YOU+國際青年公寓日前被質疑，這一事件將長租公寓這一模式也推至公眾眼前。資料圖片

　　近期，有報道質疑YOU+國際青年公寓價格與品質有較大出入，由于曾獲得小米等投資，并以“情懷”營銷著稱，YOU+在業內本就備受關注。而這一事件將長租公寓這一模式也推至公眾眼前。如何實現利潤與品質之間的平衡，在“情懷”之外，找到可持續的盈利模式？記者進行了相關采訪。

　　長租公寓模式快速擴張

　　眼下，長租公寓的擴張不容小覷。

　　自2013年長租公寓初受資本青睞至今，YOU+國際青年、九豬、蘑菇公寓、優客逸家等眾多品牌長租公寓紛紛占領北上廣深等一二線城市。

　　總結目前市場上的長租公寓不難看出，服務式青年長租公寓區別于傳統租賃產品的是，它為青年人群提供長租的居住空間和服務，品牌化、連鎖化、標準化的模式運營，相比傳統的出租房會有更好的居住體驗。

　　如果說今年之前長租公寓還是一種創業型產品，那么今年的長租公寓發展則呈現出多元化的趨勢。包括萬科、花樣年、綠城等房企，以及鏈家、我愛我家等房產中介紛紛涉足長租公寓，更將長租公寓的競爭推向新階段。

　　企鵝智酷《2015年中國網民房地產消費潛力報告》做的一份調查報告顯示：不論是三四線城市，還是一二線，都有一半的人士沒有房產。在一線城市中，高達57.6%的住戶都是在租房。

　　另一方面，租房者的消費痛點仍有待發掘和解決。根據《北京青年人才住房狀況調研報告》顯示，租房居住比例達52.20%，而在調研中僅有26.31%表示在租房過程中未遇到權益受損問題。

　　可以看出，正是嗅到了旺盛的需求，伴隨著互聯網+概念的火熱，越來越多的投資者進入住房租賃市場。

　　“隨著生活理念、消費理念的更迭，租客對房屋本身的居住條件、社交環境等更為重視，也更愿意花錢去獲取更多和居住相關的服務。這些變化也意味著未來的租賃市場有著巨大的發掘潛力。”我愛我家北京公司副總經理劉洋在接受新京報采訪時坦言。

　　品質和利潤如何平衡

　　但在飛速擴張的同時，品牌長租公寓的問題也日益顯露。

　　除了YOU+國際青年公寓被曝的問題外，記者發現，鏈家旗下的自如寓等品牌長租公寓在規模擴張時期，同樣有客戶反饋性價不高，“房租比普通民宅高，但條件與預期有很大差距?！?/p>

　　程女士在酒仙橋附近的一家品牌青年長租公寓租住了一間開間，房源比周邊同類住宅價格高出20%-30%，商水商電支出也比民宅高。而當初許諾的健身房等公共空間則較小，經常無法使用，和想象中落差較大。綜合考慮，程女士覺得，如果租一間民宅，用多出來的租金自己置辦家具和簡單裝修，性價比會比長租公寓高出不少。

　　記者采訪發現，目前的長租公寓品牌大多是依靠風投等資本支撐在運作，基本沒有實現盈利，在虧損的狀態下，如何保障利潤和品質的平衡，成為租客乃至業內人士關注的焦點。

　　關于出租公寓的操作模式，知情人士透露，選址和房源是首要難題。尤其是北京這樣的一線城市，能夠租到的整棟房源多是商用，租金成本高、后期水電支出也相對較高。

　　“集中式整棟拿下，較容易管理，投資回報期大約在3年，但分散式公寓回報期只要1年甚至不到1年。最關鍵的一點在于分散式公寓的拿房比較容易，因此我們基本上都是采取分散式公寓模式?！毙÷萑ぷ鈩撌既恕EO郭宇表示。

　　某長租公寓相關人士向記者透露了一組數據：在亞運村某地，一個總房間數60多間的長租公寓，前期投入共計500多萬，每月的流水有40萬左右；在十里河某地共有100多間客房，前期投入1300多萬，每月120多萬的流水。這其中，裝修費用、租賃房屋費用和設計費用所占的比例最大。

　　也有業內人士透露，長租公寓的盈利周期主要取決于運營能力。好的1-2年就能回本。差的5年以上。這其中存在很大變數。

　　我愛我家北京公司副總經理劉洋也表示，房源托管資源對于公寓產品的盈利至關重要。我愛我家在北京有近6萬套托管房源，所以在運營公寓產品方面才能夠保障投入產出的均衡。對一些需要從挖掘房源起步的品牌來說，實現盈利則需要一個較長的過程。

　　媒體報道，曾經獲得風投的長租公寓品牌魔方公寓就存在虧本。其中一個很重要的原因就是管理和拿地成本制約了品牌的發展速度。其投資方曾兩次注資，以期保障市場占有率。

　　選房模型不科學，沒有從客流、交通、周邊租客的租金接受能力角度考慮，導致房源成本升高，是目前長租公寓普遍面臨的問題。

　　同時，據業內人士介紹，租住率和利潤率是風投看中的關鍵指標。目前租住率不是問題。重要的就是利潤率方面的考驗。這也就不難理解，一些品牌為了追求賬面上好看而壓縮產品品質。

　　增值服務或成盈利核心

　　如此看來，眾多風投青睞長租公寓這一模式的理由何在？經營長租公寓，未來盈利點是什么？

　　同信投資執行總經理胡振寅表示，增值服務或將成為未來長租公寓盈利的核心環節。在線下社區里，可以提供配套生活服務。更重要的是，基于線下社區，可以通過線上平臺提供社交O2O服務和增值服務。在租戶養成購買生活服務的習慣后，可以更進一步推薦培訓、理財等更多與工作、生活、學習相關的服務。例如現在已經有品牌嘗試租金分期貸等等。

　　YOU+青年國際公寓創始人之一劉昕也曾表示，產品意在打造社交平臺和創業港灣，而并非單純的居住產品。至于盈利，后期的增值服務值得期待。

　　劉洋也表示，我愛我家推出的相寓產品瞄準的是產品后期的金融服務。與此同時，鏈家的自如產品系列也和京東金融合作，提供京東白條服務。鏈家的業內人士表示，2017年鏈家網衍生出來的金融業務計劃貢獻20%的收入。目前鏈家金融業務已經占到整體收入的10%左右。

　　不過，通過增值服務盈利目前也處于嘗試階段。在長租公寓從業人員看來，專業人士缺乏也是行業面臨的重要問題，人員和團隊的變動也會對品牌和行業帶來不利影響。

　　同時，業界指出，目前公寓對產品設計和客戶需求還在摸索階段，市場尚缺乏質量監管體系的監督把控。我愛我家劉洋表示，互聯網是手段，但線下產品才是核心，這些產品的好壞最終還是會由消費者“用腳來投票”。

　　新京報記者 方王洋 見習記者 孔炩杰