■本報(bào)記者 王 崢
多項(xiàng)利好刺激之下，一線城市樓市已經(jīng)率先步入上行軌道，量價(jià)齊升。
根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年5月份全國100個(gè)城市中，住宅價(jià)格環(huán)比4月份上漲的城市個(gè)數(shù)為48個(gè)。其中，深圳、上海漲幅超過2%，居前兩位。另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，5月份北京單價(jià)在6萬元/平方米以上的豪宅成交套數(shù)為144套，環(huán)比4月份的102套上漲41%，與去年同期相比暴漲182%。
與住宅市場全線飄紅呼應(yīng)的是，一線城市商辦物業(yè)市場也在強(qiáng)勢回暖。以北京為例，最典型的表現(xiàn)就是交易量的急速提升。比如，在今年4月份之前月均成交金額約3000萬元左右的藍(lán)峰大廈，4月份直接跳漲至1億元，5月份成交1.5億元，連續(xù)兩個(gè)月成為北京商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)房月度銷售冠軍，而在6月份前10天，其交易額已突破8000萬元。再比如，在沉寂近一年之后，北京寫字樓市場再現(xiàn)億元大單——中央公園廣場6月份首周完成了單筆1.17億元的交易，該項(xiàng)目均價(jià)達(dá)12萬元/平方米，成為當(dāng)之無愧的周冠軍。
在業(yè)內(nèi)人士看來，一線城市樓市回暖的出現(xiàn)與近月來“330新政”、降息降準(zhǔn)等諸多寬松性政策扎堆出臺(tái)、潛在需求逐漸釋放密切相關(guān)。“樓市政策已進(jìn)入寬松時(shí)代，今年以來，超過30個(gè)城市對購房進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，北京、上海等百余個(gè)城市對公積金政策進(jìn)行了調(diào)整。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報(bào)》記者表示。
新投資客正在崛起
值得關(guān)注的是，受利好政策影響，隨著首次置業(yè)、改善型等剛性需求的釋放，投資性需求入市現(xiàn)象也在增多。而在這些投資客中，尤其是以一線城市商辦物業(yè)為標(biāo)的的投資者客中，構(gòu)成人群正在分化——以往風(fēng)光無限的能源型土豪和炒房團(tuán)人群大為減少，而高凈值人群崛起為主力人群。
在2012年之前的10年中，一線城市商辦物業(yè)的主力投資人群大致可分為兩派——北派與南派。北派以能源型土豪居多，尤其以煤老板為主，他們投資商辦物業(yè)的第一訴求是資本的安全、資產(chǎn)的保值升值功能，因此他們在投資時(shí)以長期持有為主，而最受這一人群歡迎的就是北京的物業(yè)，尤其是核心地段的商辦物業(yè)。南派則是以溫州炒房團(tuán)為典型代表，他們善于利用銀行信貸等金融杠桿，善于運(yùn)用資金的快速周轉(zhuǎn)，注重快進(jìn)快出實(shí)現(xiàn)短期收益。但是，隨著煤礦產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走低，以及鄂爾多斯、溫州等地民間信貸的崩盤，能源型土豪和炒房團(tuán)等“大戶”，在過去兩年內(nèi)的表現(xiàn)可謂黯淡無光。
另一方面，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、移動(dòng)互聯(lián)行業(yè)的興起，培養(yǎng)了更多的高凈值人群，他們正在逐漸崛起為一線樓市商辦物業(yè)的主力投資客。“過去幾個(gè)月藍(lán)峰大廈持續(xù)熱銷，我們通過分析成交客群發(fā)現(xiàn)，除了少量有自用需求的企業(yè)之外，大部分的投資者是正在崛起的新財(cái)富人群。”高和資本董事總經(jīng)理陳國雄一直全面負(fù)責(zé)藍(lán)峰大廈項(xiàng)目銷售工作，他向《證券日報(bào)》記者介紹說，“這些人有良好的教育背景，年收入從上百萬元到幾百萬元不等，大多從事金融、移動(dòng)互聯(lián)等新興行業(yè)，或者是已取得階段性成功的創(chuàng)業(yè)者。他們與過去的主力投資客有著明顯的區(qū)別，一是他們都有更寬闊的視野，對國際形勢和國家經(jīng)濟(jì)走勢都很關(guān)注；二是他們的投資更多樣，有更強(qiáng)烈的資產(chǎn)配置理念，既會(huì)投資高風(fēng)險(xiǎn)的股市，也不排斥短線的金融理財(cái)產(chǎn)品，但最信任的還是固定資產(chǎn)，尤其是一線城市核心地段的物業(yè)；四是因?yàn)樗麄兊馁Y金能力相對來說還是比較有限，因此就更加期待通過金融創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)投資本金的最小化。”
正是如此，藍(lán)峰大廈結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新，推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——首付寶將首付比例從50%下降到了15%。最近兩個(gè)月成交的27組客戶中，首付金額在300萬以下的占比超過八成。
股市震蕩將使資金流向樓市
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅更分析稱，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的短期托市效應(yīng)后，股市溢出資金將成為下一階段拉動(dòng)樓市交易量的推手。“股市寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金的出逃，與股指的高風(fēng)險(xiǎn)相比，樓市的穩(wěn)健將成為投機(jī)之后固化資產(chǎn)、保值增值的首選。”這一點(diǎn)，恰恰是高凈值人群遵循“跨期資產(chǎn)配置”理念的普遍選擇。
對此，陳國雄表示，本輪樓市回暖與之前的一個(gè)最大不同是，除了政策因素之外，真正發(fā)揮作用的其實(shí)是“跨周期資產(chǎn)配置”理論。在過去的一年里，中國的股市無疑經(jīng)歷了一波高漲。市值從2014年年初的23萬億元飆漲至今年一季度的47萬億元。從不足2000點(diǎn)一路漲至今天的5100點(diǎn)。
“對于未來，或者說未來半年的時(shí)間里，股指會(huì)上揚(yáng)或者下跌，不同人給出的判斷或許會(huì)千差萬別，因?yàn)榇蠹疫€沒有形成共識。但對于未來一年的時(shí)間內(nèi)，股指會(huì)沖頂并轉(zhuǎn)向下滑，很多人是有共識的。”陳國雄認(rèn)為，在這段時(shí)間內(nèi)，因此會(huì)有越來越多的人拿出一部分股市收益投資到房地產(chǎn)，把前期股市賺取的收益進(jìn)行固化，“而這無疑將在短期內(nèi)進(jìn)一步推高一線城市樓市的交易量與成交價(jià)，尤其是一線城市核心地段的物業(yè)，必將受到新一輪熱捧。”