7月27日，廣東省政府新聞辦、省發(fā)改委舉行《廣東省定價(jià)目錄(2015年版)》新聞發(fā)布會(huì)。新版定價(jià)目錄將放開(kāi)小區(qū)住宅停車(chē)費(fèi)、非保障性住房物業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)收費(fèi)，將于8月15日起實(shí)施。這也就意味著，市民所住的商品房住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能要發(fā)生變化，不再由政府指導(dǎo)價(jià)說(shuō)了算，而是由市場(chǎng)決定。不過(guò)，根據(jù)目前的相關(guān)法規(guī)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)想漲價(jià)仍須業(yè)主投票表決。

　　政策

　　提價(jià)仍須過(guò)半數(shù)業(yè)主同意

　　非保障性住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)將放開(kāi)的消息一出，不少物管公司暗自高興，終于有機(jī)會(huì)可以漲價(jià)了，而業(yè)主則擔(dān)憂物管費(fèi)上漲。“我們現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)每平方米2.1元，收費(fèi)本來(lái)就不低，要是放開(kāi)后，物業(yè)費(fèi)上漲怎么辦？”家住海珠區(qū)某一小區(qū)的鐘女士表示。

　　放開(kāi)定價(jià)是否就意味著物業(yè)管理公司“漲價(jià)”更就容易了？記者了解到，根據(jù)去年實(shí)施的《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》，目前廣州小區(qū)物管費(fèi)調(diào)價(jià)并不容易。《辦法》規(guī)定，調(diào)價(jià)方案必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過(guò)，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在小區(qū)公示60日以上。

　　據(jù)物業(yè)管理專家周先生介紹，物業(yè)費(fèi)的價(jià)格是由成本核算出來(lái)的。通常物管公司在競(jìng)標(biāo)的時(shí)候，要提供給業(yè)主、業(yè)委會(huì)一份詳細(xì)的表述，囊括了其各項(xiàng)運(yùn)作成本，比如人工、物料、能源、稅收及物業(yè)公司先設(shè)定的公司利潤(rùn)，這些所有的成本匯總后，分?jǐn)偟叫^(qū)的總面積里。

　　同樣，小區(qū)停車(chē)費(fèi)價(jià)格放開(kāi)后，企業(yè)提高住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)停放服務(wù)收費(fèi)也受相關(guān)法律法規(guī)約束，如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：對(duì)業(yè)主共同管理的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，因此對(duì)業(yè)主共同所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，企業(yè)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也要依照法律法規(guī)規(guī)定程序進(jìn)行。

　　調(diào)查

　　廣州物管費(fèi)兩極分化較大

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州目前最高物管費(fèi)所在地仍然是豪宅聚集的二沙島，其中老牌豪宅宏城花園，以9 .8元/平方米/月的價(jià)格霸占了廣州豪宅最高物管費(fèi)榜首位多年。其余大部分小區(qū)的物管費(fèi)單價(jià)介于2元~5元之間，例如廣州雅居樂(lè)花園電梯樓2.3元，樓梯樓2.1元，按套內(nèi)面積計(jì)收；星河灣半島4元；廣奧三期友誼尚居2.8元……

　　而相比之下，在廣州傳統(tǒng)居住板塊一些年代比較久遠(yuǎn)的樓梯樓小區(qū)，有的物管費(fèi)甚至低至每月每平方米幾毛錢(qián)，比如越秀的東興南小區(qū)、番禺洛溪新城內(nèi)部分舊的小區(qū)等，信息時(shí)報(bào)記者留意到，這些小區(qū)由于物管價(jià)格很低，僅能提供最基本的安保、清潔服務(wù)。隨著物價(jià)和管理成本的不斷上升，不少物管公司也在抱怨按照現(xiàn)今的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)已出現(xiàn)了虧損。因此越來(lái)越多的小區(qū)物管公司希望提升物管費(fèi)。

　　而多名受訪的業(yè)主則建議，小區(qū)物業(yè)要提價(jià)，就得公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，真正做到“質(zhì)價(jià)相符”，服務(wù)水平提高了，業(yè)主才會(huì)同意提價(jià)。據(jù)了解，因物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛時(shí)有發(fā)生。例如，今年4月19日，廣州市民張先生家突然遭陌生人敲門(mén)，隨后對(duì)方竟直接暴力拆門(mén)。而砸門(mén)的是3名小區(qū)業(yè)主和1名物管保安。至于遭遇暴力襲擊的原因，張先生懷疑是與小區(qū)物管費(fèi)漲價(jià)有關(guān)。

　　觀點(diǎn)PK

　　定價(jià)機(jī)制“松綁”到底好不好？

　　正方

　　物管質(zhì)量有望提升

　　廣州房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉指出，在以往實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的政策下，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低。雖然一些物業(yè)公司仍在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但是在物業(yè)管理費(fèi)用難以足額收取的情況下，他們往往采取減少員工數(shù)量、降低服務(wù)質(zhì)量等手段維持基本運(yùn)營(yíng)。這又反過(guò)來(lái)導(dǎo)致業(yè)主更多的不滿。定價(jià)機(jī)制“松綁”后，小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量有望得到提升。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，發(fā)生物業(yè)糾紛很重要的原因在于，業(yè)主和物管公司之間在收費(fèi)和服務(wù)上，存在很大的爭(zhēng)議。業(yè)主認(rèn)為自己繳費(fèi)高卻沒(méi)有獲得應(yīng)有的服務(wù)；而物管公司則認(rèn)為收費(fèi)太低而入不敷出，只好退而求其次降低服務(wù)。物業(yè)收費(fèi)和業(yè)主繳費(fèi)上出現(xiàn)爭(zhēng)議的原因，主要是物業(yè)收費(fèi)不透明，不公布賬目成為普遍現(xiàn)象，譬如費(fèi)用支出和成本、收益缺乏透明度，業(yè)主不知道這些收費(fèi)是否費(fèi)盡其用。定價(jià)機(jī)制“松綁”后，小區(qū)物業(yè)費(fèi)的定價(jià)由業(yè)主和物業(yè)公司共同商定，能有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，也有利于減少物業(yè)和業(yè)主矛盾的發(fā)生。若小區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主不滿意現(xiàn)有物管公司的服務(wù)和收費(fèi)，甚至可以換一家公司。

　　反方

　　業(yè)委會(huì)難發(fā)揮監(jiān)督作用

　　地產(chǎn)行業(yè)資深人士劉先生認(rèn)為，雖然目前相關(guān)法規(guī)已為價(jià)格調(diào)整設(shè)置了門(mén)檻,即物業(yè)費(fèi)等調(diào)整,需滿足“雙過(guò)半”要求(需要占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才行),但在大多數(shù)小區(qū)業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)、幾乎不能發(fā)揮其作用的背景下,業(yè)主根本缺乏與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)同等博弈的能力。據(jù)劉先生介紹，當(dāng)前，業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、權(quán)責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題普遍存在。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)則顯示，目前，我國(guó)業(yè)主委員會(huì)的成立率不到50%，運(yùn)行較好的僅有15%。而廣州市僅有1/4樓盤(pán)成立了業(yè)委會(huì),運(yùn)作良好的更是寥寥無(wú)幾，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)則是有名無(wú)實(shí)。至于業(yè)主與物管因調(diào)整物業(yè)費(fèi)、公共物業(yè)爭(zhēng)議拳腳相向的更是時(shí)有發(fā)生。部分人士認(rèn)為，業(yè)主權(quán)利弱勢(shì),物管權(quán)力不斷擴(kuò)張,政府定價(jià)之下,變相漲價(jià)已是層出不窮,放開(kāi)政府定價(jià),亂漲價(jià)幾乎是不可避免的事情。