■閻 岳

　　中國的房地產業逐步結束資源型暴利時代，將與中國經濟一起進入新常態。這在業界已經形成共識。由于身處產業中游，房地產業的轉型之路注定不會平坦。房地產投資信托基金（REITs）被業界認為是房地產業實現轉型升級的一大利器。國內地產巨頭萬科、萬達近期推出了REITs試點產品。

　　REITs產品于上世紀60年代在美國誕生，是美國大型機構投資者和個人投資者的主流投資品種之一。數據顯示，過去20年，多個REITs板塊實現兩位數的年化總回報，其中寫字樓為12%。同時在美國上市的REITs在2013年度派發了大約340億美元的股息分紅，投資價值凸顯。

　　大約在2006年前后，內地就有專家提出要發展房地產信托投資基金（REITs），實現房地產資產證券化。但直到2013年，國內首只酒店地產REITs基金才實現在香港上市。

　　經歷掛牌延期、發行規模削減等波折之后，開元酒店地產基金2013年7月10日成功在香港上市，這是中國內地首只酒店地產基金上市。在開元酒店地產基金上市之后，業界即對其寄予厚望，認為這將帶動更多的酒店地產、商業地產乃至產業地產基金的房地產證券化。

　　但事實并非如此。在開元酒店地產基金在香港上市之后，內地地產基金的發展仍是步履維艱。直到2014年9月30日，央行與銀監會共同發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。今年年初，住房和城鄉建設部發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，更是明確建立多種渠道發展租賃市場，推進房地產投資信托基金（REITs）試點。至此，REITs試點的開展才有了政策依據。

　　6月8日，由萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募REITs獲批。公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金”，已正式完成注冊。

　　據了解，鵬華前海萬科REITs發行規模達到30億元，一半用于購買前海萬科公館的資金收益權，另一半用于購買固定收益類的債券產品。機構投資者對首只公募REITs表現出濃厚的興趣，投資者也可以在二級市場進行交易，交易門檻為10000元。

　　此前一天，萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩賺1號”，這是一款類REITs的產品，投資門檻為1000元，期限為七年，預期租金年化收益率為6%，物業增值收益預期年化收益率為6%，以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業廣場項目。由于該產品認購起步價只有1000元，而發行規模數十億元計，這個眾籌產品將大幅度突破私募200個份額的限制。

　　這兩個案例被業界認為是國內REITs的破冰之旅，也意味著國內商業地產轉型升級邁出了一大步，對整個房地產業的轉型升級都將起到一定程度的促進作用。樂觀的分析人士認為，三年內，REITs產品將實現在A股上市。