6月16日，濱江的華家池公寓樣板房亮相，在此之前，華家池的另外兩家樓盤已經開盤，其中5月底，開盤僅一周的綠地華家池1號對外宣稱熱銷6.3億元。

　　然而讓人大跌眼鏡的是，截至發稿日止，根據透明售房網顯示，綠地華家池1號領出預售證的295套房源全部為限制房源，可售房源與總套數均顯示為0。既然是限制房源，又是怎么熱銷的呢？

　　據記者了解，已經有購房者簽訂了線下的紙質商品房買賣合同并支付了全款。限制房源究竟能不能賣？所簽的認購協議或購房合同是否有效？對綠地而言，這樣做的背后又有什么樣的原因和目的？錢江晚報記者進行了調查。

　　可售房源、總套數皆為0

　　對外宣稱熱銷6.3億元

　　時間回溯到5月24日，繼世茂天宸開盤之后，華家池區域另一大佬綠地·華家池1號當日高調開盤。據其官方微信數據顯示，首次開盤當天，華家池1號熱銷5.3億元；整個5月份(實際約一周時間)，共完成6.3億元的銷售成績。

　　6.3億元是一個什么概念呢？簡單作個比較。據錢江晚報購房寶數據顯示，截至6月17日晚8時，世茂天宸共銷售50套房源，總成交金額兩億元左右。雖說世茂天宸簽約的主要是毛坯房源，相對于華家池1號精裝修銷售來說，總價相對較低，但同處一個板塊，綠地的銷售額整整高出世茂3倍多，差距未免有些懸殊。

　　記者實地前往綠地·華家池1號售樓處，沙盤旁的銷控表上顯示，主打89平方米小戶型房源的8號樓已銷售66套，大戶型的9號樓銷售51套。

　　但透明售房網上可以看到，綠地·華家池1號預售證的核發日期是2015年5月7日，預售證號2015000052，申領出7、8、9三幢樓共295套房源，但是這295套房源全部顯示為限制房產。

　　按照網簽流程，開盤過后半個月左右項目陸續將完成網簽。然而距離首次開盤已有三周多，華家池1號可售套數與總套數仍顯示為零。不僅不見簽約數據，連可售、已售房源皆為零，那么這6.3億元的銷售額又是怎么來的呢？

　　調整備案價所以房源被限制？

　　玩笑開得有點大

　　“5月24日華家池1號開盤當天我選好了房子，銷售人員讓我付了20萬元定金，然后說一次性付款還有優惠，但房款必須一周內付清。”張女士(化名)告訴錢江晚報記者，因為是第一次買一手房，她的重點放在了選房上面，關于購房的流程手續其實都不太懂。

　　5月31日，張女士付清了全款，簽訂紙質合同時被告知，因為網簽備案有個時間差，所以要過段時間才能再簽一次合同，并同時完成網簽，到時這份合同會被開發商收回。張女士想只要能簽了就行，所以就沒在意。

　　之后有一天，張女士上網查詢樓盤信息，發現她買的那套房子屬于限制房產，而且拿到預售證的所有295套房源都為限制房產。限制房產怎么能賣呢？張女士趕緊問置業顧問，置業顧問的解釋是：限制房產拿出來賣是開發商的普遍做法，公司會在最近解除限制，并承諾張女士6月20日前一定能網簽。

　　記者在售樓處以購房者身份詢問置業顧問，他表示，項目目前含精裝修的在售均價在46000~47000元/平方米，由于此前申報的備案價過高，公司正在調整備案價格。

　　記者推敲這一說法，覺得站不住腳。比如張女士買的這套房源，根據透明售房網的申報價格，打8.5折后，比張女士目前購買的單價要低，所以不需要去重新申報價格。而且，即使申請調整價格，與限制房源兩者之間也并無關聯性。

　　更為奇怪的是，這一說法在綠地浙江區域策劃負責人那里被否定，這位負責人表示項目并沒有調整過備案價。他說，295套房源全部被限制，是因為這些房源被抵押給了銀行。

　　營銷總監稱簽的只是認購協議

　　置業顧問稱：7天內付首付款

　　限制房產在房地產行業并不少見，不少開發商由于資金周轉問題，會選擇將部分房源抵押給銀行，待資金充裕后還清欠款，以防影響房子日后正常銷售。“不過，像綠地這樣，首次申領出預售證的房源全部都被限制的情況，還是第一次聽說。”資深業內人士表示。

　　到底是什么原因，讓拿到預售證的295套房源成為限制房產？全部為限制房產的295套房源，可以直接出售嗎？

　　綠地集團浙江區域營銷總監鄭緬東說，這295套房源確實被抵押給了銀行，目前正和銀行協商辦理解除限制。一旦解除，項目馬上就可以和購房者簽合同。

　　“有購房者表示，已經簽了有開發商蓋章的紙質商品房買賣合同，限制房產可以直接出售嗎？”記者提出了疑問。對此，鄭緬東反問：“已經在辦理解除限制了，為什么不能賣？”

　　他表示，據他所知，售樓處與購房者簽訂的是認購協議，并非購房合同。對于為什么有的購房者簽了紙質的商品房買賣合同，并已經付清了房款，他表示不清楚。

　　當記者再以購房者身份問置業顧問付款情況時，得到的回復是，簽認購協議后7天內必須支付首付款。

　　錢江晚報購房專家團成員、浙江三道律師事務所的胡增冬律師說，不能說限制房產就不能出售，也不能說只簽紙質商品房合同沒有網簽就是無效的。這份合同只要是雙方真實、一致的意愿，雙方簽字蓋章，合同就有效。但是合同有效的前提是，開發商是否把所有真實信息都充分告知了購房者。在這個案例里，如果在簽紙質合同時，銷售人員只告知購房者，因為網簽有一定時間差，或者調整價格需要重新備案，所以暫時不能網簽，而沒有告知所售房源其實是限制房產，這就涉嫌隱瞞、欺詐行為，在限制房產解除前，購房者可以申請撤銷合同。

　　胡律師告訴記者，透明售房網上的限制房產不能網簽，其實就是不鼓勵購房者進行線下簽署購房合同，因為限制房產的產權不明晰，對購房者來說購買需要承擔一定的風險。但是如果只簽了定金合同，是簽署正式購房合同前對雙方的約定，則問題不大。

　　房子抵工程款、在建工程抵押

　　是綠地常用的操作模式

　　除綠地·華家池1號外，綠地在杭州的另一個商業樓盤——綠地中央廣場目前仍有187套限制性房源，甚至比可售房源還要多46套。本報今年1月中旬曾對綠地在杭銷售額有過質疑，當時綠地人士表示，1月底會有網簽，但直到4月10日該項目才真正有網簽數據。

　　此前“界面”曾報道過一篇《綠地超越萬科，它是如何突然成為全球最大開發商的》新聞，不少與綠地有過合作的施工方、供應商乃至廣告商紛紛在微信朋友圈里吐槽——是不是用房子抵的欠款也算進業績了。

　　還別說，業內流傳的消息確實如此。

　　“想接綠地工程，得先買了綠地的房子。”一位業內人士向記者透露，這是綠地常用的套路，開發商會先跟施工單位等乙方簽訂一份線下協議，工程款等欠款用房子抵，如果有人愿意買這批抵押的房子，那么賣一套解限一套，一來不影響項目銷售，二來又可以保證業績。

　　這也是為何去年12月25日當天，綠地某工作人員興奮地表示已完成了年度銷售指標，據悉，那天項目進行了一場“內購會”，邀請綠地“欠款額較大”的供應商前來選房，當天就有90余套房源抵押給了供應商，那時華家池1號并沒有達到預售標準。

　　除此之外，在建工程還可以抵押給銀行，相當于“一女二嫁”，為綠地多融了一筆資金。這意味著除了土地款外，綠地可以靈活地運用資本杠桿，讓自己在房產方面的財務成本直線降低。“這樣的情況一旦發生在民營企業身上，購房者肯定會想開發商是不是要跑路了。”該業內人士指出。

　　一招不慎

　　當心陷入“信任危機”

　　濱江華家池公寓樣板房開放，意味著華家池三樓盤終于全部亮相杭城。華家池的另外兩個項目，世茂天宸和綠地華家池1號已于近日開盤，據說賣得還不錯，三國鼎立局面已初現。

　　但是，華家池1號最近又被爆出“限制房產”門。其實我心里一直在替綠地捏把汗，在其他兩盤都虎視眈眈的時刻，這么容易露出你的破綻真的好么？

　　據我所知，很多客戶都是認籌了世茂天宸、綠地華家池1號兩家樓盤，同時還在等濱江的華家池。回頭想想，華家池1號之所以急于在解限前就冒險開盤，其實也可能是為了趕在濱江樣板房開放之前收割掉一批客源。

　　競爭對手虎視耽耽，賣房和宣傳更應自我檢點。綠地如果這一招走不好，很容易陷入“信任危機”。