今年以來，海南房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售量、銷售金額等指標(biāo)一度非常低迷。進(jìn)入第二季度，在一系列利好政策“刺激”下，海南房地產(chǎn)市場初步呈現(xiàn)回暖跡象，但在庫存高企和部分房企資金鏈緊張的背景下，海南房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展仍任重道遠(yuǎn)。
市場呈現(xiàn)回暖跡象
盡管上半年海南樓市整體遇冷，但碧桂園集團(tuán)海南區(qū)域總裁葉劍清仍感受到了市場回暖熱度。他認(rèn)為，這與政府出臺的系列政策利好有關(guān)系。
海南省政府5月下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，從購房條件、銀行放貸、公積金貸款、保障房覆蓋等方面出臺支持政策，在多重利好鼓舞下，海南房屋銷售情況好轉(zhuǎn)，新政對市場影響效果顯現(xiàn)。
據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2015年1－5月，海南省房屋銷售面積為353.15萬平方米，比去年同期下降4.3％，降幅較上月收窄10.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋銷售額383.70億元，比去年同期下降3.5％，降幅較上月收窄14.6個(gè)百分點(diǎn)。
鼓勵和支持政策進(jìn)一步細(xì)化。6月30日，海口市政府辦公廳發(fā)文，把產(chǎn)權(quán)式酒店也納入購房入戶范圍。實(shí)施穩(wěn)增長促發(fā)展政策以來，海口市已經(jīng)共辦理購房入戶1964套。
海南房地產(chǎn)銷售回暖，開發(fā)投資增速也快速企穩(wěn)回升。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，海南住宅、辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房投資全面加速；新開工面積由負(fù)轉(zhuǎn)正，房屋銷售降幅持續(xù)收窄。
1－5月，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成545.16億元，同比增長20.6％，占全省固定資產(chǎn)投資的50.4％，增速比同期全省固定資產(chǎn)投資增速高出16.7個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，海南房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目明顯加快，房屋新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。受房地產(chǎn)銷售市場回暖影響，全省房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目步伐明顯加快，自2014年以來新開面積首次呈正增長。1－5月海南省本年新開工面積為550.70萬平方米，同比增長16.6％。增幅同比上升41.5%。
去庫存壓力增大
海南省統(tǒng)計(jì)局分析認(rèn)為，在330新政落地后，房地產(chǎn)市場開始回暖。但因市場對新政仍處于融合期，開發(fā)企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)、庫存壓力等問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展仍需努力。
記者近日走訪海口的樓市發(fā)現(xiàn)，盡管市場有些起色，但整體態(tài)勢仍處于調(diào)整期，主要原因是庫存壓力較大。
今年以來，海南省房地產(chǎn)開發(fā)竣工速度加快，與上年同期竣工緩慢的態(tài)勢形成鮮明的對比，但另一方面，銷售市場相對平淡，導(dǎo)致商品房待售面積不斷增長，去庫存壓力增大。
房屋竣工進(jìn)入快速發(fā)展軌道。1－4月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積276.49萬平方米，增長31.9％，比上年同期增長提高45.3%。
受市場新增供應(yīng)量加大和銷售減緩雙重影響，海南房產(chǎn)市場去庫存壓力加大。1－4月，海南全省房屋待售面積1142.35萬平方米，增長32.9％，較上年同期提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。
記者采訪了解到，由于房地產(chǎn)形勢持續(xù)低迷，部分開發(fā)商的資金壓力較大，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長戴開權(quán)認(rèn)為，房地產(chǎn)類貸款特別是開發(fā)貸款仍然比較嚴(yán)，房企的資金壓力仍然比較大。
在市場調(diào)整期，一些小房產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨于緊張，一些房企迫于資金周轉(zhuǎn)壓力開始將持有項(xiàng)目和樓盤向大企業(yè)轉(zhuǎn)手，海南房企分化整合加劇。
葉劍清認(rèn)為，開發(fā)商需制定價(jià)格需契合市場和客戶需求，應(yīng)避免盲目高價(jià)，總體來說，海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)在呈現(xiàn)的市場狀態(tài)為機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，如何順應(yīng)市場的同時(shí)‘逆襲’市場，是每個(gè)開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真探討的課題。”
海南樓市“十三五”方向初定
近期，海南省委、省政府明晰了“十三五”乃至更長一段時(shí)期的12個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，其中包括對海南房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向做出初步規(guī)劃。
“十三五”期間，房地產(chǎn)業(yè)仍將是海南省重要產(chǎn)業(yè)之一。海南省住建部門所做的《“十三五”海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究報(bào)告》提出，海南以本島長居型居住地產(chǎn)為基本、經(jīng)營性旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、度假旅居型地產(chǎn)為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補(bǔ)充，建立多元化、多層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)體系與住房保障體系，使房地產(chǎn)業(yè)與國際旅游島的建設(shè)緊密結(jié)合、良性互動，打造國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、地域文化魅力獨(dú)特的世界一流的海島型理想家園、旅游勝地與度假天堂。
報(bào)告提出，海南房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型升級方面，按照“消化存量，優(yōu)化增量”的思路，增加高端經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局，不斷推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級。
在提升品質(zhì)方面，海南房地產(chǎn)將從政策和規(guī)劃上制止優(yōu)質(zhì)土地和環(huán)境資源低水平、低品質(zhì)開發(fā)，從初級、粗放的開發(fā)向深度開發(fā)與品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)發(fā)展具有地方資源、環(huán)境、文化特色并且符合市場發(fā)展趨勢、具有高度成長性、高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升產(chǎn)品價(jià)值和延長產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。
報(bào)告建議，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，為房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級提供支撐。把好土地閘門，從源頭管控房地產(chǎn)增量，建立住宅用地供應(yīng)綜合評定機(jī)制，控制好土地供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏、時(shí)序和結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化。加強(qiáng)規(guī)劃管控，劃定限建區(qū)和禁建區(qū)，切實(shí)加強(qiáng)海岸線和中部核心生態(tài)保護(hù)區(qū)等重要生態(tài)資源的保護(hù)。
葉劍清認(rèn)為，旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)是海南房地產(chǎn)的重中之重，需有大盤造城經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，在打造項(xiàng)目之初，就規(guī)劃且完善其公共設(shè)施建設(shè)。配套的不斷完善與落地，是提升旅居度假生活的重要籌碼，也是旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要一環(huán)。未來海南房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，應(yīng)是在結(jié)合海南島國際旅游島的戰(zhàn)略優(yōu)勢、海天資源優(yōu)勢，空氣優(yōu)勢之下，發(fā)展生態(tài)環(huán)境好、體現(xiàn)生態(tài)資源價(jià)值的物業(yè)，在最大化利用自然環(huán)境與條件的前提下，盡最大可能保留這一系列的稀缺資源。