◎每經記者 查道坤

　　高庫存和量價齊漲是目前江蘇樓市面臨的現實，其中蘇州和南京房價的持續上漲，也引發主管部門的關注。

　　11月23日，江蘇省物價局出臺的《關于加強和改進商品住房價格監管促進房地產市場健康發展的意見》(以下簡稱《意見》)要求，對原來實行價格備案的，統一實行明碼標價及價格申報制度，明確各地要實現差別化的價格管理政策。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，就在《意見》出臺后一天，蘇州市國土局集中出讓22幅地塊，吸引了中海、萬科、新城、金輝、首開、中銳、碧桂園、招商等20余家大型房企。最終，18幅地塊成功出讓，總額達到94億元。其中，蘇地2015WG-29號地塊被首開以12.36億元競得，樓面價15864.53元/平方米，溢價率88.39%，該地塊是吳中城區原大華市場地塊。

　　業內人士表示，按照江蘇省的新政，對于一些價格虛高的樓盤，物價部門會采取約談等手段抑制房價過快上漲。

　　意在抑制開發商大幅漲價

　　　在今年7月份，江蘇省物價局公布了最新的政府定價目錄，商品房定價從目錄中被拿掉，但江蘇省部分城市執行的房價備案制度依然繼續。

　　而上述《意見》明確提到，要改進和完善商品住房價格管理方式，對原來實行價格備案的，統一實行明碼標價及價格申報制度。

　　江蘇省物價局相關工作人員表示，價格備案并不是價格審批，而是一種價格管理形式，是便于政府對價格行為進行監管，商品房的定價權限在企業，政府只是對明碼標價進行監管，這個《意見》其實是政府對商品房價格管理職能的進一步明確。

　　《意見》指出，要以明碼標價為重點，健全完善商品住房明碼標價及價格申報制度，適時調整商品住房價格申報方式，把握好調控的力度和節奏，通過寬嚴適度、動態調整的價格申報方式，指導房地產開發企業科學合理定價。并且要結合國家房地產調控政策要求和本地房地產市場變化實際，實現差別化的價格管理政策。

　　對于差別化對待，上述江蘇省物價局相關工作人員表示，對實行明碼標價及價格申報指導的地區，要科學合理確定申報價格的水平，把握好價格調整的節奏和力度，引導企業合理申報銷售價格。而對不再實行價格申報的地區，要運用價格行政指導的方式，引導企業合理制定價格水平。

　　南京本土開發商蘇寧環球相關負責人對《每日經濟新聞》記者表示，“物價局要求在申報的時候就明碼標價，意味著如果申報價格過高，就極有可能會被打回重新申報。同時，對申報價格明碼標價，意味著開發商漲價的幅度會被堵死，這對開發商來說確實有一些影響。”

　　不過，南京盈嘉地產營銷總監張瑞認為，“此次出臺的新政策，只是比此前南京實施的限價令更加細化，但目的是一致的，就是限制樓盤價格過快上漲，這對目前火熱的南京江北新區的樓盤影響較大。”

　　《意見》還明確，不再實施價格申報的地區，要積極推行商品住房銷售價格行政指導工作。對房地產開發企業擬定的銷售價格及促銷方案，價格主管部門可以采取政策輔導、走訪約見、規勸提示、示范推薦、信用公示、行政建議等方式開展行政指導，提醒告誡房地產開發企業應當履行的價格義務和可能承擔的法律責任。

　　南京新房均價今年已漲28%

　　　房地產行業專家張健初表示，“按照《意見》，物價部門會對一些價格虛高的樓盤采取約談等手段，部分樓盤漲價幅度會受到限制。”

　　那么，江蘇為何此時出臺《意見》？在業內人士看來，這源于南京和蘇州房價的持續上漲。

　　在11月18日國家統計局公布的10月份70個大中城市房價變動數據顯示，南京新房價格環比漲1.3%，這個漲幅不但是南京今年最高，也是連續第8個月上漲，且10月份漲幅僅次于上海，高居70城第二名。

　　據瑞達思機構的數據，11月1日至20日，南京新房成交均價為17032元/平方米，而今年1月份的均價為13290元/平方米，漲幅達到28%。克爾瑞的數據亦顯示，蘇州工業園區的樓盤價格今年已經普漲30%以上。

　　南京江北新區獲批國家級新區之后，房價漲幅較大，部分樓盤漲幅超過30%。南京市物價局相關負責人表示，對于南京江北地區漲價過快的樓盤，南京市物價局也多次進行約談，“省里政策主要是對那些沒有備案地區，南京一直是這樣做的，像是江北新區一些想虛報價格、透支報價的，我們也在約談。尤其是那些首次申報價格，更是不能虛報瞞報，對于這些行為物價部門一直嚴格監管。”

　　其實，早在2013年5月份，南京市物價部門就要求開發商漲價不得超過5%，隨后物價部門將漲幅上限縮至3%，年度漲幅不得超過10%。到了2013年8月，南京的限價要求被控制在漲幅不得超過2%。但在2014年12月限價出現了松綁，南京的限價令并未真正抑制房價上漲。

　　房價也帶動了土地市場火熱。11月24日，蘇州市國土局集中出讓22幅地塊，包括5幅純住宅地塊，13幅商業用地，3幅商住混合用地，1幅綜合用地，出讓土地面積總計達到109.93萬平方米，吸引了20多家大型房企參與。經過激烈競拍，最終18幅成功出讓，總金額達94億元。

　　其中，作為此次拍賣的熱點地塊，蘇地2015-WG-29號地塊是吳中城區原大華市場地塊，出讓面積41010.7平方米，土地性質為宅地，出讓年限70年，保證金1.313億元。最終，該地塊被首開股份以12.36億元競得，樓面價15864.53元/平方米，溢價率88.39%。

　　張健初分析稱，“目前蘇州樓市成交量和價格持續上漲，庫存也在合理位置，開發商在蘇州的樓盤整體賣得還不錯，這也促進了開發商拿地補庫存意愿，是樓市供銷兩旺局面所致。”