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評論:激活樓市還須綜合施策

評論:激活樓市還須綜合施策

2015-11-20 09:54:00

來源:經(jīng)濟參考報

  近日,習近平總書記在中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上提出要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。應該看到,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場可以為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長提供安全緩沖,支持經(jīng)濟結構順利轉型,并降低宏觀經(jīng)濟金融運行風險。今年以來,在中央及地方穩(wěn)定住房消費政策刺激與推動下,房地產(chǎn)市場交易出現(xiàn)回暖,但區(qū)域兩極分化,一線熱點城市“價漲量升”,而多數(shù)非熱點城市交易清淡,住宅去庫存壓力巨大,需要采取積極有效措施來激活市場交易,以支撐地方經(jīng)濟穩(wěn)定增長。

  非熱點城市住宅去庫存進程緩慢拖累宏觀經(jīng)濟增長。2015年1至10月,東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長9.3%,分別高出中部地區(qū)、西部地區(qū)增速2.3個和5.4個百分點。即使在東部地區(qū),住宅交易面積和交易額也主要集中在北京、上海、廣州和深圳等一線熱點城市,包括部分二線城市在內的非熱點城市住宅交易總體平淡,而三線、四線城市住宅供求矛盾繼續(xù)積聚,住宅去庫存壓力巨大。截至2015年10月末,全國待售商品房面積為6.86億平方米,相當于今年前10個月商品房銷售面積的72.3%,主要集中在非熱點城市。2015年9月份,全國70個大中城市新建住宅銷售價格同比下降城市有58個,幾乎都是三線城市。由于住宅交易清淡,非熱點城市住宅開發(fā)增長幾近停滯,不僅未能帶動相關消費,而且還拖累宏觀經(jīng)濟增長。2015年1至10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長2%,較上年同期下降10.4個百分點,非熱點城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速回落則是內在動因。

  從我國城鎮(zhèn)化運行軌跡分析,非熱點城市無疑將是農村就業(yè)人口轉移重心,并對我國城鎮(zhèn)化形成重要支撐。目前,我國城鎮(zhèn)化率大約為55%,仍有較大提升空間。當前非熱點城市本地居民新增住宅需求空間總體不大,但住宅改善與品質提升需求仍有較大空間。相當部分城市外來務工人員沒有滿足基本住房需求,自有住房擁有率低,且實際購買能力有限。

  可見,非熱點城市住宅并非絕對供過于求,需要采取積極有效措施來激活。一是加快推進戶籍改革。通過戶籍改革,推動人戶分離的農業(yè)轉移人口真正實現(xiàn)“身份”城市化。二是研究推出農業(yè)轉移人口政策性住房信貸政策。根據(jù)農業(yè)轉移人口收入財產(chǎn)狀況與特點,在首付比、貸款利率、貸款期限、還款方式等由國家提供政策優(yōu)惠,支持合理需求釋放。三是推進存量危舊住房改造。加大城市危舊住房檢查、改造與拆遷力度,必要時通過財政資金購買新房用于拆遷安置,在改善民生同時有助于消化住宅庫存。四是努力提升城市生活配套設施??茖W規(guī)劃住宅配套設施建設,建設高品質住宅小區(qū),吸引周邊富裕人群購買,滿足本地居民改善性住房需求。

  當然,非熱點城市住宅交易有效激活的根本支撐還是地方就業(yè)環(huán)境的穩(wěn)定與改善,并能夠持續(xù)吸引周邊農業(yè)轉移人口就業(yè)。為此,地方政府需要根據(jù)本地特點加快產(chǎn)業(yè)轉型升級,鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)和萬眾創(chuàng)新,積極培育經(jīng)濟增長新動能;引入新的創(chuàng)業(yè)投資模式,努力繁榮個體和民營經(jīng)濟;全力建設服務型地方政府,加強社會綜合環(huán)境治理,為城市居民提供安全、生態(tài)、宜居環(huán)境。

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