近期通州市場(chǎng)的價(jià)格確實(shí)有變化，但變化的幅度并沒有想象中的那么大。

　　昨天，通州區(qū)域的開發(fā)商坦言，通州房地產(chǎn)歷史已經(jīng)有過一次極度泡沫，2011年曾出現(xiàn)因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降而維權(quán)的事件發(fā)生。他建議政府這次要控制好通州房?jī)r(jià)，通過預(yù)售許可證發(fā)放、限制預(yù)售報(bào)價(jià)等合理調(diào)整和控制通州房?jī)r(jià)的再次炒作之風(fēng)。

　　余波：被限購(gòu)者轉(zhuǎn)戰(zhàn)燕郊

　　受通州量?jī)r(jià)攀升影響，燕郊多個(gè)在售樓盤售價(jià)上漲500元-1000元/平方米

　　“通州漲價(jià)，燕郊沸騰”的定律在這一次的市場(chǎng)上行通道中依然適用。近日，受到通州樓市成交攀升，新一輪漲價(jià)潮正在醞釀的影響，燕郊樓市再度重返萬元時(shí)代。

　　據(jù)記者了解，目前燕郊多個(gè)在售樓盤均出現(xiàn)了不同程度的上漲，漲價(jià)幅度在每平方米500元-1000元。首爾甜城目前均價(jià)12000元/平方米，比之前每平米上漲500元；位于燕郊城南的天洋城4代，相比原報(bào)價(jià)11800元/平方米上漲了1200元，目前報(bào)價(jià)為13000元/平方米；而在京平高速周邊的嘉都，目前報(bào)價(jià)也比上月上漲了500元，達(dá)到9000元/平方米。盡管與同區(qū)域的新房相比，錦繡華庭（上上城理想新城）每平方米便宜了近2000元，但比上一期報(bào)價(jià)依然上漲700元。盡管如此，根據(jù)多個(gè)樓盤的銷售人員介紹，目前的銷售仍然十分火爆。

　　“如果僅僅是當(dāng)?shù)氐男枨螅菬o法支撐燕郊樓市的供應(yīng)的。多年來，來自北京的購(gòu)房人才是燕郊樓市主力軍。”某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，盡管年初以來，連續(xù)出臺(tái)降準(zhǔn)、降息、鼓勵(lì)剛需置業(yè)的政策導(dǎo)向，但一道“限購(gòu)”的門檻，仍然將很多有實(shí)際居住需求的購(gòu)房人攔在北京之外。因此，距離北京最近的燕郊成為這部分需求理所當(dāng)然的出口。

　　一位曾在燕郊某項(xiàng)目任職的負(fù)責(zé)人告訴記者，在京津冀一體化的大背景下，燕郊得天獨(dú)厚的地理位置決定了它承接產(chǎn)業(yè)的重要地位。一體化會(huì)使北京大批產(chǎn)業(yè)外遷，因此，這會(huì)帶動(dòng)大批人口外遷。為方便與北京的對(duì)接，當(dāng)?shù)責(zé)o論是交通，還是生活配套都會(huì)有所提升和提高，燕郊房?jī)r(jià)的上漲也是必然趨勢(shì)。

　　“政府和企業(yè)都要有前車之鑒。通州樓市曾出現(xiàn)過極度泡沫，房?jī)r(jià)被嚴(yán)重透支，導(dǎo)致此后幾年一蹶不振的局面。希望政府不要坐視開發(fā)商借風(fēng)炒作，對(duì)頂風(fēng)調(diào)價(jià)，制造恐慌的開發(fā)商給予一定的查處。 —某業(yè)界人士

　　朝北8080看房者表示，希望未來的城市副中心能帶動(dòng)項(xiàng)目所在區(qū)域的配套及發(fā)展。

　　合生·濱江帝景目前只能排號(hào)，據(jù)稱下次開盤時(shí)三居的價(jià)格估計(jì)至少在3萬元/平方米左右。

　　富力運(yùn)河十號(hào)預(yù)計(jì)將于6月底7月初開盤。

　　位于燕郊的富地廣場(chǎng)，銷售人員稱預(yù)計(jì)住宅單價(jià)將達(dá)13000元。

　　探訪·通州

　　小戶型樓盤認(rèn)購(gòu)量攀升

　　代表樓盤：朝北8080

　　隨著利好傳出，通州樓市的“漲價(jià)”聲又響了起來。本周二，記者以購(gòu)房者的身份來到位于朝陽(yáng)北路東端、緊鄰溫榆河森林公園的朝北8080。據(jù)銷售人員介紹，5月項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)量已經(jīng)達(dá)90多套，與之前相比，成交數(shù)量出現(xiàn)攀升。

　　“項(xiàng)目包含平層和LOFT，目前平層的均價(jià)為2.2萬元/平方米左右，LOFT則在2.8萬元/平方米左右。”銷售人員說。不過據(jù)了解，去年七八月份時(shí)，該項(xiàng)目的售價(jià)還不到2萬元/平方米。對(duì)于價(jià)格的變化，銷售人員解釋稱，主要原因是受到通州各種“好消息”的影響：“一些利好通州的消息已經(jīng)確定，在售的房子賣完后還會(huì)再開新的，到時(shí)候還會(huì)繼續(xù)漲。”

　　北京紫石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷部顧問陳沖也透露，現(xiàn)在朝北8080正在嘗試完全的定制化服務(wù)，以吸引年輕客群：“項(xiàng)目的主要意向客戶是在北京有自己的工作室，有投資創(chuàng)業(yè)想法的，易創(chuàng)業(yè)易住。所以我們想試一下從設(shè)計(jì)到裝修到交房，全部實(shí)現(xiàn)以網(wǎng)絡(luò)為平臺(tái)的定制化服務(wù)。”他還表示，“房地產(chǎn)以前是賣建筑后來是賣配套，現(xiàn)在是在賣生活方式。我們也希望能夠從這些軟性配套方面來吸引消費(fèi)者。”

　　記者隨后與現(xiàn)場(chǎng)的兩位年輕看房者閑聊，他們表示，來此看房主要是看中其環(huán)境和交通。“整體都挺吸引人，尤其是價(jià)格，像我們這樣的北漂也能夠接受。不過，目前周邊的配套不是很完善，要是未來的城市副中心能帶動(dòng)這一區(qū)域發(fā)展就更好了。”

　　倆住宅項(xiàng)目傳封盤消息

　　代表樓盤：合生·濱江帝景、K2玉蘭灣

　　如果說朝北8080的位置位于通州和朝陽(yáng)的交界邊上，那合生濱江帝景算是銷售人員口中所說的“通州新城，核心板塊”了。周二下午，記者來到位于通州運(yùn)河西大街、果園環(huán)島向東兩公里的合生濱江帝景。

　　據(jù)銷售人員介紹：“濱江帝景這段時(shí)間調(diào)整價(jià)格，準(zhǔn)備漲價(jià)。其實(shí)5月初的時(shí)候項(xiàng)目就有動(dòng)靜了，過來一批買房人，聽說是得到了一些消息，那時(shí)候2.5萬元左右。5月底公司領(lǐng)導(dǎo)決定封盤不賣了。”當(dāng)記者詢問現(xiàn)在項(xiàng)目的情況時(shí)，銷售人員說：“通州其他樓盤都漲價(jià)在售，而我們即便是漲價(jià)也不賣，現(xiàn)在只能排號(hào)。還剩100套左右的房源了，現(xiàn)在排號(hào)的有80組左右。產(chǎn)品都是99-137平方米的三居，價(jià)格估計(jì)至少3萬元左右。”

　　與合生·濱江帝景一樣傳出封盤消息的還有K2玉蘭灣。記者隨后來到了位于九棵樹地鐵站附近的該項(xiàng)目。據(jù)駐在現(xiàn)場(chǎng)某網(wǎng)站的銷售人員透露：“接到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的消息，項(xiàng)目估計(jì)將會(huì)在下周封盤。”不過，K2玉蘭灣的銷售人員卻表示沒有接到封盤通知，并介紹：“現(xiàn)在在售的戶型面積是130-220平方米，優(yōu)惠后的價(jià)格從2.8萬-3.1萬元/平方米不等，還剩余15套左右；此外還有20多套下躍層的房源，優(yōu)惠后的價(jià)格在2.3萬-2.5萬元/平方米之間。”當(dāng)記者問及最近是否有所漲價(jià)時(shí)，該銷售人員回應(yīng)：“相對(duì)于之前差不多有1000元-2000元/平方米的漲幅。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為：“對(duì)于開發(fā)商來說，封盤也好，漲價(jià)也罷，可能就是他們的一種營(yíng)銷策略。一些有利的消息肯定會(huì)對(duì)通州樓市有一定的影響，但是這個(gè)利好究竟能不能兌現(xiàn)？什么時(shí)候兌現(xiàn)？從目前來看，可能還無法看到一個(gè)確切的時(shí)間表。”

　　精裝新盤單價(jià)將超3萬元

　　代表樓盤：富力運(yùn)河十號(hào)

　　運(yùn)河邊上一直是通州置業(yè)人群的優(yōu)選之一。

　　富力運(yùn)河十號(hào)緊鄰地鐵6號(hào)線北運(yùn)河西站，之前有消息稱項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月底開盤，但截至本周四仍未開盤。有關(guān)注該項(xiàng)目的看房人咨詢記者：難道推遲開盤也是受到通州樓市火熱的影響？帶著這個(gè)疑問記者來到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員稱：“項(xiàng)目從5月16日才開始排號(hào)，一共有400個(gè)號(hào)，現(xiàn)在已經(jīng)排到了300多號(hào)了。由于時(shí)間短、排卡量堆積，后續(xù)的整理工作比較繁瑣，估計(jì)6月底7月初才可以開盤。”

　　據(jù)銷售人員介紹：“項(xiàng)目是115-150平方米的三居，精裝修，明年交房，價(jià)格在3萬-3.5萬元/平方米之間，現(xiàn)在有排卡5萬抵10萬的優(yōu)惠。”他還進(jìn)一步“游說”：“通州樓市的價(jià)格已經(jīng)進(jìn)軍3萬元了。我們這一項(xiàng)目?jī)H樓面價(jià)就達(dá)到1.3萬元/平方米，再加上精裝修，3萬元的單位其實(shí)是比較合理的。”

　　探訪·燕郊

　　燕郊跟漲 住宅單價(jià)超11000元

　　代表樓盤：富地廣場(chǎng)、四季花都

　　多年來，業(yè)內(nèi)人士一直將燕郊比作通州樓市的“晴雨表”。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅就指出：“燕郊一直是一個(gè)投資型市場(chǎng)，通州還沒火燕郊就先熱，通州稍冷燕郊就會(huì)超跌。這種市場(chǎng)性質(zhì)在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。”

　　今年4月，記者曾前往燕郊探盤，當(dāng)時(shí)多個(gè)售樓處內(nèi)看房者甚少，主干道兩邊的銷售人員也并不十分積極。不過本周二當(dāng)記者再次驅(qū)車通過燕郊國(guó)道這一“房產(chǎn)銷售一條街”時(shí)，情況已經(jīng)有了很大改觀。

　　富地廣場(chǎng)銷售人員興奮地介紹，隨著通州樓市的升溫，燕郊區(qū)域市場(chǎng)也快速上漲。“目前富地廣場(chǎng)的公寓均價(jià)預(yù)計(jì)是8000元-9000元/平方米，住宅則預(yù)計(jì)達(dá)到13000元/平方米左右。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在本月底或下月初開盤，屆時(shí)價(jià)格也許還會(huì)有所調(diào)整。”該銷售人員還進(jìn)一步“游說”：“燕郊和通州就隔著一條潮白河。通州現(xiàn)在都賣到3萬了，燕郊過幾年也不會(huì)是現(xiàn)在這個(gè)價(jià)。現(xiàn)在投資很合適。”

　　即使在位于燕郊偏北區(qū)域的一些樓盤，也感覺到了區(qū)域市場(chǎng)升溫的氣氛，并且開始醞釀漲價(jià)。記者在位于燕郊北部的中駿四季花都售樓處了解到，目前該項(xiàng)目均價(jià)在11000元/平方米左右，下期開盤估計(jì)為12500元/平方米。

　　位于燕郊東部一項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者：“如果后期通州再漲價(jià)，燕郊肯定還要跟漲。現(xiàn)在燕郊有些樓盤開始漲價(jià)，有的甚至不賣，等著坐地起價(jià)。”

　　不過記者當(dāng)天在富地廣場(chǎng)和四季花都的售樓處，并沒有發(fā)現(xiàn)有很多購(gòu)房者咨詢的場(chǎng)面，銷售人員稱“周末看房的人會(huì)很多”。

　　本版采寫/見習(xí)記者 孔炩杰　新京報(bào)記者 陳禹銘　本版攝影/見習(xí)記者 孔炩杰