法治周末見習記者 代秀輝

　　“出租公寓業務今年會進入正式擴張階段。”8月17日上午，在萬科集團(以下簡稱萬科)2015年中期業績推介會上，萬科高級副總裁譚華杰談及萬科下半年的工作重點時說。

　　所謂出租公寓指的是租賃企業通過從業主手中獲取的整棟或分散的房源后，進行一定的精裝修，配合旅館或小區物業式的管理方式，由租賃企業再次出租給房客的房屋。

　　“萬億是我們大的愿景(注：今年5月份郁亮曾提到萬科要未來實現萬億市值目標)，未來在萬億里面，我們希望傳統住宅銷售業務占比一半左右，一半市場來自新業務。”在當天的業績推介會上，萬科總裁郁亮也有如此表述。在談及新業務時，郁亮單獨提到了萬科目前正在推廣的出租公寓項目萬科驛。

　　“萬科的轉型業務中，萬科物業、物流地產、教育營地等項目都已表現出不錯的發展，出租公寓或將成為萬科轉型突圍中尋找到的下一個答案。”房地產專家劉慶海對法治周末記者說。

　　進軍萬億租賃市場

　　“事實上，這兩年，出租公寓市場已越來越受到資本市場的關注。”我愛我家市場研究院經理孔丹說。

　　公開資料顯示，2013年賽富投資新派公寓1.6億元，華平投資魔方公寓3000萬美元；2014年，蘑菇公寓、優客逸家、YOU+國際青年社區等長租公寓相繼獲得資本注入。

　　“資本頻頻關注，也與房屋出租市場的規模有關。”孔丹說。

　　國家人口計生委發布的《中國流動人口發展報告》顯示，中國流動人口規模2013年已達2.36億，72%的流動人口通過租房居住，即1.76億租房流動人口。

　　“初步估算，整個房屋出租市場大概有接近萬億元的市值規模。”孔丹說。

　　分析人士人表示，作為最大的住宅開發企業，萬科要分一杯羹也是自然。

　　事實上，早在一年前，萬科已有動作。

　　2014年開始，萬科先后在廣州、廈門等地推出了針對大學生的小戶型出租公寓，萬科稱其為“被窩公寓”。

　　隨后，萬科定義為“萬科驛“的出租公寓品牌項目也迅速展開。這其中，廣州成為“萬科驛”項目的試點主要業務區域。

　　廣州萬科驛項目負責人張成皓告訴法治周末記者，萬科在廣州的出租公寓項目已有5個，約900套房，這包括萬匯樓、歐泊、軟件園店等，另外籌建中的有金融城店和大石店。

　　“已開業的項目出租率都在95%或以上，租戶滿意度75%以上。”張成皓說。

　　“萬科在出租公寓領域中，面向城市新移民第一站的‘萬科驛’，已經基本完成從0到1的探索過程，建立起可復制的商業模式和同業競爭力。”譚華杰則在推介會場說。

　　譚華杰介紹，目前在全國范圍內，萬科驛項目已經開業和正在準備開業的業務有9個，總量有1萬間左右。

　　“‘萬科驛’也將遠遠不止在1萬套這個數字上，萬科計劃2017年做到15萬套。”譚華杰說，“萬科計劃未來三年內，將’萬科驛’快速擴張到多個人口快速流入的城市。”

　　萬科的優勢

　　萬科緣何鐘情出租公寓市場？

　　在多位接受法治周末記者采訪的業內人士看來，這與房地產行業的大背景有關。

　　“在低迷的房地產市場中，房地產的盈利模式已經從過去的那種開發賣房模式逐漸轉移到房地產現有房源服務增值模式中。”上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，“各大開發企業也在積極尋求轉型。”

　　在嚴躍進看來，這其中，出租公寓是房地產開發企業選擇的一個方向。

　　“對于目前處于產品創新焦慮期的房企來說，出租公寓這類產品看上去投資成本不是很高，而且投資空間也比較大，所以它們會積極營銷。”嚴躍進告訴。

　　在業內人士看來，萬科同樣在尋找轉型的出路，而出租公寓恰恰符合萬科的胃口。

　　“隨著地產行業白銀時代的到來，萬科正在努力地向城市配套服務商的角色進行轉型。因此，市場上對于租房的剛性需求也必然導致出租公寓市場是萬科涉及的一個重要領域。”劉慶海坦言。

　　在劉慶海看來，出租公寓市場針對的多是白領、畢業大學生等群體。無論從消費能力、素質、不斷壯大的數量來看，都是很好的一個客戶群體。“萬科的選擇也是看上了這類群體帶來的巨大的市場容量。”

　　“選擇出租公寓這個定位在中高端的市場，對于萬科而言，長期積累的品牌文化將為其出租公寓項目背書。”上海領易投資顧問有限公司總經理鄒毅對法治周末記者說。

　　“萬科一直有比較好的物業管理經驗和模式，而且在客戶搜尋方面也有比較大的優勢，這些優勢能夠充分滿足出租公寓的經營需求。”嚴躍進則說。

　　如何盈利面臨大考

　　然而，業內人士也表示，出租公寓市場的盈利現狀，并不會特殊照顧萬科。

　　“現在作出租公寓項目的企業，利潤都比較低，不管是開發商還是新興的一些互聯網公司在做也好。”孔丹說，“原因就在于‘五高一低’。”

　　所謂“五高”，孔丹解釋，房價太高造成運營公司拿房成本過高，拿房融資成本高(指向銀行貸款利息等)；行業定位問題帶來出租市場稅費高；同時在物業管理成本以及裝修改造成本上，項目企業亦承擔很高的費用。

　　“相比之下，房租這幾年卻漲不上去。所以面臨一個盈利很困難的問題。”孔丹說。

　　出租公寓市場如何盈利？在業內人士看來，萬科面臨同樣的考題。

　　“萬科此類項目也是創新的模式，能否大面積推廣其實也有很大的不確定性因素。更關鍵是，此類公寓的租賃過程有很大的靈活性，對于萬科來說，能夠接受相應的成本也有很大的挑戰。”嚴躍進說。

　　“目前來看，長租公寓產品收回投資的時限都是相對比較長的，而萬科驛也仍在探索中，這一過程我們并沒有嚴格的盈利要求。”張成皓坦言。

　　“從運營上，我們也在探索低成本的運營模式。”張成皓介紹，目前，萬科正在和國內的一些智能硬件廠商合作，在項目中嘗試如智能門鎖、監控等智能管理方式。

　　“同時，我們也開發了微信的自助服務系統來提高日常業務的辦理效率，以降低人力投入。”張成皓介紹，“比如，我們從今年開始實現微信收租，以往每個月初店長總是忙得不可開交，但如今客戶可以通過微信平臺自助交租，租客們對賬目也一目了然，不用排隊就能輕松搞定。”

　　有趣的是，此前譚華杰在接受媒體采訪時，也透露之前“被窩公寓”在做成本節省時，采取了比較創造性的管理模式。“‘被窩公寓’看門的不是萬科雇的保安，而是門口開小賣店的人，因為只有他肯定是不會離開的，他比保安會更加忠誠地守著這個公寓。”

　　“萬科從來不是為有錢人蓋好房子成功的，萬科從來都是為普通人蓋房子而成功的。今天很多剛踏入社會的年輕人，要解決房子困難的時候，如果我們給他們提供出租住宅公寓，同樣可以解決他們需求問題。我覺得這個業務剛剛開始，這個市場有可能被重新定義。就像蘋果手機出來之前，對智能手機定義完全不一樣。”在萬科2015年中期業績推介會上，談及出租公寓的未來，郁亮如是說。