2015年上半年廣州二手住宅登記交易3.05萬(wàn)宗，同比增加12.4%。滿堂紅、合富置業(yè)等中介機(jī)構(gòu)13日發(fā)布了上半年廣州二手樓市報(bào)告，盤點(diǎn)廣州二手房市場(chǎng)走勢(shì)。
兩大中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)不約而同地顯示廣州二手房各板塊的成交均價(jià)走勢(shì)分化嚴(yán)重，單邊普漲行情暫告一段落，部分板塊二手房?jī)r(jià)下跌，東風(fēng)東、大石、洛溪等板塊二手樓價(jià)有所回落。
不過，業(yè)內(nèi)專家指出，東風(fēng)東二手房?jī)r(jià)下降主要是受結(jié)構(gòu)性影響，今年上半年?yáng)|風(fēng)東區(qū)域內(nèi)成交的低價(jià)樓梯房較多，拉低了區(qū)域的房?jī)r(jià)。
●南方日?qǐng)?bào)記者 鄭佳欣 實(shí)習(xí)生 曾雯 苑程昊
二手房平均讓價(jià)空間縮窄
合富置業(yè)的報(bào)告指出，據(jù)廣州國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年上半年廣州二手住宅登記交易3.05萬(wàn)宗，同比增加12.4%。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2015年上半年廣州二手住宅的實(shí)際活躍度同比增加了五成。
由于市區(qū)新貨不足以及房貸松動(dòng)，不少換房客入市積極性增加。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，2015年上半年，改善型二手買家的占比由三成逐漸上升至三成五以上，總價(jià)200萬(wàn)—500萬(wàn)元、面積90—120㎡的較大面積、高總價(jià)優(yōu)質(zhì)物業(yè)成交增多。
價(jià)格方面，2015年上半年廣州二手房?jī)r(jià)總體溫和上漲，中心六區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)格小幅上升，近郊及外圍的價(jià)格以企穩(wěn)為主。合富置業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年二手住宅買賣套均總價(jià)達(dá)到225.5萬(wàn)元，同比上漲了13%。
值得一提的是，合富置業(yè)的調(diào)查顯示，上半年二手房業(yè)主心態(tài)總體有所轉(zhuǎn)強(qiáng)，議價(jià)空間有所收窄。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，上半年業(yè)主的平均讓價(jià)空間為7.5%，較2014年上半年的10.8%和2014年下半年的9.4%均明顯縮小。其中不少業(yè)主試探性漲價(jià)，但漲價(jià)幅度不大，集中2%—5%之間。
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌分析，2014年樓市交投低迷，造成不少盤源積壓，二手供應(yīng)相對(duì)充裕，業(yè)主提價(jià)因此受阻。另一方面，由于市區(qū)及外圍的一手樓價(jià)基本企穩(wěn)，也令二手房?jī)r(jià)格上漲的動(dòng)力明顯不足。而買家入市總體較積極，購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)強(qiáng)，但追漲熱情大多不高。
各板塊成交均價(jià)漲少跌多
滿堂紅的報(bào)告指出，在成交量開始放大的同時(shí)，全市各板塊的成交均價(jià)走勢(shì)卻分化嚴(yán)重。
滿堂紅市場(chǎng)部把廣州市劃分成32個(gè)板塊，并跟蹤2014年、2015年上半年二手住宅成交均價(jià)變化情況。2015年上半年，32個(gè)板塊的二手住宅成交均價(jià)已經(jīng)不能復(fù)制前幾個(gè)相同時(shí)間段（半年）的全面上漲態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)向“漲少跌多”的調(diào)整局面。均價(jià)出現(xiàn)同比上漲的板塊有14個(gè)，漲幅最大的是天河南、石牌板塊，同比上漲25.5%，主要是今年上半年在該板塊有多宗暨南花園物業(yè)成交，拉高了板塊均價(jià)。
均價(jià)出現(xiàn)同比下跌的有18個(gè)，跌幅最大的是大石、洛溪板塊，同比下跌14.0%。可以看到，2015年上半年珠江新城板塊的成交均價(jià)仍位居全市之首，為36238元/平方米，同比上漲2.6%。均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的板塊數(shù)量從2014年上半年的4個(gè)減少到2個(gè)，另一個(gè)是東風(fēng)東、農(nóng)林板塊，均價(jià)為31179元/平方米，同比下跌8.9%。
合富置業(yè)的報(bào)告也印證了這一點(diǎn)。同比價(jià)格下跌幅度較大的板塊主要集中近郊及外圍片區(qū)，如：原芳村的花地灣和橋東板塊、海珠區(qū)的南洲板塊、花都區(qū)、番禺區(qū)等。值得注意的是原荔灣的中山八—陳家祠板塊以及越秀區(qū)的東風(fēng)東板塊的價(jià)格也有所回調(diào)。原荔灣的中山八—陳家祠板塊，包括原芳村片區(qū)，受佛山“全面解限”影響，部分需求分流。而東風(fēng)東板塊則主要受學(xué)位房政策調(diào)整的影響，二手樓價(jià)有所回落。
合富置業(yè)的報(bào)告分析稱，由板塊看，天河、海珠、越秀、白云等中心六區(qū)大部分板塊的價(jià)格基本與2014年同期持平。其中小部分板塊的價(jià)格仍有所上漲。其中漲幅較大的板塊，主要有：鶴洞板塊、工業(yè)大道北板塊、天河北—體育中心板塊、員村—東圃片區(qū)等，漲幅均在1%以上。鶴洞板塊主要受廣佛線、廣鋼新城等利好帶動(dòng)；天河北—體育中心以及員村—東圃片區(qū)，是剛需白領(lǐng)最集中的區(qū)域，購(gòu)房需求十分旺盛，價(jià)格一直較堅(jiān)挺。
下半年二手樓市將繼續(xù)向好
滿堂紅市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，市中心區(qū)均價(jià)同比下跌超過8%的板塊，多數(shù)是樓梯房物業(yè)成交增多導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性下跌，郊區(qū)均價(jià)同比上漲較大的板塊則是基數(shù)稍低而形成的補(bǔ)漲。
就整體而言，廣州二手樓市在今年“3·30”政策及連續(xù)三次降息后出現(xiàn)了觸底反彈趨勢(shì)，但受制于2013年“穗六條”限購(gòu)政策的不放松，樓市距離全面回暖的日子尚遠(yuǎn)。第二季度“業(yè)主反價(jià)、客戶追價(jià)成交”的例子的確存在，不過更多的還是以客戶壓價(jià)成交為主，只是可以壓價(jià)的空間較年初時(shí)有所收窄而已。
經(jīng)歷了2014年的市場(chǎng)低谷后，廣州二手樓價(jià)上漲勢(shì)頭明顯減弱，特別是郊區(qū)板塊，因同地段一手樓供應(yīng)過大的影響，小業(yè)主要急于賣房，在售價(jià)上必須作出讓步。可以預(yù)期，今年第三季度廣州新11區(qū)的二手住宅登記量會(huì)維持7000宗/月的水平，但板塊表現(xiàn)差異化會(huì)更加明顯，單邊普漲行情暫告一段落。7月1—8日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)比6月同期增加12%，成交均價(jià)為20834元/平方米，比6月同期下跌0.6%。
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，今年上半年在多重政策利好下，市場(chǎng)信心明顯恢復(fù)，總體二手樓市復(fù)蘇升溫。下半年，中心區(qū)新貨供應(yīng)持續(xù)稀缺，加上部分股市資金回流，預(yù)計(jì)二手樓市將會(huì)繼續(xù)向好，成交量大致保持二季度的較理想水平。價(jià)格方面，隨著“筍盤”的快速消化，樓市供求關(guān)系或會(huì)有所趨緊，總體價(jià)格將繼續(xù)保持溫和上漲的態(tài)勢(shì)，由于市區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求增加，其價(jià)格漲幅或會(huì)高于大市。
聚焦
股指震蕩不影響樓市基本面
據(jù)報(bào)道，股市的動(dòng)蕩已經(jīng)對(duì)一些城市的樓市產(chǎn)生了直接影響，新房市場(chǎng)出現(xiàn)個(gè)別退房案例，部分置業(yè)者推遲了購(gòu)房計(jì)劃，同時(shí)二手房市場(chǎng)議價(jià)空間也在增大，反價(jià)現(xiàn)象明顯減少。這種狀況是否會(huì)在廣州出現(xiàn)？
周峰表示，從目前情況看，股市震蕩對(duì)廣州二手房市場(chǎng)成交的影響并不是很大，也不排除有部分客戶可能會(huì)受股市影響延遲出手購(gòu)房。
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉認(rèn)為，當(dāng)前的股指震蕩不會(huì)導(dǎo)致中國(guó)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的銀行系統(tǒng)資本充足，國(guó)內(nèi)主要銀行均為國(guó)有，且整體的杠桿比例也處于合理水平。
“在住宅市場(chǎng)上，我們已經(jīng)注意到有個(gè)別買家因財(cái)務(wù)狀況突變而推遲購(gòu)房行為乃至放棄定金的零星案例，與此同時(shí)，極個(gè)別私企亦有可能因應(yīng)市場(chǎng)的變化而推遲商業(yè)租賃或購(gòu)買計(jì)劃。”盡管如此，陳仲偉認(rèn)為，此輪股指震蕩對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面不會(huì)帶來(lái)根本性的影響。由股市下跌所造成的暫時(shí)流動(dòng)性緊張加大了中國(guó)央行進(jìn)一步寬松貨幣政策的可能性，這就意味著短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于一個(gè)寬松的政策和貨幣環(huán)境中。