一二線樓市成交熱火朝天的表象之下，樓市的庫存規(guī)模仍在擴大。圖/Gettyimages

　　去庫存，在中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，沒有哪個時刻會像今天一樣站到歷史的高度。日前召開的中央財經(jīng)領導小組第十一次會議提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　一時間，去庫存成為焦點。市場對于庫存的消化究竟有多急迫？房企究竟如何應對？以北京為首的一二線城市真的是萬無一失的避風港？

　　庫存壓頂

　　一二線樓市成交熱火朝天的表象之下，樓市的庫存規(guī)模仍在擴大。據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)，今年截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再次達到歷史新高。其中，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的待售面積分別增加1180萬平方米、56萬平方米和709萬平方米。

　　高企的庫存得到中央的高度關注。11月10日，習近平總書記主持召開中央財經(jīng)領導小組第十一次會議，研究經(jīng)濟結構性改革和城市工作。習近平特地提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　事實上，這并不是對房地產(chǎn)的首次“中央級喊話”。2013年10月，習近平在主持“加快推進住房保障體系和供應體系建設”的第十次集體學習中，提到“要千方百計增加住房供應”。隨著市場環(huán)境變化，兩年后決策層有關住房問題的表態(tài)轉為“化解房地產(chǎn)庫存”。這背后折射出國內(nèi)樓市庫存進入了一輪新的博弈期。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局歷史數(shù)據(jù)顯示，2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米。而到今年10月底，全國商品房待售面積增加了23996萬平方米，上漲幅度達到53.8%。如果按照單套面積90平方米計算，大約增加了超260萬套房源。

　　“房地產(chǎn)增速在四五年前都保持在每年20%，近兩年降到10%，甚至個位數(shù)，今年更是跌到3%-4%，再去掉一些統(tǒng)計水分，跟通脹再一對應，可能沒有增長。”本月，萬達集團董事長王健林在接受新京報記者采訪時表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟起到的是負拉動作用，“不能再讓這個行業(yè)的庫存繼續(xù)增加”。

　　營銷手段推陳出新

　　值得一提的是，早在中央喊話之前，因遭遇了頻繁的市場波動，房企對于“去庫存”已有共識。

　　“去庫存，從2012年開始便在龍湖內(nèi)部反復被提起，但在去年已經(jīng)成為關鍵詞。”龍湖集團相關負責人表示，這些年龍湖一直在通過重新定位單盤、降低利潤空間以及壓縮土地儲備總量進行存量控制。龍湖也多次在公告中透露出對存貨控制目標：2015年控制在80億至90億，2016年控制在60億至70億，呈現(xiàn)逐年下降的狀態(tài)。

　　無獨有偶，作為規(guī)模型標桿房企的恒大地產(chǎn)，在今年前10個月率先完成預定的1500億元的銷售目標后并未止步，而是選擇進一步上調(diào)銷售目標至1800億元，增幅達20%。據(jù)接近恒大地產(chǎn)的人士透露，此次目標上調(diào)是針對旗下所有項目展開，并非僅僅針對三四線城市。

　　綜合多家房企的推盤計劃可看出，下半年以來去庫存步伐明顯加快。比如，碧桂園下半年推盤數(shù)量為50個，貨值達800億元；招商地產(chǎn)也在下半年新推500億貨值。

　　此外，通過更新營銷手段促進銷售，實現(xiàn)去化目的的房企也不在少數(shù)。如綠地推出了金融產(chǎn)品“置業(yè)寶”，即購房者買房后，在5-20年內(nèi)能獲得返還房款的20%-100%。綠地將這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品用于旅游地產(chǎn)和商鋪等非剛需物業(yè)上，加強其投資屬性，對銷售起到了有力支撐。越秀地產(chǎn)也推出了“認籌寶”和“眾籌寶”，同樣有促進購房者簽約意愿的作用。

　　值得一提的是，在今年一二線城市土地競拍現(xiàn)場，品牌房企扎堆，地王頻現(xiàn)。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房企拿地在逐漸調(diào)整，針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。

　　“壓貨”對賭明年市場

　　隨著貨幣政策的持續(xù)放松，以及未來市場看漲的預期，開發(fā)商對于區(qū)域市場也有著不同的“策略”。

　　以北上廣深為代表的一二線城市，樓市回暖，但今年前10個月房企的銷售表現(xiàn)并沒有全面喜人。除萬科、恒大等外，包括綠地、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、遠洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等大型房企在內(nèi)，前10月銷售金額與全年目標對比，大部分只完成七成左右，甚至六成。

　　一位全國性房企相關人士透露，相比北京、上海“不愁賣”的狀態(tài)，一些三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了即使降價也賣不動的情況，去庫存仍然是一項艱巨而長期的任務。“與其強行交易，不如等明年市場有轉機再看。”該人士認為，明年的市場應該優(yōu)于今年，再加上相關政策的進一步推進，或許會有新的市場轉機。

　　記者從多家房企了解到，隨著整體市場復蘇，企業(yè)在關注去化的同時也追求利潤增長，因而目前多數(shù)房企以價換量的意愿并不強烈。

　　亞豪機構市場部總監(jiān)郭毅認為，因有巨大的人口吸附力，一線城市住宅價格依然保持正增長，而三四線城市呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流，加之樓市供應規(guī)模過大、市場供過于求等狀況，它們想要“由負轉正”，不僅需要政策之手給予外力支持，更需要大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，留住有消費能力的人口，才能為區(qū)域樓市注入向上的發(fā)展動力。

　　此外，多位業(yè)內(nèi)人士預計，隨著去庫存的定調(diào)，預計年底前還將進一步出臺放松及刺激樓市的政策。

　　北京樓市并非無風險

　　一邊是地王紀錄頻頻被刷新，一邊是項目開盤即日光，2015年以北京樓市為首的一線城市成交全線飄紅。這樣的背景之下，北京市場的去庫存運動似乎并不急迫。

　　“開發(fā)商未必會急于去庫存。”某業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　本周，位于昌平的國風美唐項目銷售人員在咨詢電話中表示，目前項目已無房可售，下次開盤要等到明年，而且會漲價；位于北五環(huán)外某別墅項目的負責人也聲稱，由于產(chǎn)品具有一定稀缺性，并不希望今年賣得太快，“今年這么多地王，對于我們這些老項目，是利好”。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士對北京市場保持警惕。業(yè)內(nèi)某資深人士就認為，決定市場走向的是供求關系，和城市并沒有太大關系。盡管北京樓市整體向好，但仍然存在結構性失衡和區(qū)域性失衡，有局部風險。“頻出的地王讓項目被高端化之后，市場上出現(xiàn)了明顯的高端供大于求、剛需供不應求的狀態(tài)。”在該人士看來，通州臺湖和房山都屬于供需失調(diào)的區(qū)域，會有一定的市場風險。

　　本版采寫/新京報記者 李捷