“五一”小長假眾多新盤開盤，商家利用各種活動吸引消費者。

　　南方日報見習記者

　　孫俊杰 攝

　　縱觀當前東莞房地產市場，開發商為了回籠資金，盡快消化庫存，“以價換量”成為樓盤銷售的主旋律。“五一”黃金周將至，開發商也會展開促銷大戰，買家能獲得更多實惠。但值得注意的是，樓盤營銷人員為了銷售房屋，或會將房產宣傳得天花亂墜，此時購房者要保持理性的頭腦，勿被眼花繚亂的房產促銷活動迷惑，警惕購房陷阱，睜大眼睛看清楚再“掏銀子”。

　　撰文：南方日報記者 葉永茵

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　　購買折扣商鋪交稅無折扣

　　開發商促銷房產的時候，時常會推出“九三折”、“團購優惠”、“一萬抵三萬”、“特價房”等促銷優惠。近日，城區某項目對外推出購買商鋪可獲得“五五折”的優惠折扣，該商鋪的折后價為12000元/平方米。市民譚先生得知此促銷活動后，倍覺撿到便宜了，也在銷售人員的宣傳下，趕緊確定買下該商鋪，簽署合同并且交相關的款項。

　　當手續辦妥，譚先生去城區某地稅局交商鋪契稅的時候，面臨兩難的局面。原來城區某地稅局認為該商鋪的售出價格12000元/平方米，低于其實際價值，并重新評估其價格為19000元/平方米，并以19000元/平方米的價格向譚先生增稅。

　　譚先生說：“現在市場環境不好，開發商為了消化庫存，搞促銷活動，吸引置業者購置房產，這是正常現象。不過既然開發商能定下此優惠，也是經過精密的計算的；從另一方面來看，之前的定價是否也過高？”

　　東莞巨成會計師事務所相關負責人表示，部門開發商為了促銷房產，盡快消化庫存，或會推出相關的優惠折扣活動，在價格上做適當的讓步。若地稅部門認為房產定價過低，是有權利重新估價，并按照重新的估價收取相關的稅收的，這是法律賦予其的權利。

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　　沒有預售證的房子不能賣

　　購房者確定買房后，理應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”。

　　其中，“五證”中的《商品房銷售(預售)許可證》至關重要。該證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件，預售必須取得許可證，這是法律的強制性規定，其目的是保障廣大購房者的權益和國家良好的房地產開發市場。

　　此外，房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

　　在當前市場條件下，所有的在售樓盤都必須拿到預售證，否則樓盤是不能進行交易的。去年，東莞多個樓盤被爆出沒有預售證就違規先開盤。市民李先生去年在常平某樓盤購買一套房，并付出三成首付款，后發現該樓盤當時并沒有預售證。當時，李先生因為個人原因要求開發商退款遭拒。后來，當地住建局相關負責人也證實了該樓盤4號樓沒有預售證，并表示將要求該樓盤立即停止銷售，并將所收房款退還給購房者。

　　綜上，業主為了防止自己與開發商簽訂的合同成為無效合同，或避免帶來不必要的麻煩和損失，購房者在簽訂商品房認購書和簽訂正式的商品房買賣合同時，都應當要求開發商出示相應樓盤的預售許可證。

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　　不要輕信樓盤廣告宣傳

　　營銷人員常會以宣傳單張、視頻等形式向顧客宣傳樓盤配套，譬如有無邊際泳池、健身俱樂部、萬畝綠化帶等設施。及至收樓，業主才發現開發商無法兌現當初的承諾，上述的配套并不存在。因此，購房者在購房前，理應保留好項目的宣傳單張、視頻等，若日后發生維權事件，也能手握證據。

　　此外，購房者不要輕信營銷人員的宣傳承諾和廣告宣傳的美化效果，在簽署合同前，要明確合同的條項細節，特別是字體較少而不突出的細節，譬如房款的交納、交納的方式、交房的期限、產權證辦理的期限等。其次，要預防陷入交樓標準、面積以及交樓時間等方面的合同陷阱，避免日后陷入合同糾紛。

　　由于買賣合同都是開發商提供的格式合同，購房者沒有修改的權利，因此，購房者應該根據自己的實際情況訂購房合同。譬如，買房時用作婚房的目的，婚期與交房日期是否相沖突，交房時間應與開發商重點協商等。購房者在簽訂購房合同時候可結合自己的實際情況認真閱讀購房條例，明確自己關注的內容都能在合同當中體現出來。

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　　購房送學位要謹慎

　　日前，莞城某樓盤業主因子女無法就讀莞城某知名小學，在項目營銷中心靜坐維權，并在售樓部貼有“維權不違法，拒絕抽簽”的標語。業主陳女士說：“當初，開發商承諾購買該項目樓盤，子女可以就讀莞城某知名小學。現在卻無法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學位，只能通過抽簽方式決定子女是否可以就讀某小學。”

　　據開發商解釋稱，營銷人員在銷售該項目的時候，承諾業主的子女可以就讀莞城的小學，并非全部業主都可以就讀莞城某知名小學。今年，小區的適齡上學孩子有78名，而項目只有30名莞城某知名小學的學位名額，他們打算通過抽簽的方式解決該問題。

　　記者了解到，業主和開發商會因學位問題頻頻發生糾紛。實際上，學位房只是一個概念，銷售人員在售樓時不會主推學位概念，卻會“暗示”亟需學位的家長，其樓盤周圍有很多知名的學校。

　　東莞一位資深房地產律師對此解釋說：“開發商會以學位來宣傳售樓，如果學位不容易實現，可能會產生糾紛，但也不至于是合同詐騙，這是因為開發商不會將學位的承諾寫在合同上，更不會承諾沒有學位就退房。”

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　　商業公寓不能入戶

　　如果你是集體戶，且首次置業，想買了商業公寓后，把戶口遷到公寓解決學位問題，這是行不通的。因為商業公寓不能入戶，業主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口，也就失去了入讀地段學校的資格。

　　外地人黃先生在莞工作多年，欲在東莞買房落戶，并在莞城城市中心選購了一套公寓，希望通過購房入戶方式解決孩子的學位問題。后來黃先生發現自己購買的是商業公寓，無法落實入戶，更無法解決學位問題。

　　業內人士提醒，城市中心區一些名校附近有不少的商業公寓在售，由于不能解決學位問題，售價要較同地段的住宅樓盤低，升值潛力也將大打折扣。

　　那么，判斷商業公寓可從以下幾方面考慮：首先，用途不同，商業公寓可作為辦公場所注冊，但不能遷入戶口。但住宅性質的公寓是可以入戶的，但不能注冊辦公場所；其次，使用年限不同，商業公寓期限是40年，住宅期限則是70年。