上月底，地產(chǎn)人刷爆朋友圈。在銀行降準(zhǔn)降息利好下，中央再出重拳，將二套房的最低首付比例由之前的六成降為四成，同時(shí)對(duì)二手房的重大利好也同步推出，個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。樓市新政超預(yù)期前來(lái)，政策力度讓不少地產(chǎn)界人士喜出望外。

　　開(kāi)心的不僅是地產(chǎn)界人士，還有普通的購(gòu)房者。樓市新政實(shí)施后，意味著購(gòu)房的門(mén)檻更低，二手房的交易成本也更低。

　　這次力度空前的利好政策被稱為“330新政”。至今，新政已經(jīng)實(shí)施一個(gè)月，效果如何？能否帶動(dòng)江門(mén)樓市銷售再創(chuàng)新高？

　　二套房首付降至四成 高檔樓盤(pán)人氣趨旺

　　3月底，連續(xù)兩個(gè)重磅消息襲來(lái)，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知明確，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。按之前的政策，一線城市二套房首付最低比例高達(dá)七成。若政策落實(shí)，購(gòu)買(mǎi)一套200萬(wàn)元的房子的二套房的改善型買(mǎi)家至少能少付60萬(wàn)元首付。

　　此外，《通知》對(duì)公積金購(gòu)房者也給予了極大的鼓勵(lì)。《通知》明確，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。這讓不少剛需購(gòu)房者降低了門(mén)檻。

　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然購(gòu)房者的首付款大大減少，但房貸則會(huì)相應(yīng)增加，購(gòu)房成本也會(huì)相應(yīng)增多。例如商業(yè)貸款20年期，等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，價(jià)值200萬(wàn)元的房子如果按照七成首付計(jì)算需要向銀行貸款60萬(wàn)元，需還款總額為102萬(wàn)元，購(gòu)房總成本為242萬(wàn)元。如果按照新政后的四成首付來(lái)計(jì)算，需要向銀行貸款120萬(wàn)元，還款總額為205萬(wàn)元，購(gòu)房總金額為285萬(wàn)元。但業(yè)內(nèi)人士也指出，購(gòu)房成本看似增加，背后卻有一筆資金在節(jié)省。雖然首付減少了相應(yīng)利息增多，但利息可以分散在幾十年內(nèi)償還，考慮到可能的通貨膨脹和房?jī)r(jià)上漲因素，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這實(shí)際是降低了購(gòu)房者入市的門(mén)檻和成本。

　　受二套房最低首付四成的利好消息影響，江門(mén)的高端樓盤(pán)看房者也開(kāi)始多了起來(lái)。據(jù)北新區(qū)北環(huán)路某樓盤(pán)銷售經(jīng)理?xiàng)钕壬Q，近期前來(lái)看房的改善型買(mǎi)家明顯多了起來(lái)。雖然政策暫未在江門(mén)落地，但有換房需求的買(mǎi)家已經(jīng)開(kāi)始提前物色。梁先生5年前由于經(jīng)濟(jì)不寬裕，購(gòu)置了一套90平方米的小戶型房子。但隨著孩子年齡增大，梁先生越來(lái)越覺(jué)得房子不夠用，于是產(chǎn)生了換房的念頭。“之前還不敢想的，雖然這幾年經(jīng)濟(jì)條件好了許多，但要買(mǎi)大戶型的房子還是給不起太高的首付。現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)二套房的最低首付要降下來(lái)了，我們提前來(lái)看看房。”梁先生說(shuō)。

　　免征營(yíng)業(yè)稅年限降至兩年 二手房交易成本更低

　　除了出臺(tái)了利好一手房交易的重磅消息之外，二手房交易也沒(méi)被落下。“330新政”中，除二套房首付比例調(diào)整外，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅也做出了相應(yīng)變化。3月底中國(guó)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。之前執(zhí)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策自2011年初開(kāi)始實(shí)施，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。免征營(yíng)業(yè)稅的年限由五年將為兩年，也就是業(yè)內(nèi)人士俗稱的“五改二”。

　　營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻降低，大大刺激了二手房的交易市場(chǎng)。新政落地后，將有很大一部分的二手房降低了交易成本，從而更加活躍在市場(chǎng)中，購(gòu)房者也就多了選擇。據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，原先房產(chǎn)證超過(guò)兩年但未達(dá)到五年的二手房在交易中仍需要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，以一套價(jià)值100萬(wàn)元的房屋為例，單是營(yíng)業(yè)稅就需多繳納5萬(wàn)多元，這是很大的一筆支出，這就很直接地削弱了房產(chǎn)證未到五年的房屋在二手市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　“羊毛出在羊身上。實(shí)際上承擔(dān)這筆費(fèi)用的還是購(gòu)房者。”一位房地產(chǎn)中介人士稱，“營(yíng)業(yè)稅免征年限降了下來(lái)，實(shí)際上受益的還是購(gòu)房者。”

　　交易成本更低，將大大刺激二手市場(chǎng)的活力。中介行業(yè)業(yè)內(nèi)人士表示，“五改二”對(duì)二手房而言是個(gè)十分大的利好消息。這個(gè)政策讓先前一些沒(méi)有達(dá)到免征條件而沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)的二手房進(jìn)入交易市場(chǎng)，這就使二手房市場(chǎng)有更大的選擇空間，價(jià)格上也會(huì)有所下降。

　　江門(mén)行動(dòng)

　　全力落實(shí)樓市新政

　　“330”新政出臺(tái)至今已經(jīng)將近一個(gè)月了，但是新政之風(fēng)仍未吹到江門(mén)。業(yè)內(nèi)人士分析，由于政策涉及面太廣，各地方落地執(zhí)行仍需要時(shí)間。近日，在全市縣處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部專題研討班上，江門(mén)市長(zhǎng)鄧偉根作出指示，表示江門(mén)要全力落實(shí)樓市新政。

　　鄧偉根直言，江門(mén)房地產(chǎn)行業(yè)面臨庫(kù)存量過(guò)大的問(wèn)題。據(jù)江門(mén)市住建局官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月底，市場(chǎng)待售的商品住宅共約15400套，環(huán)比減少3.1%，同比增長(zhǎng)69.2%。江門(mén)樓市的庫(kù)存量甚至超過(guò)了15個(gè)月的消化量，屬于高庫(kù)存階段。

　　樓市新政對(duì)改善型、剛需、二手房交易等都有直接的重磅利好，這正是江門(mén)樓市治療“消化不良”的好時(shí)機(jī)。據(jù)相關(guān)銷售人員反映，市區(qū)各在售項(xiàng)目的客戶到訪量都大大增加，成交量也隨之水漲船高。根據(jù)江門(mén)市住建局即時(shí)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至4月24日，當(dāng)月中心城區(qū)的商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)1500套。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，由于政策的利好刺激，市場(chǎng)回暖，購(gòu)房者的置業(yè)意愿變得強(qiáng)烈，但江門(mén)開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該盲目樂(lè)觀，目前利用政策寬松的窗口期，抓緊穩(wěn)價(jià)走量才是合理的策略。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 全澤超