只為能有一個好銷量

　　樓盤名稱頻頻“換馬甲”

　　□本報記者 許曉蕾

　　從買房的習慣來看，杭州人肯定是喜新厭舊的。

　　不止一個專家說過，沒有新項目入市的區域，一般銷售速度都會大幅放緩。不止一個開發商說過，大體量項目，都需要不斷用新組團名去刺激客戶，方可促進銷售。

　　也就是說，大家都偏愛那些“新”項目。然而，你或許不知道，很多你以為的新項目，只是換了一個馬甲而已。最近，又有一批項目換了新面孔上市了。

　　時不時換個“馬甲”刺激客戶

　　代表樓盤：景瑞悅西臺 復地連城國際 金地自在城

　　在“換馬甲”的大軍中，有那么一波項目是最偷懶的。所謂換湯不換藥，說的應該就是這些樓盤。同一個售樓處，同一個操盤團隊，同一個開發商，同一個項目公司，唯一不同的只有“案名”。其實，就連案名都一樣，購房者聽到的“不同的案名”，只是不同的組團名而已。

　　上周領出預售證并在周末開盤的景瑞悅西臺項目，就是這樣一個情況。景瑞悅西臺位于申花路豐潭路交叉口東，建筑面積約為10萬平方米，主力戶型90-139平方米。上周末，項目首次開盤推出精裝高層和毛坯洋房，高層總價225-240萬元/套，洋房總價280-380萬元/套。

　　事實上，景瑞悅西臺就是景瑞申花壹號院的二期產品。兩宗地塊原本都是雅戈爾集團摘得的“申花地王”，后由于雅戈爾退地，兩宗地塊再由景瑞在2014年1月份從土地市場耗費18.6億元摘得。并且，在申花壹號院銷售的過程中，銷售人員也介紹說如今的悅西臺是“尚未規劃”的二期產品。與景瑞申花壹號院相比，景瑞悅西臺最大的提升，在于從毛坯產品升級成了精裝產品。

　　情況類似的，還有復地又一城，項目位于喬司，總建筑面積約18萬平方米。項目的另一個名字大家可能更熟悉，叫復地連城國際。

　　還有位于三墩的金地自在城。自在城這個項目的總體量達到了85萬平方米，里面包括了高層、小高層、花園洋房、酒店式公寓等多種建筑形態，銷售周期也從2009年開始一直拉到了2013年，期間多次推盤，自然每隔一段時間都要用新的組團名字。自在城最后一批公寓組團名為“求學里”，當時不少戶外廣告上都只突出“求學里”三個大字，而“自在城”這三個字則非常小。當時，營銷負責人介紹說：“這樣做也主要是為了突出組團離配套學區最近的意思，同時也是在大盤的銷售末期給市場一個全新的刺激。”

　　改頭換面提升品質取信市場

　　代表作品：中交悅西溪 溪上玫瑰園

　　與上面這種換個組團名不同的是，有一部分項目的確是中途換了項目的推廣名，因為背后的東家換了。

　　其中，一部分是中途換了名字。比如未來科技城的中交悅西溪、北大資源海港城和溪上玫瑰園等。

　　中交悅西溪原名升華悅西溪，與阿里巴巴淘寶城隔街相望。2014年底，中交集團在完成了對升華地產80%股份的收購后，宣布將項目改姓“中交”。之前，這個毗鄰阿里巴巴的“一線豪宅”實際銷售成績并不樂觀，有媒體統計實際去化率不足五成。中交接手后，為了提升產品品質，大刀闊斧換掉了之前的物業團隊，重金聘請了在杭州市場上口碑極佳的綠城物業。

　　溪上玫瑰園也有類似的經歷。以前，溪上玫瑰園叫溪上凰庭，由宏程房產開發。2009年時，項目引入合作伙伴綠城集團，低調更名為溪上玫瑰園。在排屋別墅市場頗有見解的綠城團隊進駐項目后，認為項目整體有許多不足之處，不僅是叫停了原規劃，更是直接推倒重來，把原來已經建成的部分也一并推倒重建。

　　原來的溪上凰庭和老的升華悅西溪有一個同樣的問題，就是定位高端，卻沒有給出真正符合高端人士的產品。當時，有媒體表示“一個幾百畝的大盤，一家缺乏知名度的企業，一個位于繞城外的地方，一個單憑高檔材料堆砌的項目，是難以做成豪宅的。”

　　綠城進駐以后，除了在產品規劃上整體改造外，也通過綠城自有的銷售渠道優勢，對項目進行了提升。當時，前期已經買房的業主在得到該消息后，基本都是非常滿意的，“因為以綠城以往的口碑，項目整體勢必得到提升。”

　　新產品實際是地道“二手地”

　　代表作品：融科璦驪山、恒大水晶國際廣場、錢塘玫瑰灣、遠洋萬和四季

　　除了上述兩類項目外，還有一些項目看似沒有換過名字，實際上是在進入市場前，就已經完成了“改頭換面”的過程。

　　之江轉塘一帶聚集了好幾個這樣的項目。有趣的是，在這一帶收購項目的開發商，大都是外來實力房企，試圖從杭州自然環境最好的之江作為突破口，進入杭州主城區市場。融科、佳兆業和恒大都是如此。

　　2011年前后，融科和佳兆業分別收購了之江云廈手中地塊和浙江五豐置業有限公司100%股權，獲得了如今的融科璦驪山和佳兆業玖瓏山項目。此前，兩家公司在杭州都沒有項目；而后，融科又開發了現在的融科東南海、融科璦頤灣項目，足跡遍及蕭山余杭，而佳兆業也再開發了西溪璞園和君匯上品項目，分布杭州東西兩側。

　　恒大的情況也是如此。據悉，恒大水晶城項目位于杭州之江度假旅游區，鄰近金都極地海洋公園，距之江大橋入橋口僅200余米，地塊可建面積高達40萬平方米（其中住宅18.24萬平方米，商業和公建22.3萬平方米），原是三立控股于2013年11月1日以24.41億競得該地。恒大也借該項目正式進入杭州主城區。

　　上面這種是外來開發商主動收購，一般收購過程中都有溢價。還有一種情況，是前一家開發商遭遇資金問題而無法繼續開發新項目，是被迫出售項目，此時的收購過程多數只能是降價賣了。

　　今年最著名的收購項目應該就是城東的遠洋萬和四季了。這宗地塊原來的主人是雨潤集團。雨潤在國內食品界的名氣數一數二，在浙江地產界卻鮮有代表項目。近年來，雨潤集團接連遭遇資金鏈問題，公司已經應接不暇，根本無力在一個不熟悉的杭州市場運營一個項目，無奈只能轉手他人。

　　上周剛開盤的錢塘玫瑰灣情況也是如此。錢塘玫瑰灣位于濱江區濱文路和新浦路交界處，首開均價18000元/平方米，主力戶型為90平方米剛需產品。實際上，錢塘玫瑰灣項目是中尚置業從三聯集團手中收購而來，該項目以前定案名為三聯春上，樓面價9942元/平方米，是當時的區域地王。后來，由于三聯集團遭遇各種資金和信用問題，項目無奈轉手。