陽光100近來可謂春風得意馬蹄疾。剛與毛大慶聯手創客，又與李亞鵬牽手麗江項目，而此番光大安石牽頭的投資財團通過新股配售入股陽光100，成為持股9.03%的第二大股東，借此東風，陽光100中國控股有限公司主席兼總裁易小迪宣布，陽光100正式實行“輕資產”模式運營。

　　一段時間以來，新華保險入股方興地產；和諧健康保險與安邦保險入股金融街控股；生命人壽入股佳兆業。業內人士表示，雖然入股規模均保持在10%以內，但各大險資看好這些中等規模房企的未來已成不爭的事實。同時我們看到，在錯過房地產的“黃金十年”后，中小房企想要崛起趕超，再靠重金拿地的模式已然不成，“輕資產”成為了這類企業的選擇。

　　借力險資

　　“陽光100的機會來了。”6月15日舉行的陽光100與光大安石的戰略合作發布會上，易小迪難掩興奮。他說，在過去幾年公司放慢了腳步，陽光100失去了一些機會，但卻得到了未來的發展空間。

　　6月12日，陽光100中國公告稱，以每股3.4元配售最多3.75億股新股，每股作價3.4元，較停牌前折讓約16.67%，占擴大后股本約15.79%。配售股份中的2.14億股由光大控股旗下光大安石團隊牽頭的投資財團認購，持股9.03%，該投資財團也由此成為陽光100第二大股東。

　　同時，陽光100還與光大安石簽訂一項戰略合作框架協議，雙方將發揮各自優勢實現全面深入合作，充分結合公司的房產銷售能力以及街區商業運營能力和光大安石在地產、金融等領域的資源優勢。

　　合作層面包括光大安石將協助陽光100在未來進一步提高融資能力、業務規模以及資本回報率。另外，光大安石將就與陽光100在未來項目層面的合作中安排提供約50億元人民幣規模的融資，并以股權及債權模式投資公司項目，支持陽光100主力產品如商業街區、鳳凰社等進一步快速發展。

　　一位熟悉陽光100的知情人士透露，除此之外，還有多家大型資管公司在與陽100洽談相關合作。

　　盤活存量資產

　　業內人士分析，陽光100成為資本市場的寵兒，還有賴于其企業開發模式的調整。

　　在與光大安石宣布合作前，陽光100還于6月2日與毛大慶旗下的優客工場達成合作，未來將共同經營北京陽光100優客工場項目，并簽署戰略合作協議，試圖將雙方的合作推向全國；6月10日，陽光100又宣布收購李亞鵬旗下中書控股麗江雪山藝術小鎮項目51%股權，全面介入項目經營與銷售。

　　易小迪表示，利用去庫存的能力、產品營銷的核心能力，對巨大的產品沉淀資產進行盤活，跟這些公司進行合作，這是陽光100現在很重要的一個發展思路和轉變。

　　“這些合作案例，印證了資本市場看好陽光100的原因。”專家表示，對于陽光100而言，放棄大規模拿地開發的發展道路，是讓其獲得一條輸出核心優勢，放大價值影響的 “輕資產”擴張之路。

　　“這個市場去庫存壓力和沉淀的資產比我們想象的都要大。”易小迪分析，一方面，這個存量是看不見的巨大資金；另一方面，這個存量是可以看得見的庫存面積。

　　未來最大的機會不再是房地產增量的發展，而是如何盤活存量。而陽光100的輕資產模式正是要盤活這些存量的資產。

　　與此同時，除了地產公司外，資產公司、信托公司所投資的項目都面臨很大的壓力，如何盤活資產、如何在現有的形勢下產生效益，是大家共同的難題。

　　易小迪透露，陽光100的銷售能力、物業增值能力和產品等核心競爭力已經成熟，此前就已經開始做出一些品牌輸出的準備。在大多數同行對行業悲觀并過度低估的時候，陽光100的優勢就凸顯了。

　　“輕資產”模式受寵

　　易小迪特別強調，陽光100的輕裝轉型戰略和其他品牌公司所講的“輕資產”戰略不同。其他的輕資產公司打的主意是“用別人的錢干自己的事”，借錢做項目，轉嫁風險共享利益。而陽光100與之最大的差別在于，“用自己的錢干別人的事”，陽光100希望實現少投入多增值的目的。即用陽光100的投資和專業能力盤活別人有潛力的項目，獲取增值收益，共擔風險，合作共贏。

　　按照目前的計劃，陽光100將用光大控股等財團首批提供的50億元資金展開輕資產投資。易小迪說，陽光100通過輕資產合作模式加速業務轉型升級，將用自己有限的資金去盤活有潛力項目。“50億元的融資可能會做100個項目，或者是50個項目，參小股，去操盤。例如我們投2億元，促進物業升值，獲得8億-10億元的收益，我們就可以獲得收益部分的50%。”

　　業內人士表示，作為品牌房企，陽光100的市場定位、規劃整合和強大的銷售能力最被光大安石等險資所看重，圍繞此能力展開合作的空間被雙方看好。

　　光大安石的強大資金實力及資源背景能協助陽光100輕裝上陣，以少量資金投入獲得項目操盤權，通過產品營銷和品牌連鎖帶來項目升值和快速“去化”。從而實現經營規模和影響范圍的快速拓展，最終獲取利潤。

　　此外，陽光100還將與光大安石整合資源建立房地產銷售服務平臺，打造集資產增值、物業交易、物業管理及社區金融為一體的多功能房地產互聯網生態系統。

　　“輕資產”勝算幾何

　　業內人士表示，房地產進入白銀時代，傳統的高額投資拿地、迅速轉化成銷售的模式已難以為繼。包括“多元”、“輕資產”、“互聯網+”、“跨界”、“金融”等模式都成為當前房地產行業嘗試轉型的方向。

　　越來越多的開發商正在采用輕資產運營模式。寶龍地產將旗下四家寶萊百貨交由“大商”打理，騰出更多的精力和資源傾注于開發與經營高質量的綜合商業項目；遠洋地產實行“租售并舉+輕資產運作”的商業模式，用較少的資金投入實現對資產的實際控制，獲取管理收益和資產增值；花樣年推出“投資+管理”的新模式，即與商業項目的開發商合作參股，小比例投入資金并代為管理；就連龍頭萬科也開始從合作中的股權轉讓或商業資產處置獲得投資收益，通過聯營合營公司實現萬科的權益利潤并收取相應管理費，讓資產輕起來。

　　專家指出，輕資產模式令企業實現輕裝上陣，完成快速擴張，從而成為中等規模開發商實現追趕龍頭房企彎道超車的目標。

　　但專家也提醒，輕資產在某方面就是讓投資者來負擔資金投放，開發商就是提供服務。除非開發商有一套非常完整的開發體系，而且能非常完整地運作經營商業房地產，才能夠說服投資者。

　　更值得注意的是，輕資產運營的過度化將會帶來泡沫經濟。倘若房企過度注重品牌、市場，忽視產品的質量與品質，結果也將是災難性的。

　　北京商報記者 董家聲/文