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綠地控股:庫存難消化的城市不急著賣

綠地控股:庫存難消化的城市不急著賣

2015-11-20 09:46:00

來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

◎每經(jīng)記者 吳若凡

  近日,綠地控股斥資39億元先后獲取鄭州、南昌共計(jì)1021畝房地產(chǎn)開發(fā)用地,總規(guī)劃建筑面積137.5萬平方米。而前三季度,綠地完成的銷售額不及去年全年的六成。在此背景下,為什么綠地仍在購買土地?

  對此,綠地方面給出的答案是第四季度將全力沖刺,完成目標(biāo)。

  全力沖刺年度目標(biāo)

   對于僅剩的一個多月,綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了明確答復(fù),相較于萬科每個月相對平均的銷售業(yè)績,綠地在住宅市場上的推盤節(jié)奏為上半年三分之一,下半年三分之二。

  年底,綠地的銷售或?qū)⒓斜l(fā),其中商辦項(xiàng)目的銷售總體高于住宅。綠地三季報顯示,住宅商辦合同銷售金額占比分別為59%和41%,從商辦的特點(diǎn)來看,其單體貢獻(xiàn)度較大。綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,下半年商辦有大單集中結(jié)轉(zhuǎn),其中很多寫字樓都是定制化產(chǎn)品,一棟樓就有幾十億元的資金回籠。住宅方面,據(jù)綠地相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,下半年像上海蘇州河畔海珀玉暉這樣的重點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)推出,并在接下來的一段時間里有爆發(fā)式增長。

  上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,綠地在全國的項(xiàng)目公司正在采用一系列營銷手段來積極應(yīng)對去化,同時多推出迎合市場的產(chǎn)品。

  但并不是所有項(xiàng)目都銷售通暢,此前就有媒體曝出綠地沈陽的住宅項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷。對此,綠地方面表示,這些項(xiàng)目銷售不暢和當(dāng)?shù)卣w市場有關(guān),而非綠地自身原因。綠地更看重公司整體的銷售業(yè)績,個別銷售不暢的區(qū)域會在營銷策略和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做調(diào)整,而銷售較好的區(qū)域則會平衡去化速度較慢的區(qū)域。

  有業(yè)內(nèi)人士表示,全國化布局企業(yè)對區(qū)域公司都有明確的指標(biāo),從集團(tuán)角度來說,全公司業(yè)績是最重要的,但績效考核是以銷售額和現(xiàn)金流回籠為主。對于更加注重效益的房企來說,利潤是核心,績效考核肯定是針對各個區(qū)域公司。

  而庫存較高的城市,綠地并不急于用降價方法去庫存。上述相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,對于綠地來說,某些區(qū)域的去化速度對整體的影響不大,綠地抗區(qū)域市場風(fēng)險的能力較強(qiáng),不會因?yàn)槟承┦袌霾▌佣苡绊憽?/p>

  降價去庫存要適可而止

   決策層此番提出樓市去庫存,是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),防范系統(tǒng)性風(fēng)險的重要舉措。鑒于當(dāng)前中國的人口流動,樓市供需關(guān)系狀況,人口凈流出的三四線城市無疑是高庫存的重點(diǎn)區(qū)域。

  新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示,決策層強(qiáng)調(diào)去化其實(shí)更多集中在一些相對滯銷的區(qū)域。主要在一些三四線城市和一二線城市的個別板塊。

  拿一線城市來說,北京、上海這樣的超一線城市每年都有幾十萬的新增外來人口,土地始終保持著溢價,而與之相對的是三四線城市的人口持續(xù)凈流出,這就有相應(yīng)的去庫存壓力。

  三四線城市供應(yīng)量比較大,這些地方的開發(fā)企業(yè)要以降價跑量為主。拿歐陽捷的話說,銷售100億元的貨值可以保證10%的利潤,但150億元的貨值可能只有9%的利潤。降價也要適可而止。

  歐陽捷表示,去庫存的速度取決于企業(yè)的現(xiàn)金流。拿上海來說,內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房子沒有庫存壓力,即使銷售面積減少,在房價上漲的驅(qū)動下仍舊可以保持銷售額穩(wěn)定。從局部來看,區(qū)域板塊內(nèi)就存在去庫存問題,比如奉賢的舊城改造區(qū),由于沒有新的人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,就會出現(xiàn)區(qū)域板塊供應(yīng)量過大的問題,這種情況在三四線城市更為普遍。

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