◎每經(jīng)記者 吳若凡

　　近日，綠地控股斥資39億元先后獲取鄭州、南昌共計(jì)1021畝房地產(chǎn)開發(fā)用地，總規(guī)劃建筑面積137.5萬平方米。而前三季度，綠地完成的銷售額不及去年全年的六成。在此背景下，為什么綠地仍在購買土地？

　　對此，綠地方面給出的答案是第四季度將全力沖刺，完成目標(biāo)。

　　全力沖刺年度目標(biāo)

　　　對于僅剩的一個多月，綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了明確答復(fù)，相較于萬科每個月相對平均的銷售業(yè)績，綠地在住宅市場上的推盤節(jié)奏為上半年三分之一，下半年三分之二。

　　年底，綠地的銷售或?qū)⒓斜l(fā)，其中商辦項(xiàng)目的銷售總體高于住宅。綠地三季報顯示，住宅商辦合同銷售金額占比分別為59%和41%，從商辦的特點(diǎn)來看，其單體貢獻(xiàn)度較大。綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下半年商辦有大單集中結(jié)轉(zhuǎn)，其中很多寫字樓都是定制化產(chǎn)品，一棟樓就有幾十億元的資金回籠。住宅方面，據(jù)綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下半年像上海蘇州河畔海珀玉暉這樣的重點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)推出，并在接下來的一段時間里有爆發(fā)式增長。

　　上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，綠地在全國的項(xiàng)目公司正在采用一系列營銷手段來積極應(yīng)對去化，同時多推出迎合市場的產(chǎn)品。

　　但并不是所有項(xiàng)目都銷售通暢，此前就有媒體曝出綠地沈陽的住宅項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷。對此，綠地方面表示，這些項(xiàng)目銷售不暢和當(dāng)?shù)卣w市場有關(guān)，而非綠地自身原因。綠地更看重公司整體的銷售業(yè)績，個別銷售不暢的區(qū)域會在營銷策略和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做調(diào)整，而銷售較好的區(qū)域則會平衡去化速度較慢的區(qū)域。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，全國化布局企業(yè)對區(qū)域公司都有明確的指標(biāo)，從集團(tuán)角度來說，全公司業(yè)績是最重要的，但績效考核是以銷售額和現(xiàn)金流回籠為主。對于更加注重效益的房企來說，利潤是核心，績效考核肯定是針對各個區(qū)域公司。

　　而庫存較高的城市，綠地并不急于用降價方法去庫存。上述相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，對于綠地來說，某些區(qū)域的去化速度對整體的影響不大，綠地抗區(qū)域市場風(fēng)險的能力較強(qiáng)，不會因?yàn)槟承┦袌霾▌佣苡绊憽?/p>

　　降價去庫存要適可而止

　　　決策層此番提出樓市去庫存，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險的重要舉措。鑒于當(dāng)前中國的人口流動，樓市供需關(guān)系狀況，人口凈流出的三四線城市無疑是高庫存的重點(diǎn)區(qū)域。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，決策層強(qiáng)調(diào)去化其實(shí)更多集中在一些相對滯銷的區(qū)域。主要在一些三四線城市和一二線城市的個別板塊。

　　拿一線城市來說，北京、上海這樣的超一線城市每年都有幾十萬的新增外來人口，土地始終保持著溢價，而與之相對的是三四線城市的人口持續(xù)凈流出，這就有相應(yīng)的去庫存壓力。

　　三四線城市供應(yīng)量比較大，這些地方的開發(fā)企業(yè)要以降價跑量為主。拿歐陽捷的話說，銷售100億元的貨值可以保證10%的利潤，但150億元的貨值可能只有9%的利潤。降價也要適可而止。

　　歐陽捷表示，去庫存的速度取決于企業(yè)的現(xiàn)金流。拿上海來說，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房子沒有庫存壓力，即使銷售面積減少，在房價上漲的驅(qū)動下仍舊可以保持銷售額穩(wěn)定。從局部來看，區(qū)域板塊內(nèi)就存在去庫存問題，比如奉賢的舊城改造區(qū)，由于沒有新的人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，就會出現(xiàn)區(qū)域板塊供應(yīng)量過大的問題，這種情況在三四線城市更為普遍。