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龍頭大哥新打法:去庫存不一定要靠賣房

龍頭大哥新打法:去庫存不一定要靠賣房

2015-11-20 09:48:00

來源:每日經濟新聞

◎每經記者 白亞靜

  國家統計局的數據顯示,截至今年10月底,商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。從數據上看,庫存高企是當前很多城市房地產市場的重要特征。在日前中央對去庫存釋放出強烈政策信號的背景下,企業在去庫存上又有哪些動作,特別是龍頭房企會有哪些新打法?

  去庫存已成為業內共識。作為房企龍頭,萬科從去年開始對于拿地已慎之又慎,今年初甚至手握627億元現金,土地儲備卻只夠兩年開發。考慮到房企周轉特性,萬科的土地量差不多剛好夠現炒飯現開張,再少,就是青黃不接。

  即使如此,動輒千萬平方米的土儲,也使得萬科仍然存在產能消化問題。《每日經濟新聞》記者發現,萬科的思路不是從如何賣房子著手。畢竟如果只是單純降價,誰都會賣房。

  消失的銷售目標

  不謀全局者,不足謀一域。

  過去十年,萬科執業界牛耳的關鍵是銷售規模第一。然而,2014年以來,萬科不再公開提及集團的銷售目標。

  龍頭企業自我變革核心競爭力的現象,與行業發展狀況密不可分,兩個側面可資觀察:中央層面,去庫存成為共識。11月10日,中共中央總書記、國家主席習近平強調,“要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。”在此之前的10月23日,國務院總理李克強曾表示,“以往我們長期依賴的房地產,去庫存問題也沒有解決”。

  智庫層面。新城控股高級副總裁歐陽捷認為,如果明年政府放下包袱,下調GDP目標,調結構等會減少扭曲,房地產這個拐杖很可能會被放下,房企面對的形勢將比今年更嚴峻。任志強分析,房企如果庫存超過總資產的30%~40%,說明很危險了;到了50%~60%,非常危險;70%~ 80%,那基本上就死了。

  即使大勢所趨,也有逆流而上者。恒大上調銷售目標20%,正享用深圳市場的龍光地產上調銷售目標24%。

  雖然萬科也起家華南,而且正牢牢掌控深圳第一的市場份額,但其不提、更沒有上調銷售目標。這與管理層所表示的重心轉向利潤有關,也可以說關系不大,因為利潤率增加只是一系列動作的結果。

  其潛在的核心邏輯是,拓展多個渠道走貨盈利,不再僅依賴住宅銷售消化產能,這才是“做強”的本質和保障。

  新銷售模式

   在萬科三季報里,兩組數據值得關注。不強調銷售額的萬科,拓地節奏并沒有減緩。前三季度,萬科累計新增50個項目,按萬科權益計算的規劃建筑面積約788.2萬平方米,同比增長89.8%。然而,向好的銷售業績,并沒有令萬科開工有大規模擴大跡象。前三季度,萬科實現新開工面積1398.2萬平方米,同比增長僅2.3%。

  一個合理的預測是,萬科不急于加工這些原料,其希望更成熟地培育出不同的產品形態,比如租房+賣房。

  近日,萬科重慶長租公寓“租金抵房款,房款抵租金”活動,引發業內震動。雖然證實外界解讀有誤,但其中蘊含的創新思維不容小覷。

  一個樓盤存在兩種產品,先推長租公寓,再推可供銷售的住宅。事實上,是在傳統住宅銷售環節里,增加了“體驗”功能。房屋,或許是中國人所消費的最貴產品,需要極其慎重。然而,購買前,很少有人能試用這款產品,更多人只看見了一張圖紙就達成交易。

  萬科的做法是,在重慶西九項目里,推出135套房源出租,完成招租指標后,停止招租,剩余房源預留給萬科西九二期住宅業主租住,購房業主可以“房款抵租金”。

  “租金抵房款”+租客背景篩選的打法,使得長租項目除了能夠收取租金,還能為住宅銷售項目提前鎖定客戶。

  借路資產證券化

   針對傳言,萬科表示,現在沒有先租后售的規劃和項目,不過,不排除未來探索住宅本身“租售并舉”“先租后售”等新業務模式。

  能否順利推行這樣的業務模式,關鍵要看現金流。如果將快周轉的住宅銷售,改為先租后售,將極大地挑戰萬科現有盈利模式。畢竟萬科的看家本事是在標準化體系里,快速大規模復制產品,不捂盤,然后迅速回流現金,從而賺取利潤。

  更何況,在最近的案例里,只有香港推出了類似先租后售的置安心計劃。對于民企萬科而言,“先租后售”在某種意義上類似于重資產運營的商業項目。

  萬科給自己商業項目設計的退出路徑是什么呢?資產證券化。用證券化為項目獲取流動性,將沉淀在項目里的資金解放出來。

  如果萬科未來推行“先租后售”,將很有可能把住宅項目打包上市,以平衡現金流,然后再通過租客以及購房者支付的租金和資產增值部分,回饋投資者。

  在資產證券化的道路上,萬科已有試水。今年6月,萬科發行國內首只獲批的公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金。

  改變拿地思路

   資產證券化,除了能為萬科的住宅、商業項目提供保障,還能拓展拿地思路。

  其實,現在很多地方政府并不愿意再將土地以住宅的形式推出。比如前不久剛出臺的海南地產新政,即已嚴控住宅項目的審批。而且,住宅性質的土地價格節節攀升,近期北京已出現多宗高溢價土地拍賣。萬科自己的研究也顯示,內地一線城市土地成本占房價的比例達到60%以上,與香港等地不遑多讓。

  上馬物流地產,既是萬科消化產能的方式,也是應對土地市場變化的對策。

  截至目前,萬科已撤銷物流地產事業部,改成立萬科物流地產公司,累計在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都和杭州獲取了7個物流地產項目,儲備建面達到49.0萬平方米。

  值得注意的是,美國黑石集團是萬科子公司的股東之一。黑石集團的業務有股權投資基金、房地產基金等。

  如果萬科能夠借助黑石集團,將旗下物流項目進行基金運作,自己成為GP(普通合伙人),保留運營權,同時得到管理費用和基金分紅,固然好。如果不能,萬科還可以自己嘗試以資產證券化的方式進行輕資產運營。

  根據戴德梁行研究,長期看,物流地產土地獲取價格較低,未來增值的空間較大。短期內,客源穩定,租金回報可觀,出租的年回報率可達8%~12%,遠高于商業、住宅項目5%以下的租金回報。

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