“近期，多個(gè)‘商改住’(即商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目被分割成住宅來銷售的樓盤，以下簡稱商住)項(xiàng)目銷售火爆，部分項(xiàng)目出現(xiàn)去化率超過90%的現(xiàn)象。”某知名房企營銷負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者透露，多個(gè)商住項(xiàng)目出現(xiàn)一個(gè)客戶一口氣買好幾套，甚至將近20套的交易行為，其中包括通州區(qū)的個(gè)別商住項(xiàng)目。

　　實(shí)際上，限購政策將大量購房者阻擋在買房門檻之外時(shí)，北京商住公寓曾一度非常火爆。但當(dāng)市場“冷靜”下來，供需變化后，近兩年商住產(chǎn)品一直難以突圍，尤其隨著產(chǎn)權(quán)年限越來越少，商住市場庫存更加難以消化。

　　不過，6月份以來，北京商住市場出現(xiàn)明顯變化，個(gè)別項(xiàng)目開始熱銷，投資客隨之開始活躍。

　　商住房成交現(xiàn)小高峰

　　“通州區(qū)個(gè)別項(xiàng)目有一個(gè)客戶買好幾套的，在其它區(qū)域最近也出現(xiàn)了一人買10多套房的現(xiàn)象。”有市場人士向本報(bào)記者透露，這種市場現(xiàn)象曾在限購剛剛?cè)∠蟪霈F(xiàn)過，但近兩年已經(jīng)極為少見。

　　無獨(dú)有偶，據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月下旬，位于昌平的商住LOFT項(xiàng)目水晶嶼去化率高達(dá)92%，推出64套，認(rèn)購59套，而且其均價(jià)環(huán)比周邊價(jià)格上漲19%，達(dá)22000元/平方米；另外，位于大興區(qū)的北京城建(600266,咨詢)·北京密碼項(xiàng)目去化率也達(dá)到60%，不過其銷售均價(jià)為18000元/平方米，環(huán)比周邊均價(jià)下降16.3%。

　　目前來看，通州核心區(qū)的商住項(xiàng)目也正在加入商住市場的戰(zhàn)局。7月18日，通州富力中心首次開盤，推出兩棟濱河公寓A3、A5，當(dāng)日上午銷售額破13.8億元，300多套房源基本售罄，最高成交均價(jià)超過4.1萬元/平方米。

　　“富力中心的公寓成交價(jià)格超過了開發(fā)商的預(yù)期，連項(xiàng)目本身的銷售人員都表示非常意外。”某熟悉該項(xiàng)目人士向《證券日報(bào)》記者透露，在同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品性價(jià)比更高的保利大都會(huì)將在8月中旬入市，其銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在3萬元-3.5萬元之間，這一定價(jià)可能更接當(dāng)前市場的“地氣”。

　　“我們的定價(jià)與預(yù)期一致，整個(gè)項(xiàng)目商住公寓體量并不大，目前蓄客情況很好。”保利大都會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者表示，從近三個(gè)月通州樓市的表現(xiàn)來看，商住公寓的庫存有所降低，成交量呈上升趨勢。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供給《證券日報(bào)》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份和7月份兩個(gè)月，北京商住房分別成交了1463套、1731套，而今年前5個(gè)月，無任何一個(gè)月份單月成交量超過1000套。由此可見，商住市場成交量在不斷攀升。

　　商改住市場存庫仍巨大

　　事實(shí)上，鑒于通州運(yùn)河核心商務(wù)區(qū)由于“政府搬遷”傳言的預(yù)期，目前大量投資客對(duì)該區(qū)域商住公寓較為關(guān)注。上述市場人士向本報(bào)記者透露，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目投資客占比超過50%。而且從未來供應(yīng)量來看，該地區(qū)過去兩年出讓的地塊多為金融用地，因此未來商住公寓將集中供應(yīng)釋放，預(yù)計(jì)近幾年其供應(yīng)量約達(dá)100萬平方米。

　　而從北京整個(gè)商住市場來看，據(jù)《證券日報(bào)》從亞豪機(jī)構(gòu)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，北京“商改住”市場的庫存量高達(dá)4.09萬套，而2014年北京新建商品住宅供應(yīng)量為9.6萬套，這意味著目前北京商住市場的庫存相當(dāng)于去年普通新建商品住宅供應(yīng)量的42.6%，創(chuàng)自2006年以來的近10年新高。

　　“造成整個(gè)上述市場庫存過高的背后，銷售遇冷是一方面原因，但更重的是前兩年出讓的土地多為F3公建性質(zhì)用地，涉及產(chǎn)品業(yè)態(tài)主要為商業(yè)、寫字樓、酒店等，自然滋生很多“商改住”產(chǎn)品。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅曾向《證券日報(bào)》記者表示，五環(huán)以外的區(qū)域往往因?yàn)榫幼∪丝诘拿芏刃。瑢?dǎo)致商業(yè)及寫字樓的經(jīng)營難度大，回報(bào)周期長，對(duì)于注重周轉(zhuǎn)率的開發(fā)房來說，為了回籠資金，只能將這些地塊開發(fā)為散售型產(chǎn)品，這樣可以讓購房用途更綜合，即可自住，也能辦公，從而加速項(xiàng)目銷售。不過，同類產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模過大，且在同一區(qū)域的供應(yīng)過度集中，造成嚴(yán)重的去化壓力，庫存居高不下。

　　從成交量走勢來看，北京商住市場成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅下挫。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)為2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；截至2015年7月底，月成交套數(shù)為1035套。

　　郭毅稱，目前來看，扣除自住房，新建商品住宅在部分區(qū)域供應(yīng)較少，鑒于此，未來商住項(xiàng)目用于自住需求的將越來越多，但盡管近期成交量所有回升，但商住市場的庫存去化周期仍然較為漫長。