近日“六部委調整房地產政策，為外資松綁”的消息頗引記者關注。最近住建部、商務部等六部委發文調整房地產市場外資準入及管理政策，出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，此項新規一定程度上取消了外資投資房地產和購房的限制。境外人士國內購房十年首次松動。

　　據了解，新規強調，境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。此外新規也提到，對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策的規定。

　　而此前，按2010年11月4日住建部和國家外匯管理局共同下發的相關規定要求，對境外個人購房的限制是在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　此外，此前對于外國人的購房政策，對于其居住的年限是有要求的，即需要一年以上的時間。

　　分析人士認為，這意味著，除少數仍在嚴格執行限購的城市，境外人士在國內的購房已經不受限制。

　　同時分析人士認為，隨著限購政策在很多城市逐步松動并取消，樓市“限外令”松動與取消也在情理之中，事實上，隨著房產稅征收漸近，購買多套房的人會逐步減少，擁有多套房的人也會逐步拋出手中房源，剛需與改善性需求目前仍是樓市主要動力。

　　據分析，一些外企高管多是租房，即便樓市“限外令”松動，吸引合格的境外人士購房已是今非昔比。

　　外資國內投資房地產業門檻降低

　　據了解，2006年文件曾要求外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。

　　此次調整一定程度降低了外資房地產企業注冊資本的門檻。按照現行規定，如果投資總額在1000萬美元以上至3000萬美元(含3000萬美元)的，其注冊資本至少應占投資總額的2/5；如投資總額在3000萬美元以上的，其注冊資本至少應占投資總額的1/3。

　　分析人士認為，新規不僅釋放了鼓勵境外人士在國內購房的信息，而且釋放了歡迎外資投資中國甚至中國房地產的信號。

　　據了解，六部門表示，此次調整旨在促進房地產市場平穩健康發展，各有關部門將進一步簡化程序，提高辦事效率，優化和改進外商投資房地產管理。

　　分析認為，此次政策出臺，也有提振經濟、防范資本外逃的考慮；鼓勵境外人士在國內購房，一方面刺激了部分高端物業的去庫存，另一方面也促使部分產業資本能夠在中國安居。

　　外資或更青睞投資三四線城市

　　新規是自2006年8月開始執行嚴格限制外資投資房地產政策10年以來，首次松動。

　　2006年開始我國實施“限外令”，當時人民幣持續升值，國內樓市價格并不處于高位，大量外資通過投資中國房地產進入中國市場。為了防止境外機構和個人通過炒房套取匯差，進一步抬升中國房價，政府先后出臺了一系列限制境外資金在境內購房的政策：2006年出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，2007年后房地產更被列為外商投資“限制”行業，2009年底推出“向境外投資方出售國內資產征稅”的規定，2010年11月外匯局規定境外人士只能買一套房產等。

　　分析人士認為，10年來樓市“限外令”首次松動，可以分析，隨著房產稅征收漸近，房子作為投資品的屬性已基本不存在，住房回歸其本來滿足居住需求的功能，這也是樓市限外令10年來首次松動的一個背景，所以房企老板直言，房地產的黃金時代已經過去了，現在是房地產的白銀時代。

　　仲量聯行近期發布一份報告中指出，新規并不會導致樓市行情的大幅波動：一是目前中國樓市購房者主力以本地自住需求為主，投資客比例較低；二是市場庫存處于高位，境外需求無法改變市場基本面、推升房價；三是中國房地產經過10余年的快速上漲后，投資價值已較之前有所降低，加之近期的人民幣貶值預期，中國房產對境外投資者的吸引力也有所下滑。

　　業內人士分析，相比2006年外資蜂擁進入中國市場，當時房價漲得快、人民幣升值快以及中國利率偏高，可以套取息差，現在大環境完全不一樣了，新規重在提振市場信心，不會助推房價上漲。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，新政對于一二線城市以及中高端物業將帶來直接的利好。

　　張大偉分析，目前外資主要通過開發投資和并購兩種方式進入中國房地產市場。

　　或許收購并購是外資進入中國房地產行業最便捷的途徑，業內人士人士認為，如果從投資的角度來講，境外資金可能對目前處于低價位的三四線城市更感興趣，因此不排除外資進入地產行業并對中國中小地產企業進行收購。